《极刻》第968期

9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜在会上表示，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

利好政策官宣24小时之后，房地产市场各方啥反应？

有房贷计算器使用率单日环比增长1395%

有房东取消二手房降价

“消息一出来，我第一时间就转发了朋友圈，并一个一个打电话告诉我的客户。”门店在郑州市金水区的房产经纪人张先生告诉记者，央行宣布降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例后，他和同事们比之前忙碌了许多，同时也感觉到房地产市场的一些明显变化。担心有些客户没有及时关注到新政，他一整天电话几乎不停。其间，也有不少客户主动打过来，咨询下一步市场情况。

“我手里有个客户，本来前两天说好了要把房子的价格调低一些出售，一听说有新政策，不愿意调了，准备再观望观望。”张先生说。

“利好政策发布在‘金九银十’期间，尤其是国庆长假前，对我们来说，这是充满‘班味’的喜悦。”郑州一家民营房企的营销负责人告诉记者，在降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例等消息公布后，他立刻调整了部门的国庆休假排班，并制定了新的营销计划。“可以预料即将到来的长假，会‘热’起来。”

“新政发布后，我们就把政策信息打到了售楼处的大屏上，开会详细讨论了政策具体情况，大家都觉得对市场信心有很大的提振作用。”某头部房企郑州项目营销负责人告诉记者，“十一”黄金周期间，他所在的项目计划再加推两栋楼，相信会有不错的市场效果。

从安居客发布的数据来看，新政发布后的当日，安居客新房小程序访问量单日环比增长108%，房贷计算器使用率单日环比增长1395%，顾问活跃度单日环比增长54%。单日最受关注的Top20城市为北京、上海、广州、深圳、西安、成都、武汉、长沙、重庆、杭州、天津、郑州、昆明、苏州、青岛、合肥、济南、佛山、南宁、南京。

100万元贷款本金

每月约可少还300元

如果说，存量房贷利率下调对于房企从业者来说，释放的是充斥着“班味”的利好，对于广大正在还房贷的业主来说，则关系到切身利益、一粥一饭。

“终于等到了。”史先生于2020年在郑州市管城区购买了一套商品住房，去年存量房贷利率下调后，目前房贷利率降到了4%。但他表示，每个月的月供还有4000多元，压力依然很大。“希望银行尽快落实，这样每个月还能少还点。”

同样期待的还有郑州市金水区的赵女士。她于2023年年初在郑州市金水区购买了一套房子，现在房贷利率是3.7%，虽然比刚买房时降了10个基点，但是比首套房现行的按揭利率3.25%还是高了45个基点。“之前听说存量房贷利率要降时就很期待，现在就等后续的调整方案了。”

政策落地后，大概可以少还多少钱？

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，存量房贷即是已经购房的家庭，若可以降低50个基点，那么对于100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元。“这也是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。”

此外，针对首付比例，此次对于二套房或改善型住房落实了宽松的首付比例导向。过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。此次下调为15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。

“简单测算，若是一个家庭认购一套200万总价的二套房，过去首付款需要50万，但现在降低为30万，直接减少20万，进一步激活改善型或换房的市场需求。”严跃进告诉记者。

部分提前还贷房主暂缓脚步

“从前几年开始，我每隔一段时间就要提前还一笔房贷。新政出台后，感觉可以不用那么着急了。”家住郑州的周女士告诉记者，她和老公月薪合起来约1.5万，每月房贷6000出头，当时并没有觉得太大压力。但随着二胎宝宝出生，家里开支增加，当时贷款的高利率让她开始精打细算。“攒个五万左右就还一次，虽然麻烦，但能省点是点。”

周女士的选择并非个例。降低存量房贷利率政策落地后，或将有所改变。

东方金诚首席宏观分析师王青告诉记者，本次存量房贷利率平均下调50个基点左右，能够显著抑制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击。同时，这也在释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。此外，对银行净息差的影响将通过引导存款利率下调予以缓解。

“据我们了解，承担高利率的，主要是2017年至2021年买房的群体，这部分群体很多都是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受记者采访时介绍，政策发布以后，预计提前还贷会明显缓解，下降50个基点后，100万、30年期贷款每月可节约300~400元，对普通工薪家庭来说，这些费用可以用于日常生活贴补，有利于促进消费。

再次下调存量房贷利率背后

据悉，这是第二轮存量房贷利率下调。自去年9月25日起，存量首套房贷利率已经历了一波下调，借款人减少了利息支出。人民银行在今年7月发布的《中国区域金融运行报告（2024）》中，以专题形式介绍了降低存量房贷利率政策的显著成效。报告指出，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。

为何再次下调存量房贷利率？

“受今年2月5年期以上LPR报价大幅下调20个基点、‘5.17’房地产新政取消全国层面房贷利率下限等影响，今年7月新发个人住房贷款利率降到了3.4%，也就是说要比此前调降后的存量首套房贷利率低87个基点，或者说0.87个百分点，而其他存量房贷利率水平更高。”王青分析，受存量房贷利率偏高影响，现阶段提前还贷潮现象比较明显。对银行而言，居民较大规模提前偿还房贷，意味着高收益、低风险的优质信贷资产流失。持续出现较大规模的提前还贷，不利于扭转市场预期，推动楼市企稳回暖。

“整体来看，央行此次发声无疑是向市场注入强心剂，契合当前市场需求，不仅对减轻购房压力、刺激住房消费有一定的帮助，也是央行一系列稳经济政策中的重要一环，有助于降低信贷违约风险，促进金融稳定。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，从长远角度来看，降低存款利率有望减缓当前的提前还贷现象，减缓居民贷款的压力，降低购房者的违约风险，改善当前的消费预期，提振市场的消费能力和信心。存量房贷的贷款利率下调有助于更好地管理风险，稳定发展。

“我们认为，接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。”王青说，进一步下调房贷利率，对房地产行业实施定向降息，将是未来楼市支持政策的主要发力点。

责编:刘安琪 | 审校:陈筱娟 | 审核:李震 | 监审:万军伟