日前，嘉定新城远香湖畔一幅宅地经过四组房企49轮激烈竞夺后，被招商蛇口以总价26.6亿、30%封顶溢价率竞得。 成交楼板价3.19万元/㎡，参照周边新房50400元/㎡的售价，其销售利润基本忽略不计。

抢破头的嘉定地王不赚钱？

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参考周边新房 ‍‍

几乎不赚钱 ‍‍‍‍

这幅嘉定新城地块，共吸引四组房企竞拍，经过49轮竞价后，达到30%溢价率的中止价，两组企业进入竞高品质环节，最终招商蛇口在高端人才住房配建比例中胜出。

地块成交总价为26.6亿元，溢价率30%，成交楼板价3.19万元/㎡，创下区域新高。其容积率2.2，计容面积83526㎡，需配建约4176㎡保障房、约167㎡人才房以及约1500㎡的公共服务设施。

在招标计划公告中，招商披露其总投资约39亿元。按可售住宅面积77682㎡、周边新房50400元/㎡均价计算， 其可售住宅总货值约39.15亿元，几乎与招商的投资总额持平，不赚钱，除非……

招标计划公告

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嘉定新城核心

最后一幅宅地

除非成为区域价格破局者！

从位 置来看，该地块位于嘉定新城真正的核心。

庞大的嘉定新城规划了“一核一枢纽、两轴四片区”的布局。其中唯一的核心， 即是地块所在的远香湖中央活动区（CAZ），其面积只有4.56平方公里，不到嘉定新城的3%。

别小看这3%的面积，它可谓浓缩了一城的精华。人们熟知的远香湖、保利大剧院都在该区域内，区域内还规划了西北第一高楼的未来塔（高约300米），以及24小时都市休闲的活力谷。

图源：嘉定新城十四五规划

摊开远香湖规划结构分析图，会发现招商蛇口本次竞得的地块， 已经是这片核心区最后一幅住宅地块。

由于远香湖CAZ的土地供应有限，这里的新盘向来热销。2022年的璀璨湖畔，首开触发积分并售罄；2024年的嘉定销冠象屿远香湖岸，一口气卖了1084套，实现总销60亿。

即使是不在远香湖CAZ里的理想之地，是2023年度上海新房成交套数最多的项目，一口气卖了2103套，实现总销120亿元。

当下，核心区内几乎没有在售项目，未来也只有这个新房可选，这也是“嘉定地王”产生的底气和原由。

远香湖CAZ规划结构分析图

而且和其他同处核心区的新盘相比， 招商新地块是近几年离远香湖公园最近的项目。

其周边水系环绕，未来嘉定的天际线，摩天大楼群就在地块周边，还有中信泰富万达广场、上海市实验学校嘉定新城分校、嘉定新城实验二小、瑞金医院北部院区（二期在建）。

地块实景图

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好房子，助力价格破局 ‍‍‍‍‍‍

当价格理性回归市场，如何做好产品卖出溢价，是当下楼市给开发商提出的课题，对于深耕上海的招商蛇口来说， 拿下嘉定新地块不仅是补仓，更是突破区域品质天花板的一次尝试。

该地块在出让公告中就被明确要求绿色建筑三星、超低能耗标准、30%底层架空比例，并规定外立面须采用石材、铝板等高端材质，禁用涂料。

该地块，还是上海2025年首个触发双高双竞机制的地块，在地价触及30%溢价上限后，招商在竞品质环节承诺配建1500㎡公共服务设施及0.2%高端人才住房胜出。

2022年，招商在远香湖CAZ开发的璀璨湖畔项目，凭借当时较高的装修标准、石材+铝板立面、星空顶坡道等设计成为区域标杆，因此非常热销。

此外，考量到地块限高60米，容积率2.2，有望做成小高层+叠加的组合，若延续品质路线，加上装修标准从2500元/㎡提升至3000元/㎡， 新地块的产品力更上一层楼，十分值得期待。

地块实景图

土地成本上涨、当下城外销售的不易，得这幅地块面临的挑战。但是，价格与品质上限的打开，让 该地块很有机会突破区域定价，叫好又叫座。