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栋察早报 内容提要

趋势▶ 房地产这个信号，越来越强烈了

交通▶ 辽宁将实现“市市通高铁”

聚焦▶ 沈阳再添打卡新地标！

数据▶ 2月辽宁居民消费价格同比降0.8%

城建▶ 地铁9号线二期建设高质量推进

关注▶ 浑南区发放首张社区企业营业执照

房地产这个信号，越来越强烈了

2025年开年以来，大家都在期待，房地产能否延续去年四季度的热度，开启一波小阳春行情。

作为行业先兆信号，土拍市场的走势自然也备受关注。

令人兴奋的是，开年以来土地市场的表现相当积极。

一方面，土地成交同比大幅增长。据中指研究院数据，2025年1月，百强企业拿地总额1210.7亿元，同比大增41.4%。

另一方面，去年拿地十分谨慎的央企们，开始积极介入各地土拍；更值得一提的是，民企及外资企业参与度提高，多个城市土拍都出现民企的身影，来自新加坡的房企星狮和庆隆则与国央企联手在上海拿地。

这些信息，无疑都为土地市场注入了一剂兴奋。

与此同时，从各地的供地计划及已出让的地块来看，今年土地供应规则出现明显变化。

一是出让地块整体向着低容积率、小体量、高单价的趋势演化，部分地块的溢价率及楼面价刷新历史记录。

二是存量土地的收储以及部分地块“回炉重造”，正在带动土地库存更新迭代，助推土地市场走向良性发展。

这些变化将深刻影响接下来土地供应结构，以及住宅产品趋势，房企不得不加以关注。

1.土地市场分化加剧 整体溢价率创新高

开年以来部分高能级城市成交的地块信息，可以发现，这段时间多个高能级城市都拍出了高溢价地块，部分地块的溢价率及楼面价还突破了历史记录。

例如上海首轮土地出让四宗地块均溢价成交；北京开年首轮土拍两宗地块均为溢价成交，溢价率分别为17.33%和25%；深圳出让的首宗地块吸引了八家房企竞拍，经过246轮竞价，最终由中海斩获，溢价率高达70.37%。

杭州开年以来成交的5宗地也有四宗是溢价成交，其中拱墅区湖墅单元地块溢价率达到71.25%，并以64834元/平方米的楼面价加冕杭州单价“地王”；郑州成交了一宗溢价率超 87.5% 地块，该地块成为2021 年以来郑州溢价率最高的宅地；成都也拍出一宗51.11%溢价率的宅地。

土地溢价率走高，主要是因为核心城市核心地段的优质地块供应量增加。

如北京首轮供地推出的三宗地块全部位于主城区海淀和朝阳；上海第一轮土拍出让的地块也有两宗位于中心城区；近日北京公布的第二轮供地清单，6宗地都位于市场需求突出、公共配套较完善的区域，5宗还临近地铁。区位方面，有2宗位于中心城区，2宗位于副中心区域。

众所周知，这几年房企的投资布局整体向高能级城市的核心区域集中，优质地块往往受到热捧，多家房企相争不下，直接推高了地块溢价。

与此同时，市场表现乏力的三四线城市，土地供应则在缩水，与一二线城市之间呈现此消彼长的趋势。受此影响，土地的整体溢价率呈现出上升趋势，据克而瑞数据，其所监测的300个城市，今年1月平均溢价率整体提升到了8.7%，为2022年以来最高值。

不过，即便是在高能级城市，不同区域间也呈现出冷热不均的状态。例如成都，主城区出让的地块溢价率不断走高，而非主城区的地块依然是底价成交，土地市场分化之严重可见一斑。

2.土地供应呈低密化 小体量、高单价特点

去年以来，土地供应低密化的趋势越来越明显。

从2025年各地的供地计划来看，大部分地块的容积率都控制在2.5以下，其中，土地资源紧张的一线城市地块容积率整体较高，而二线城市大部分已下调至于2.5以下甚至更低，一些地块还对建筑做出了明确限高。

例如，郑州全年共计划推出71宗招拍挂宅地，总面积3999.95亩。其中，容积率≤2.5的地块面积有1965.93亩，占比将近过半。

容积率对于住宅的形态有着决定性影响。一般来说，独栋别墅的容积率在0.2-0.5之间，联排通常在0.4-0.7之间，叠拼0.8-1.2，洋房则为1.5-2.0。

新供应地块容积率控制在2.5以下，甚至还出现不少容积率1.0出头的地块（如1月份上海、杭州都有容积率1.0出头的地块出让），这意味着，今年住宅超高层形态将全面退出市场，接下来市场供应将是洋房及小高层占绝对主流，同时，更舒适宜居的叠墅产品也会迎来一波供应放量。

此外，土地供应还呈现出小体量、高单价的演化趋势。

从统计的部分热点城市开年以来成交的地块来看，高能级城市主城区2万多平方米的体量地块非常普遍，例如上海第一轮土拍出让的四宗地块体量都没超过3万平方米，北京海淀区的两宗地体量分别仅为3.9万及4.2万平方米，而朝阳区约6.9万平方米宗地其实是打包出让的，包含两块地。

这一现象在早已有所体现。克而瑞的一组数据显示，2024年前八个月成交的宅地中，有约48%的体量在2万㎡以下，较2023年同期增长了12个百分点。今年这一趋势同样尤为明显。

与此同时，地块的楼面价整体走高。

去年四季度，北京、深圳、杭州等地都诞生了新地王，而今年，又不断有新地块突破前高。

杭州1月份出让的位于湖墅单元的宅地经过220轮竞价，最终被滨江拿下，成交楼面价64834元/㎡，刷新杭州楼面价新纪录。

低容积率、小体量、高单价，这三个条件叠加在一起，注定了过去组团式大社区全面退潮，今年将是豪宅大年，而且豪宅项目的产品结构会更纯粹，豪宅将回归真正的豪宅。

3.土地收储进入落地阶段 助推土地库存走向健康化

前不久，在分析当前房地产库存问题的时候曾提到，高达53亿平方米的未开工土地，也是房地产去库存的一个艰巨任务。

去年中央出台的政策中，其实已针对土地库存开出了一个“药方”：专项回收存量土地。

各地都在积极推动政策落地，岳阳、开封、金华、吉安等去年已开始征集存量闲置土地进行收储；广东的步伐更快，截至2月22日，广东各城市公布的首批拟收储土地超220宗，拟收储价格合计超430亿元。

而就在24日，广东省财政厅披露了第八期、九期专项债发行有关事宜的通知，两期债券计划发行总额307.19亿元。

这两期债券正是主要用来回收存量土地的，募投项目共有86个，分别涉及广州、珠海等19个城市。其中，广州的发行金额最高，达到约60.46亿元，拟发行项目共有6个。

这意味着，广东的收储工作已进入实质性落地阶段。

值得一提的是，广州收储6宗的土地，有一宗正是去年越秀地产“退还”给广州土地开中心的大干围地块，收储成功后，越秀地产将获得约15.29亿元的现金补偿。

这宗地原位商业用地，回收后经调规土地性质已变为居住用地，今年将重新出让。

广东的做法，为各地的收储工作打了个样板。

不难预见，专项债收储的落地，将对今年房地产市场的止跌回稳发挥重要作用：

一方面，存量土地“回炉重造”，例如商业用地调整为住宅用地，原先出条件苛刻宅地调规后重新出让，便可适用于当前的住宅新规，开发出更匹配市场需求的产品。有效降低土地库存的同时，优化了住宅供应结构，有利于市场良性发展；

另一方面，此前大量土地“砸”在手里，已经成为房企“不可承受之重”，通过收储盘活库存，也是帮房企回血的有效办法，这有利于降低房企经营压力，甚至房企还可能拿着补偿金重新拿地。这也将进一步激活土地市场。

更重要的是，民企拿地对市场而言是非常积极的信号。一旦恢复拿地的民企变多，将会催生一系列连锁反应，其影响绝对是巨大的。

可以说，土地收储一举多得。今年土地市场的回暖，离不开土地收储的助力。

小结

一边是新出让宅地规则大变，一边是借助专项债收储促进土地“腾笼换鸟”，两者共同作用下，全国土地供应将迎来一次全面革新。

土地供应走向“缩量提质”，进而促使住宅产品升级迭代，已经成为必然趋势。而随着土地资源优化、住宅产品升级，房企流动性改善，房地产距离止跌回稳又将更近一步。（明源地产研究院）

辽宁将实现“市市通高铁”！

3月的东北大地依然寒风凛冽，但是在沈阳至长白山高速铁路（以下简称“沈白高铁”）浑河特大桥建设现场，工人的号子声、机具的轰鸣声响成一片，无砟轨道铺设施工正在火热进行。

“竖弯钩”变直线

沈阳至长白山缩至1.6小时

沈白高铁是国家中长期铁路网中东北东部快速铁路通道——沈阳至佳木斯高速铁路（以下简称“沈佳高铁”）的重要组成部分，这条高铁将辽宁重要的客运枢纽站沈阳站与坐落于长白山脚下的长白山站连接在一起，沿途将经过辽宁省沈阳市、抚顺市，以及吉林省通化市、白山市、延边朝鲜族自治州、长白山保护开发区管理委员会等6个地市级行政区，将辽吉两省的东部串联在一起，正线全长430.1公里，设计时速350公里。2021年3月20日，沈白高铁辽宁段控制工程——新宾隧道先期开工建设，时隔2天，吉林段控制工程先期开工建设。6月19日，沈阳枢纽段控制性工程柳条湖特大桥开工建设，拉开了沈白高铁全线建设的序幕。

2024年是沈白高铁建设的攻坚之年、关键之年，中国铁路沈阳局集团有限公司（以下简称“国铁沈阳局”）、京沈客专辽宁公司（哈大客专公司）积极推进沈白高铁精品工程创建，在全面持续提升沈白高铁建设质量的同时，全力确保施工节点按计划兑现。

据了解，自京哈铁路秦沈段（原秦沈客专）正式开通运营以来，国铁沈阳局的高铁建设驶入快车道。现在，从沈阳乘坐高铁前往长白山，列车要途经哈大高铁、长珲城际和沈佳高铁白敦段，运行轨迹如同是一个倒置的“竖弯钩”。而沈白高铁开通后，列车的运行轨迹近乎于直线，北京、沈阳至长白山最短旅行时间将分别为4.2小时和1.6小时。

沈白高铁开通后

辽宁将实现14个地级市“市市通高铁”

“绿水青山就是金山银山，冰天雪地也是金山银山。”东北地区冰雪旅游资源禀赋十分突出，以嬉冰雪、浴温泉、赏雾凇、边境跨国、东北民俗等为代表的冬季旅游资源特色鲜明，发展冰雪旅游产业具有较强的资源优势。作为滑雪爱好者，沈白高铁建设的进展牵动着张佳鹤的心，她说：“沈白高铁开通后，冬天的时候，我每个周末都可以滑雪了，长白山和通化都可以随时前往了。”

在距离原通化站8公里处，记者看到，新建的通化站已经进入室内装修阶段，然而与之前的车站相比，其功能更加完善、设施更加齐全，长途汽车站、普速站和高铁站合为一站，旅客可实现无缝换乘。

据介绍，沈白高铁开通后，每天预计会有44趟列车在新建通化站经停，相较经停于原通化站的24趟普速列车，列车数量增加了近一倍。将为广大旅客提供更加高效、便捷的出行选择，也将为这座“北国山城”带来机遇和希望。而辽宁唯一未通达高铁的城市——抚顺市也在翘首以盼，“坐着高铁游全国”的愿望实现在即。

截至今年，国铁沈阳局营业总里程已达14702公里，其中高铁营业里程达到3296公里，东北地区形成了以哈大高铁为纵贯南北主轴，北部衔接哈齐、哈牡、哈佳3条高铁，中部衔接长珲城际、沈佳高铁白敦段及长白乌铁路，南部衔接沈丹、新通、喀赤等高铁以及丹大快速铁路的铁路网，并与京哈高铁京沈段连接，一步接入全国高铁网。

辽宁管内则形成了以哈大高铁为纵轴，京哈高铁京沈段、沈丹高铁为横轴，盘营高铁、丹大快速铁路、新通高铁、喀赤高铁、朝凌高铁等线路作为拓展的高铁网。目前，辽宁省的13个地级市已实现了高铁通达，沈白高铁开通运营后，辽宁省可实现14个地级市“市市通高铁”。

沈白高铁开通运营后，四通八达的高铁路网，将极大缩短区域时空距离，拉近地区之间“经济距离”，如纵横交错的动脉血管，为东北地区振兴发展注入新的生机与活力，对区域深入参与“一带一路”，促进区域发展与国家战略有效融合具有更加重要的意义。（沈阳晚报）

沈阳再添打卡新地标！

沈北新区低空经济青少年无人机研学基地位于沈阳市沈北新区沈北路78号，由沈北新区政府规划引领，辽宁众飞科技有限公司投资建设，并独立运营的东北首个以无人机为主题，集研学旅行、中小学综合实践教育、无人机应用技术培训、科学竞技比赛等功能于一体的科普研学基地。据了解，自3月8日基地开馆以来，已有上千人来到这里体验无人机飞行乐趣，现已成为沈阳人打卡新地标。

创新研学模式 激发青少年的科技梦想

沈北新区低空经济青少年无人机研学基地以“科技+教育+旅游”为核心，推出独具特色的研学方式。基地内设有1200平方米的无人机科普展馆，通过专业的讲解与互动实验，帮助青少年深入了解无人机的工作原理与应用场景。此外，研学课程还将涵盖真实飞机操控、室内飞机拼装以及室外飞行体验等实践环节，让青少年在动手操作中感受科技的魅力，激发他们对航空科技的兴趣与探索精神。

加深校企合作 助力低空经济人才培养

目前，沈北新区低空经济青少年无人机研学基地已与辽宁煤炭技师学院、辽宁工程职业技术学院、辽宁生态工程职业学院等多所学校达成合作，通过校企联动的方式，推动无人机科普教育进校园，培养更多科技人才。未来，基地还将进一步扩大合作范围，与更多教育机构、科技企业携手，共同推动低空经济产业链的延伸与发展。

飞行营地将开放 未来打造青年友好型街区

作为沈北新区低空经济青少年无人机研学基地的重要组成部分，众飞飞行营地将于今年5月中旬正式亮相。营地不仅提供无人机编队表演、穿越机表演等精彩活动，还将结合露营、户外体验等元素，打造一个集科技、休闲、娱乐于一体的青年友好型街区。未来，这里将成为青少年科技爱好者、无人机发烧友以及家庭游客的热门打卡地。

沈北新区低空经济青少年无人机研学基地的建成，不仅填补了东北地区无人机主题研学领域的空白，也为沈北新区注入了新的科技活力。未来，基地将成为青少年探索科技、追逐梦想的重要平台，同时也将为沈北新区的文化旅游与经济发展增添新的亮点。（悦读沈北）

2月辽宁居民消费价格同比下降0.8%

3月11日，国家统计局辽宁调查总队公布调查数据显示，今年2月份，辽宁居民消费价格（CPI）同比下降0.8%，降幅大于全国平均水平0.1个百分点，列全国第19位；环比上涨0.1%，涨幅比全国平均水平高0.3个百分点，列全国第4位。1-2月，辽宁居民消费价格比上年同期下降0.3%，降幅大于全国平均水平0.2个百分点。

各类商品及服务价格同比“三涨五降”

2月份，八大类商品及服务价格同比变动呈“三涨五降”态势。其中，其他用品及服务类价格上涨7.3%，衣着类价格上涨1.5%，居住类价格上涨0.2%；教育文化娱乐类价格下降0.1%，生活用品及服务类价格下降0.6%，医疗保健类价格下降0.9%，交通通信类价格下降1.1%，食品烟酒类价格下降3.0%。

从同比看，食品价格下降4.2%，影响价格总水平下降约0.84个百分点。食品中，鲜果下降5.6%，影响价格总水平下降约0.17个百分点；鲜菜下降15.2%，影响价格总水平下降约0.40个百分点；猪肉上涨5.2%，影响价格总水平上涨约0.05个百分点；餐馆餐饮上涨0.7%，影响价格总水平上涨约0.03个百分点。

非食品价格同比上涨0.1%，影响价格总水平上涨约0.09个百分点。非食品中，金饰品价格上涨38.7%，影响价格总水平上涨约0.23个百分点；燃油小汽车价格下降5.0%，影响价格总水平下降约0.11个百分点。

据测算，在2月份的同比变动中，翘尾影响约为-1.66个百分点，今年价格变动的新影响约为0.92个百分点。

各类商品及服务价格环比“四涨三降一平”

2月份，八大类商品及服务环比价格呈“四涨三降一平”态势。其中，交通通信类价格上涨1.1%，其他用品及服务类价格上涨1.1%，生活用品及服务类价格上涨0.2%，居住类价格上涨0.1%，医疗保健类价格较上月持平，教育文化娱乐类价格下降0.2%，食品烟酒类价格下降0.2%，衣着类价格下降0.4%。

从环比看，食品价格下降0.3%，影响价格总水平下降约0.05个百分点。食品中，受春节后供应充足影响，鲜菜、鸡蛋价格分别下降2.7%和7.2%，分别影响价格总水平下降约0.06和0.05个百分点，受生猪产能不断恢复，猪肉市场供强需弱影响，猪肉价格下降3.1%，影响价格总水平下降约0.04百分点。

非食品价格环比上涨0.2%，影响价格总水平上涨约0.17个百分点。非食品中，受春运返程需求集中释放，叠加运力供给不足、成本压力传导影响，飞机票价格环比上涨13.8%，影响价格总水平上涨约0.12个百分点；受国际黄金价格上涨影响，金饰品价格上涨6.4%，影响价格总水平上涨约0.05个百分点。（沈阳晚报）

地铁9号线二期建设高质量推进

春潮涌动，捷报频传。近日，沈阳地铁9号线二期建设现场又传来好消息，张官屯站～祝科南街站区间盾构施工“日均11.1环、百环验收一次通过”，以“始发即大干、开局即冲刺”的强劲态势，奋力冲刺首季“开门红”！

管理赋能：

超越先进立标杆 创新驱动强根基

“超越先进不是口号，而是刻在施工日志里的军令状！”施工单位中铁六局盾构队长刘超在创效工作室揭牌仪式上铿锵表态。在盾构始发阶段，项目团队就立下争创一流的目标，提出了“超越先进、树立典型”八个字的行动纲领，并以此持续深化团队管理，构建起了“标准化管理+创效创新+人才培育”的三维立体化管理体系。

以标准化管理为根基，充分发挥智能技术的优势，依托对工程资料和工程实体的数据分析，沈阳地铁集团与中铁六局详细预测了盾构施工中可能存在的问题和易发生的风险，并组织编写了《盾构施工注意事项》，实现盾构施工的“双创”标准化管理。以创新驱动为引擎，立志创优创效，组建了以技术骨干为核心的项目创效工作室，并提出“持续优化”的创效理念，营造“全员创效”的氛围，做到以最优的方案、最低的成本、最高的质量，实现项目的创效履约。以人才培育为抓手，开展“百环标兵”评选，始终把对人才的培育放到核心位置，针对技术骨干和青年职工制定长期培养计划，并在盾构实践中锻炼提升专业技能，进一步强化人才支撑。

智造突围：

AI赋能破困局 数字转型启新篇

当传统基建遇上人工智能，会迸发怎样的火花？在项目智慧中心，8台显示屏幕实时呈现着20类施工数据。“我们装配的这些智能监测设备，就像给盾构机装上‘透视眼’，一点轻微的数据变化都逃不过我们的眼睛。”项目团队工作人员介绍道。目前，项目团队已经成立了智能化（AI）应用小组，正在积极探索地铁施工领域的智能化建设。目前，通过“AI+”的手段，已经实现风险数据的预警分析、施工日志的自动生成、质量报表的智能分析等，资料编制效率提升50%，进一步提升工作效能。面对复杂地质挑战，项目团队大胆革新，针对原有施工方案，探索运用AI技术提出优化建议，组织技术骨干进行探讨论证，并根据施工进度实时调整，为打赢百环攻坚战提供了最坚强的技术支撑。

与时代同频共振，向科技要生产力。沈阳地铁集团将着力推进“品质地铁”建设，以“智”提“质”、以“数”促“效”，鼓足干劲、真抓实干，全力跑出地铁建设“加速度”，以高品质地铁工程助力群众生活更方便更舒心更美好。（沈阳地铁）

浑南区发放首张社区企业营业执照

近日，浑南区浑河站东街道嘉榆社区负责人王恒激动地从会客厅工作人员手中接过一张“特别”的营业执照——浑南区第一张社区企业营业执照，标志着浑南区第一个社区设立的企业正式营业了。

申办主体是社区居民委员会，经营范围是人力资源服务，该企业特殊性是办理过程中遇到的最大问题。为此，浑南区审批局充分论证了出资主体的合法合规性，围绕该企业的经营范围详细指引、精准定位。从前期准备材料阶段、网上申报环节以及后续审批环节，工作人员积极与相关部门沟通，协同加快审核进度，节省了时间和精力。

浑南区审批局以“新公司法”为基础，厘清社区企业主体法律关系，确保审批于法有据；以一企一策为核心，针对社区企业在审批中的特殊性和疑难问题，因企施策，确保社区企业顺利落地；以专业化服务团队为保障，对企业审批事项提供“一站式”服务。

下一步，浑南区审批局将持续践行“浑南政好”服务理念，不断深化审批团队建设、审批机制创新、审批服务前移，主动拓展涉企增值服务内容，全力提升为企服务水平，竭诚为社区企业提供更优质、更高效的服务。（辽沈晚报）

▶编辑|李佳蔚