昔日地王失去荣光,龙光地产何至于此?

   时间:2022-03-11

3月8日,刚宣告自己遭遇短期存偿债压力的龙光集团(03380.HK)就以10.24亿元出售汕头市龙光景耀房地产有限公司100%股权及股东贷款予中海宏洋。

这则消息很简短,细究其背后却淌着龙光集团的辛酸泪。



此次出手的项目龙光集团间接持股51%,另外49%的股权由深圳市禹德盈投资有限公司间接持有。龙光景耀持有一宗位于汕头市东海岸新城新津片区的住宅地块,龙光地产在2020年通过招拍挂方式拿下这宗地块时,其支付的土地款高达14.91亿元。

如今,10.24亿元的转让对价中,龙光景耀100%股权仅为4833万元,待偿的股东贷款9.76亿元。

对价甚至收不回当初拿地的土地款,无异于“壮士断腕”。

这则股权转让事件的背后撕开的却是龙光债务吃紧的冰山一角。

在出售股权转让的前一日,龙光集团就在上交所发布了关于公司债券相关事项的临时报告。这份报告中,针对此前一系列利空消息:“大规模裁员”、“美元债担保”以及“平安信托事项”都做出了回应。

事实上,利空消息还不止于此,巨量未在财报中显示的或有私募债、调换审计师、三大评级机构下调评级、年初以来的股债双杀......

这些消息让本就不富裕的龙光集团加剧了资本市场对其偿债能力的担忧。

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私募债引发的“股债双杀

2月24日,龙光集团部分投资人抛售龙光股票和债券,形成抛盘高峰。

当日,龙光集团发行的多笔美元债出现暴跌,多笔国内信用债触发临停。债券大幅下跌,股票市场也遭投资人“用脚投票”。自今年初至2月底,龙光集团股价已经跌去56.38%,市值蒸发超190亿港元。

遭遇利空或与龙光集团的美元私募债传闻有关。早前有市场消息称,龙光集团存在未披露的美元私募债,规模在约20亿美元到30亿美元不等。针对市场传言,龙光对外澄清称没有任何私募美元债,之后又被迅速打脸。

据媒体引述投资者信息,龙光集团在2022年1月21日召开的投资者电话会议中称,其担保的私募债不超过10亿美元。此时这一消息并没有引起资本市场太大关注,龙光集团债券还出现小幅上行。

但表外负债引起了评级机构的关注,1月27日,标普将龙光纳入负面评级观察名单,给出的理由即是“可能有以前未披露的债务担保”。

随后2月8日,惠誉将龙光的长期外币和本币发行人违约评级从“BB”下调至“BB-”,展望由“稳定”调整为“负面”,并将其高级无抵押评级和未偿美元优先票据评级从“BB”下调至“BB-”。2月14日,穆迪调低龙光集团主体评级至Ba3,评级展望为“关注降级”。这是2014年以来穆迪首次调低龙光集团主体评级。

龙光集团这波操作,对公司表外或有债务无异于“此地无银三百两”。私募美元债口径反复,加剧了资本市场的疑虑和担忧,投资人开始重新审视其偿债能力。

为提振市场信心,龙光集团全资附属公司深圳市龙光控股有限公司于2月28日将资金划款至指定托管账户,用于兑付将于3月4日到期的“荣耀11A、荣耀11次”资产支持专项计划,本息共计7.75亿元。

一波未平一波又起,进入三月份,市场又传来龙光集团未能按期支付一笔平安信托安排的贷款,该笔贷款为期6个月,本金为6亿元,之所以违约,可能是平安提前收贷。

在7日的回应公告中,龙光集团否认美元债担保,否认平安信托抽贷,承认公司面临阶段性流动性困局,原因是外部金融形势、行业销售变化,以及债务集中到期。

截至2021年上半年末,龙光集团在手货币资金404.43亿元,足够覆盖短期借款79.16亿元以及应付高级票据36.32亿元。

若真是如此的水平或许不会行至于此,以此前“平安信托事件”为例,引发市场担忧而是这背后的“明股实债”,进而放大对“表外负债”的恐惧。如果没有隐形负债的存在,龙光集团手握资产还会引发市场担忧吗?

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承认存短期偿债压力

“目前公司有短期流动性问题,3月份内到期未偿还债券达41.66亿元;从今年1月开始,积极与国企、金融机构进行对接,已开展资产盘活处置工作,争取今年上半年取得实质性进展,回笼资金改善流动性”。

据企业预警通显示,龙光集团目前处于存续期的境内债有19只,存量规模达205.69亿元。以行权计,一年内到期的债务余额约124.39亿元。其中“18龙控02”、“19龙控01”将于3月21日、22日迎来行权日,债券余额分别为18.26亿元、15.01亿元。不仅如此,龙光集团还存12笔存量美元债,存续余额36.59亿美元。

据《澎湃新闻》报道称,“18龙控02”展期方案出台。具体展期方案来看,该笔债券的本金展期18个月,在展期期间自第9个月起每月付10%本金直至第18个月累计付清100%本金。

兑付日支付20%利息,剩余80%应付未付利息展期18个月,在展期期间自第9个月起每月付8%直至第18个月累计付清该80%应付利息。展期期间维持原有利率不变,展期期间新增利息,随每期本金偿付金额同时支付,利随本清。

然而,最新消息显示,“18龙控02”债券投资人陆续接到了龙光拟展期的讯息,但方案并不被接受。据《腾讯财经》报道称,债权人“贴心”地给佳兆业准备了一份继续借钱的债务重组方案:借钱给佳兆业的旧改项目,但要以对等的股权或者优先债券交换。

佳兆业与龙光集团都有着“深圳的地王收割机”之称,龙光集团截至2021年6月30日,共拥有土地储备8556万平方米,当中近70%位于粤港澳大湾区,近30%位于深圳和临深区域。

危机不止于此,有媒体报道称,龙光集团于3月15日将面临一只本金规模为1.7亿美金的表外私募债到期。

据瑞银发布的报告中指出,龙光集团表外债务可能达580亿至790亿元,为去年6月底报告净负债的1.23倍至1.67倍,因此将其评级由「中性」降至「沽售」,目标价由5.8港元下调至1.8港元。

瑞银表示,在3月和4月,龙光将在3月和4月面临3项境内债券到期或回售,总计48 亿元。而若评级机构下调评级,龙光的10亿美元离岸私人债务可能会触发提前赎回条款。

龙光控股也在公告中表示,于2022年3月,公司到期及回售期债券,或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99亿元。截至目前,已通过自有资金兑11.33亿元,后续债券的兑付,会通过各种方式积极筹措资金。

市场信心受挫的处境下,龙光集团又能否在3月份按时偿还剩余41.66亿元的到期债券?

3

地王何至于此?

龙光集团频频在深圳土地市场上一掷千金,冠有“地王收割机”之称。

纪海鹏善于“抓住市场时点”逆周期布局。2014年楼市转入低谷期后,纪海鹏抓住这个有利时点在深圳大量拿地,几十亿的资金换得一块块土地,2016年前后受深圳地价上涨,赚了个盆满钵满。

一次次的豪赌都带来了可观的收益,纪海鹏此后对深圳大本营情有独钟,不管投注多少个亿只为求得土地,名声多次轰动地产圈。

历年来的深圳土拍上,龙光集团在深圳多区域处处留下龙光这个“地王制造机”的身影。

仅在去年的深圳土拍市场上,龙光集团豪掷近80亿元分别摘得光明区凤凰街道A646-0083宗地、南山区西丽街道T501-0101宗地,前者成交价为10.88亿元,溢价率为45.07%;后者成交价格为69亿元,溢价率44.96%。

2014年押注深圳,龙光集团以总价46.8亿元拿下位于深圳市龙华白石龙区域的A802-0305号住宅用地,折合楼面地价2.51万元/平方米,溢价率高达85.3%,超过当时龙华的新房价格。

随后在2015年,深圳楼市暴涨,尝到甜头的龙光集团此后一发不可收拾,多次高溢价拿地。

2015年,龙光又以112.5亿元拿下龙华红山地块,成为当时的深圳总价地王。

2016年,龙光集团更是一再刷新纪录,斥资140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块,成为2016年全国总价地王。

2017年,有十余家房企有意争夺康佳总部旧改项目,最终龙光以69.8亿元获得了七成的股权。

2018年6月,龙光地产以全部条件封顶的代价(14000元/平米的楼面封顶价+住宅部分自持50%,时长70年)成为东莞虎门地王,轰动东莞。

2019年“624土拍”中,现场举牌数百轮,龙光突破华润、中海等十多家房企的多轮“围剿”高价斩获龙华一地块,以65.85亿元再次拿下深圳龙华新单价地王

......

龙光集团在深圳多区域创下“地王”,但每块土地的都被都充满着资本腾挪故事,“明股实债”的融资方式助力其成就每一个“地王”梦,平安大华、浙商银行等机构的身影出现在一次次土地拍卖背后。

2014年12月,在拿下龙华地王不久后,平安大华对该项目公司注资20亿元,由龙光及平安大华分别持有51%及49%权益;2015年,龙光集团联手平安大华竞得红山地块,而这次联手实则早有安排,早前平安大华就已经向龙光骏景注资1000万元,取得后者约49%的股份。

2016年,龙光集团斥资140亿元再创“地王”,但这一举动却被业内认为是“蛇吞象”。要知道,2015年其销售额才刚刚迈进200亿门槛,能轻易撬动百亿土地,其背后的“金主”功不可没。

拿下深圳总价地王的是龙光集团子公司“深圳市凯丰实业有限公司”,在拿地前不久其股权结构变更为,高华彬持股60%,新股东深圳市龙光房地产有限公司持股20%,浙银钜鑫(杭州)资本管理有限公司(以下简称“浙银钜鑫”)持股10%。

据《21实际经济报道》指出,层层穿透后,上述两新股东的背后牵出了浙商银行和平安大华。在2019年的年报中,龙光集团在玖龙台项目上所占权益是100%,浙银钜鑫持股的10%权益消失不见。

此后的土拍中,龙光集团不是一个人在战斗。去年房企都陷入手头紧时,龙光集团仍在大手笔拿地。如今看来,龙光集团如此财大气粗的背后必是有金主支持。

拿地成本如此之高,如果说以前等得起房价上涨。如今面临着着调控政策,疯狂拿地造成的资金压力想必也不言而喻。拿去年龙光集团拍得凤凰城地块来说,该地块楼面价4.02万元每平,限均价4.89万元每平,利润空间微薄。

而对深圳情有独钟的纪海鹏,也必须承认深圳的房价如今也开始走弱,去年12月,深圳新房、二手房房价均下跌,其中二手房走低趋势明显,下跌0.4%。

曾经的地王行至于此,纪海鹏会选择卖掉曾经豪掷千金的深圳地块来度过这至暗时刻吗?

内容来源: 青财经资讯

作者:光子军


 
 
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