这样一宗地块，原应是“香饽饽”，此前却经历了延期出让，如今又以底价被中海拿下。 这背后的原因在于该地块特殊的出让条件——同步承担合肥恒大中心D1、D2塔楼续建任务。

土地出让公告显示，土地竞买人须同步保障合肥市包河区华山路与南宁路交口东北角项目D1、D2塔楼续建交付任务。经第三方测算，续建交付费用约3.92亿元，此款由竞得人负责支付。

500米超高地标迎来曙光

中海此次拿下的地块，正是曾被寄予厚望成为“安徽第一高楼”的滨湖恒大中央广场4号商业用地。

据出让公告，在土地成交后7个自然日内、《国有建设用地使用权出让合同》签订前，由竞得人与总承包单位等方面签订保交付资金保障协议，并在签订协议后7个自然日内，支付1亿元至项目共管账户，6个月内支付第二笔1亿元，12个月内付清尾款1.92亿元。

公告还规定了项目交付周期，即在第一笔款项支付后，D1、D2塔楼立即启动复工，复工18个月内建成交付。

▲ 滨湖恒大中心D1D2塔楼效果图（非518） ©徽商杂志

为了保证项目建设，出让公告还显示，出让地块的住宅销售比例与D1、D2塔楼建设进度捆绑，如竞得人未按约定支付上述续建交付资金，在宅地出让后销售回款产生的一般监管资金优先转入塔楼续建项目共管账户，由包河区负责监督使用于D1、D2塔楼建设，不足部分由土地受让方负责解决。

合肥市滨湖新区CBD核心地段的项目，由恒大地产在2013年8月获取，是其在合肥投资的最大地产项目，总投资预计超165亿元，其中包含一栋518米超高层地标，以及D1、D2、D3、D4四栋建筑高度为99-298米依次递增布置的副塔。其中，518米的超高层地标原本是合肥第一座超高层地标式摩天大厦。

原项目由美国Gensler公司设计，塔楼以竹子为设计理念，秀逸而风韵，长青不败，象征正气、有节、柔韧坚强的精神，体现百年徽商文化。设计用现代手法营造了清新优雅的环境，使之成为巢湖岸边的一道“竹海”梦境。

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然而，2016年因环保问题停工，2018年彻底陷入停滞，2023年恒大债务危机后项目彻底停摆。截至2024年，主楼核心筒仍裸露在荒地中，与周边新建住宅形成鲜明对比。

图源：搜狐新闻网

有分析认为，此次被中海地产接手，虽然副塔楼复工在即，但项目仍存隐忧。主楼因国家限高政策（500米以上超高层被叫停）及超30亿元资金缺口，短期内难有进展。

此外，原设计的空中连廊、观光层等高端配置是否保留尚未明确。不过，合肥市已成立专项工作组监督资金使用，中海地产的央企背景也为工程推进增添保障。

▲ 滨湖恒大中心原方案效果图 ©Gensler

据公开资料，合肥滨湖恒大中心项目当初计划总投资165亿元，于2014年7月开工建设，一经建成将成为“安徽第一高楼”。在当地人的眼里，这个518米的摩天大楼被赋予“合肥迈向新篇章的重要标志”，但毕竟刚出地面就烂尾，也许在等未来时机成熟按规划重启，或调规后压降高度降低开发成本，或直接砍掉改其他规划用途等，均有可能。

曾号称“安徽最大烂尾楼”的恒大阳光半岛，这个位于淮南的八千亩烂尾超级大盘，于2022年5月起被中国信达资产、重庆华宇集团接手续建。

去年下半年，尤其是今年以来，位于全国一二线城市的地标级烂尾楼迎来复工复建潮，比如天津117、武汉绿地中心、成都绿地蜀峰468等。

在当前房地产金融政策持续宽松的大背景下，这些烂尾的超高层地标复活背后，应是政企合力的结果，也是市场信心逐步复苏的一个重要风向标。

中海二线抄底的逻辑与代价

在投拓策略上，中海曾提到将保持稳中有进的投资策略，继续聚焦于一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，具体会根据不同城市、不同板块、不同项目进行分析。在项目选择上，更聚焦于项目的确定性，包括现金流及现金利润情况。

土地储备方面，2024全年中海在全国12个城市累计新增土储项目22个，新增权益建筑规模389.47万平方米，共斥资696.35亿元。其中，于二线及超二线城市收纳的土地有14幅，占比将近63.7%。

今年以来，中海在二线及超二线城市的布局也在逐渐加快，从土储位置不难看出，布局策略依旧聚焦核心地段。

具体来看，4月份中海无新增土储，一季度于北京、深圳、郑州、沈阳、厦门、济南杭州7城新增土地9幅，新增土地储备总建筑面积为128万平方米，权益建筑面积127万平方米，总地价为人民币275.5亿元，权益地价为人民币272.9亿元。（数据企业公布、观点指数整理）

其中，厦门同安区环东地块被中海以楼面价1万元/平方米、总价3.49亿元拿下，容积率仅为2.1，市场消息指出该项目未来有机会打造继中海环东时代之后又一标杆性楼盘。

杭州上城区海潮TOD位于望江单元核心地块，总地上体量超18万平方米，住宅部分约10.5万平方米，起始总价超59亿元，由中海以80.78亿元竞得，楼面价4.34元/平方米，溢价率35.58%。

中海此次首次进入合肥瑶海底价竞得的宅地，原为恒大中央广场商用地，地块性质非常稀缺，且紧邻地铁1号线“明光路站”，亦被当地业内称为“妥妥的市中心地段”。

另据国家统计局发布的数据显示，合肥3月份新房价格环比上涨0.2%，这也是自2月份后合肥新房价格环比的又一次上涨。加之刚刚过去的五一期间，从市场动态来看，合肥楼市表现较上年同期有所好转。

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