在当前的市场形势下，许多人感到无比纠结。政策层面频频放宽，似乎是购房的好时机，但与此相对的是，年后许多地区的房价却再次下跌，降幅甚至达到五六万。面对此情此景，很多家庭就像站在十字路口，倍感困惑，不知该如何抉择。

在这样复杂的环境下，我们的选择似乎更加艰难。面对不断变化的市场态势，普通家庭究竟该如何做出决策呢？其实，早在几年前，知名企业家曹德旺就曾警示过我们：如果继续等待，可能会陷入更大的困境。那么，他的忠告背后究竟隐藏了什么深层次的洞察？

房地产的真实面貌

早在2018年，曹德旺便大胆预测“房子既卖不掉，也租不出去”。在他看来，房子不过是堆砌的钢筋混凝土，并不具备创造真正价值的能力。时至今日，这一看法似乎正在逐步被现实印证。

例如，乳山银滩的海景房，曾因其优美的景致而被全国购房者热捧。但如今，这些房产的价格已大幅下跌，许多楼盘的空置率依然居高不下，尤其是冬季，一些小区的空置率甚至超过了90%。再比如雄安新区，当年房价被炒作至三四万元每平方米，如今价格已经回落至几千元，但仍然缺乏购房者的青睐。

在房产市场低迷的背后，曹德旺早有预料。他不仅从自身的投资经验出发，对市场做出了深刻分析，还通过实际行动表达了对房地产泡沫的警惕。几年前，当房地产市场如火如荼时，曹氏家族基金会已将旗下的多处房产捐赠出去，展示了“去房产化”的理念。正是因为他深刻理解中国楼市的底层逻辑，才能对未来做出精准的判断。

曹德旺的判断：为什么等待就是深渊？

对于曹德旺为何如此急切地提出“再等下去会很危险”的警告，我们可以从以下四个方面来理解：

1. 居民负债高企，购房能力遭遇瓶颈

根据数据显示，2008年时，中国居民的负债率不到18%，但到了2023年，负债率已经超过了70%，且负债人数接近8亿人，其中70%以上的债务与房产密切相关。尤其是80后、90后乃至00后，普遍背负着沉重的房贷压力，购房的能力和意愿都在下降。像湖南一位程序员的例子，他的月供占到收入的80%，为了维持生计，他和妻子分别做兼职工作，老父亲还去当保安。这种高杠杆的负担让许多家庭陷入困境，导致购房的“接盘能力”严重不足。

2. 供需严重失衡，市场供过于求

住房供应的过剩也导致市场的不景气。住建部数据显示，国内的建筑总数已达到6亿栋，其中住宅占据了相当大的比重。2022年商品房待售面积达56366万平方米，2023年为67295万平方米，2024年末预计将达到75327万平方米。与此同时，过去三年全国房价普遍下跌。以湖北某远郊楼盘为例，三年内降价47%，但看房量却暴跌了82%。市场上房子供过于求，购房者的需求却不断下降，导致价格一降再降，依旧无人问津。

3. 人口结构的变化，购房需求减弱

过去，随着城镇化进程的加速，年轻人购房需求激增，房价也水涨船高。然而，现在的情况却发生了改变。根据统计，60岁以上的老年人口已经超过3亿，而00后人口却比90后少了数千万，并且出生人口的数量还在持续下降。以上海为例，一位做了十几年中介的网友透露，曾有一位95后的客户，本打算购房，但由于继承了三套房子，直接放弃了买房计划。这意味着，刚需购房者的减少，正影响着整个房地产市场。

4. 房产的资产属性发生变化

随着市场的变化，不同地区的房产价值差距逐渐扩大。大城市的核心区域豪宅与一些资源枯竭城市的低价房形成鲜明对比。例如，北京东城区的老破小学区房每平方米价格依然高达12万元，而在鹤岗，几万块钱就可以买到一套房。这一变化凸显了“地段逻辑”的残酷现实，不同地段的房产保值潜力差异变得愈加明显，曾经的普涨市场正在加速分化。

未来楼市走势：何去何从？

在政策层面，保障性住房逐渐崛起，双轨制发展模式正在形成。预计未来50%的住房需求将由保障房体系来承接，尤其是中低收入群体的居住问题将得到解决。但这一趋势也可能对房地产市场带来影响，导致楼市格局发生变化。

与此同时，核心城市的房产价格则在不断上涨，特别是优质地段的房产价格愈发昂贵，只有少数有经济实力的人才能进入。例如，去年上海某新盘的验资门槛被提高到2000万元，而北京的顶级豪宅依然在逆势上涨。

随着城市间的竞争加剧，越来越多的城市发展陷入困境，特别是那些缺乏产业和人口优势的城市，可能会逐渐被市场淘汰。

普通人该如何应对？

面对这样复杂的局势，普通家庭应当做好资产优化：

1. 远郊房产：由于配套设施不完善，且贬值趋势明显，建议尽快出售，避免进一步亏损。

2. 小产权房：这种房产处于法律灰色地带，随时可能面临法律风险，建议及时清仓。

3. 超高楼层住宅：随着安全问题的日益关注，这类房产的价值可能会大幅缩水，持有者应考虑尽早脱手。

此外，对于购房者来说，选择核心地段的“黄金一公里”房产比选择外观豪华的郊区伪豪宅更为稳妥。核心区域的老破小，虽然看起来不如新楼盘亮眼，但其保值潜力更强。

总之，曹德旺的警告并非空穴来风，市场的剧变已经开始。在这个不确定的时代，做出明智的买卖决策，对于家庭财富的保值增值至关重要。理性判断，不盲目跟风，才能在变动中保持稳定。