沙井片区的春风才刚刚吹起

             
     

编者按:

“下注深圳”专题介绍

即日起,格隆汇楼市将隆重推出“下注深圳”系列,以每周2篇的更新频率,对深圳的重点潜力片区进行详细的解读,并给出相对具体的投资建议。

在深圳这样的市场,也许很难准确预判下一步的走势,但基于远期规划+实时市场的客观分析,能让大多数人做出正确的选择。

楼市的风口也许需要等待,但扶摇直上九万里的快意让一切值得。

本期为“下注深圳”系列第二篇:《沙井的春风才刚刚吹起》

深圳人,尤其是刚需买家,偏爱沙井片区,自有其充足的理由。

谈理想,沙井片区定位深圳西部中心,占据珠江东岸的“桥头堡”地位,既是空港新城的核心腹地,又是广深港科技走廊关键节点,近可大谈深圳中心迁移和西部崛起,远可放眼珠三角产业联动和世界湾区经济;

谈规划,沙井片区享受空港新城、海洋新城、会展新城、海上田园城“四城”叠加规划,光是轨道交通这一点就堪称开挂,不仅有国内最高规格的快线11号地铁线,穗莞深城际,在建12号、20号地铁线,还有3条规划地铁线路;

谈未来,十三五期间,沙井有23个城市更新计划,光是2020年,就有总体量67万平的壆岗岗厦旧改专规获批、沙井海岸城宣布扩容69万平、深圳史上最大旧改140万平的“金蚝小镇”获批等“巨无霸”旧改陆续落地;

谈现实,沙井街道总人口约90万,常住人口36万人,产业基础雄厚,现有企业2.7万家,工业园区123个,2018年地区生产总值381亿元,2020年目标地区生产总值达到405亿元;

这样既有人口、产业基础,又有定位、规划蓝图的片区,怎么可能跑不出一个美好的未来?问题就在于,片区供应短缺,行情要等,要等好几年。

但是,供应问题是沙井片区的缺点,也是潜在优势。

现在的沙井片区,政府积极拆除违建腾挪空间,名企主导的大型旧改密集落地,春天的脚步越来越近。但想抓住这片土地腾飞的机会,还需要眼光和耐心。

1

沙井的好故事开始落地了

前几天,深圳市规划和自然资源局发布公告,宣布深圳史上最大的旧改项目——“金蚝小镇”的规划获批,由华润操盘。

公告显示,“金蚝小镇”拟拆除重建用地面积达到140万平方米,是深圳目前为止“规模最大、涉及权属单位最多,且历史风貌保护区范围最大”的更新单元项目,未来要打造成包含住宅、商业和新型产业的大型综合体。

值得一提的是,还要求建设一座不少于5万平的高中。居住、教育、商业、文娱和产业,在这一个旧改项目中集齐了。

(“金蚝小镇”规划效果图)

该项目明确定位为深圳西部城市级中心,宝安文化之魂的人文节点,“国际会展文旅中心”的核心空间载体,打造深圳文旅融合发展的全新范式。

作为成功操盘大冲旧改的知名房企,华润在这类“城市更新+历史风貌保留”旧改上颇有经验,毫无疑问,沙井片区未来又将崛起一座闪亮的综合体大城。

为什么要用“又”?因为现在的沙井,已经有一座“海岸城”正在紧锣密鼓的建设着,背后是成千上万筹备好资金等待分一杯羹的购房者。

(万丰海岸城规划效果图)

而且,今年4月,宝安区城市更新和土地整备局发布《2020年深圳市宝安区城市更新单元第二批计划》(草案),确认占地69万平的大朗山旧改由海岸城操盘。

这也意味着,原本25万平的海岸城也将全面扩张,总面积达到94万平。

红色部分为海岸城扩容范围 (图源合一城市更新)

仅仅是2020年这半年,沙井片区就迎来了两个“百万级大城”,除此之外,还有总体量67万平的壆岗岗厦旧改、上寮农批市场旧改和东塘旧村等城市综合体项目在落地,片区的成长速度可以开始用肉眼测量。

(上寮农批市场旧改效果图)

其实仅仅从区位上来看,处于国家战略地位发展的粤港澳大湾区的珠江东岸,又是广深港科技走廊关键节点的沙井片区,叠加再多的好规划都不过分。

这些年,空港新城、海洋新城、会展新城、海上田园城等高大上的规划定位已经说得足够多,这里就不再展开讨论。

(海上田园规划效果图)

眼下的沙井片区,最值得关注的,其实是政府的决心和行动力。

在2019年的工作总结中,宝安政府就已经表达过要大力发展沙井片区的决心。从解决历史遗留问题、拆除违建和旧改规划落地的速度都可以看出,沙井片区不仅要补足短板,甚至希望利用短板实现跨越型发展。

2019年沙井完成129万平方米拆违工作,提前3个半月超额完成全市74个街道最重的拆违任务。2020年沙井街道的拆除消化违建任务是124.7万平方米,截至到7月,累计拆除消化违建面积达到了75万平方米,完成目标任务的60.2%;

2019年,沙井妥善解决了9年无进展的中亚电子城项目问题、沙一万安西部工业区、沙一京基项目、衙边木盆岗“工改工”项目、共和旧村和第三工业区片区城市更新、和一中熙项目、金蚝小镇项目立项等9个复杂历史遗留问题,其中140万平的金蚝小镇立项仅2个月便通过批准;

此外,今年4月,《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》开始印发,明确城市更新单元规划由区城市更新机构审查,报各区政府或建环委审批。在旧改问题上,各区有了更大的话语权。

这对沙井地区来说,绝对是一个重大好消息。

沙井街道的官方数据显示,现在片区内储备城市更新项目54个(含24个“工改工”),立项19个,申报计划35个,如果能自主掌握节奏,片区发展速度还将大大加快。

(沙井片区部分旧改项目 图源中原大咖)

据格隆汇楼市君不完全统计,目前已进驻沙井片区就有万科、华润、华侨城、卓越、仁恒、星河、海岸城、鸿荣源等十余家知名开发商,项目规划的落地代表了未来片区面貌的巨大提升空间,而项目成立本身也体现了市场对片区发展潜力的看好。

近几年来,当原关外的龙华、光明等区域都开始大放异彩,厂房、小产权房和烂尾楼,成为了沙井片区的“保护色”,它阻碍了人们对这个片区的想象力,但也因此保留了向上生长的潜力空间。

(位于万丰海岸城附近的烂尾楼)

总结来说,沙井的蜕变之路一定是厚积薄发,意味着人们无法用短线思路去理解这片市场,但眼光放得再远一些,就能看到一条伴随着湾区经济加速腾飞的惊人增长曲线。

2

为什么11号地铁线值得重仓?

畅想完片区的未来,我们再现实一点,低头看看脚下。

虽然沙井片区的好故事很多,但那影响的是未来5-10年,甚至更遥远的预期,决定眼下这几年风向的,是市场的实际需求。

举个例子:

宝安中心区腾飞的动力是规划高大上吗?不是,是因为前海的利好辐射。所谓的前海-宝安双中心,其实是你负责“赚钱养家”,我负责“貌美如花”;

龙华成为“宇宙中心”的主要原因是深圳北站商务区大爆发吗?不是,是一条4号地铁线串联南北,贯穿东西。现在的龙华,本质上还是一个睡城;

光明成为深圳楼市当下最火热片区的主要原因是科学城发力吗?不是,是通达南山、福田的6号线+13号线确认落地,市场需求向西北方向外溢,但西部供应短缺。

虽然深圳一直在强调多中心的城市发展格局,但这座城市真正的中心仍然是福田、南山,前二十年是,未来二十年也是。

这意味着,无论这座城市有多少副中心,最重要的“人口”始终要在福田南山聚集,市场需求是外溢,而不是转移,得城市中心者才能得到市场的青睐。

理解了这个逻辑,我们再来分析沙井片区成为深圳人,尤其是刚需买家紧跟不舍的主要原因——强大的立体交通体系。

(沙井片区轨道规划示意图 来源网络)

按照目前公布的规划方案,沙井片区聚集了1座宝安机场、1座高铁站(沙井西站)、1条城际轻轨(穗莞深城际)、1条外环高速和6条地铁环线。

整个交通规划的密度大家自行感受,这里重点分析对市场影响最直接的地铁规划,先说串联深圳双中心的11号地铁线,这也是目前深圳西部的生命线。

(11号线线路图 来源深圳本地宝)

深圳地铁11号线,开通自2016年,是国内目前“最高配置”的城市轨道线路,主要有3大优点:

1、贯穿深圳重点区域。11号线全程线路总长51.9公里,穿越了福田、南山、宝安三区,耗时仅30分钟。

2、国内最大载客量。和深圳其他几条既有线地铁列车采用6节编组不同的是,11号线列车采用的是超大的8节编组A型车(国内首条),其中6节为普通车厢,2节为机场专用车厢,整列车最大载客量达2564人。“一辆11号线列车载客量相当于32辆公交车。”

3、国内最快时速。地铁11号线运行最高时速将达到每小时120公里,是目前国内一次建成线路最长、运营时速最高的城市轨道线路。

上集《下一个十年,只有它能超过前海》跟大家说过,深圳政府的规划都是一环扣一环,没有一笔钱会白白浪费。11号线就是个典型的案例。

其实在开通之初,社会上有过“浪费资源”的声音,但现在来看,11号地铁线要承担的任务远比大家看到的重。

《深圳市城市轨道交通第四期建设规划调整(2017-2022年)》规划显示,11号线还将继续向北延伸。

(图源深圳地铁)

因为大容量,高速度,11号线更像深圳轨道交通体系的“骨架”,通过接驳其他轨道交通,实现区域之间通行节奏的灵活转换。

除了向内发展,11号地铁线还通过穗莞深城际实现粤港澳大湾区之间的联动。

纵览整个深圳,这样高规格的线路没有第二条。

除了11号地铁线这张王牌,沙井片区还有在建12号地铁线(南宝线)、20号地铁线(福永线)和3条远期规划线路,为片区引入来自南山中心区的市场需求和深圳国际会展中心的人流量。

12号线,又称南宝线。连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区,是覆盖西部地区南北向的交通走廊。

20号线,又称福永线,线路起于宝安国际机场T4航站楼,与地铁11号线、穗莞深城际线换乘,之后向北至深圳国际会展中心,是会展中心开展的配套市政项目。(来源中原大咖)

深圳寸土寸金,每个片区都不缺高定位和好规划,这也是市场点火就着的原因之一,但故事虽好,没有实际的落地动作,难免像是一场梦。

沙井目前最大亮点就在于,它最重要的11号地铁线已经走向成熟,能够稳稳地接住来自深圳中心外溢的市场需求,而其他的加分项也在加速落地中。

轰然倒下的旧楼,拔地而起的大厦,还有日夜灯火通明的工地,这些疯狂砸下的资金,背后一定是几何倍增长的回报预期。

3

现在如何买入沙井?

沙井片区的价值潜力,其实早在三年前就已经开始得到市场的重点关注,眼下最大的难题是供应稀缺。

沙井片区虽然建筑密集,但大部分面积都是厂房、小产权房和烂尾楼,商品住宅的数量非常少。

(地铁站出口就能看到大量小产权房和厂房)

从近两年入市的住宅项目的销售情况来看,市场几乎到了全盘照收的程度。地段和配套条件比较优秀的项目,更是开盘当天售罄。

(截止到2019年年末,沙井片区的新盘备案价仍停留在4字头)

作为市场供应的主力,沙井片区在售的二手住宅不过100套左右,对于一个总人口近百万的片区来说,这数量实在少得可怜。

图中数据包含部分公寓产品 (图源贝壳找房)

二手房供应不足,一是因为本身商品住宅项目少,二是沙井片区价值潜力已经逐渐显露,惜售情绪浓。

虽然这些项目与地铁口仍有一段距离,配套也比较普通,但是价格并不算低,普遍比新房高出1-2万/平,未来的预期已经渗透到房价里。

(未经授权请勿转载)

虽然沙井片区的二手房价已经上涨,但长远来看,目前的价格仍然是低位。

如果不想参与新房的激烈竞争,二手房的选择需要多一些考量。建议重点关注3个方面:

1、地铁口的距离。楼盘距离地铁口最好不超过1公里,步行时间不超过15分钟。

2、楼盘配套情况。重点关注教育和商业配套情况,宝安学位相当紧张,虽然有房家庭的学位压力小很多,但是一个排名相对靠前的学校会成为成交关键。

虽然未来的沙井片区有相当多的大型综合体,但眼下集中商业还是比较稀缺,良好的商业配套能成为一大亮点。

3、楼盘的综合素质。比如楼龄、园林、物业等方面,楼龄新,或者有封闭的园林,品牌物业等,都是很好的加分项。

沙井片区的二手房买家还是自住型刚需为主,房子保养程度会直接影响未来的流通行情。

目前沙井片区二手房的价格跨度比较大,建议大家买房的时候,按照不同维度的体验给出具体分数,最终考虑价格是否合适。

如果还是想等新房,大家要做好拼手气的准备。因为从今年5月开始,宝安住建局已经明确要求所有住宅项目按公证摇号的方式销售。

对于普通购房者来说,公证摇号还是比较有利的开盘方式,目前也只有宝安区明确规定所有新盘都要如此。

另一个好消息是,沙井片区的新盘去年的备案价还停留在4字头,即便按照5000元/平的装修标准,预计单价仍然不会超过6字头,深圳西部的洼地。

按照宝安住建局公布的待入市名单,今年有望入市的新房住宅有4个,但是具体供应量不好说,肯定依然是供不应求。

万丰海岸城

目前,沙井片区最受市场关注的项目是万丰海岸城项目,成为今年唯一一个有望再市场热度上超过润府四期的楼盘。

具体情况大家可以看这篇→爆料!沙井海岸城最早9月入市,有回迁房报价5万+/平......

清平华府

(图源水印)

清平华府总建筑面积约15.7万平,建筑总高度105米,地下室2层,地上共33层,含4栋8座高层住宅。

项目从2019年11月开始动工,目前已出地面数层,被列入宝安区公布的2020年入市新盘名单,预计年内入市。

嘉富新禧花园

(图源水印)

项目位于宝安新桥街道中心路、沙井北环的交汇处,分位蓝桥晓筑和蓝桥郦苑两部分,总建面约35.59万平。

项目共规划有14栋26-37层高的住宅塔楼,共计2343户住宅单元,以及一所9班幼儿园。幼儿园位于北区蓝桥晓筑的北端。

中熙珑湾上城

(图源咚咚找房)

项目位于沙井街道西环路与沙井南环路交叉路口西北侧。整个旧改项目包含3个地块,分别是珑湾世界花园、珑湾上城花园、珑湾时代公寓。

其中,珑湾上城花园规划共642户,90平以下的小户型达到546户。

新房方面,楼市君没有建议,能够买到的都是这座城市的幸运儿。

需要提醒各位购房者的是,买入沙井,除了要适应5-10年的片区大改造,还要做好与小产权房长期共存的准备,虽然大多数外表与商品房无异,但价格只需要商品房的一半,至少在租赁市场上对商品房会造成打击。

如果这些前提都可以接受,沙井片区会成为普通人低成本入股深圳的最后机会,而且有可靠的增长能力,在变幻莫测的深圳楼市,带人们穿过漫长的周期。

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