深圳楼市迎来政策"组合拳"，市场信心显著修复

2025年5月以来，深圳楼市在公积金利率下调0.25个百分点、中美关税暂缓等政策利好刺激下，业主预期明显改善。根据乐有家研究中心最新数据显示，二手房议价空间收窄至9.53%，较4月下降0.43个百分点，总价500万房源平均让利空间减少至47.7万元。

这一变化反映出市场买卖双方博弈格局正在调整，业主对核心地段优质资产的定价权有所增强。

刚需盘成交结构性分化，"老破小" 成交活跃

值得注意的是，楼龄20年以上的老旧住宅展现出强劲需求韧性。深圳中原研究中心统计，从成交房源楼龄来看，20年以上楼龄的二手住宅成交活跃，1-3月成交量占整体成交比例分别为45%、47%、46%，4月成交占比更是超5成，成为当前市场主要支撑力量。分析认为，该类房源凭借总价优势和成熟配套，持续吸引预算有限的刚需客群，尤其在一些高价区域形成"低价替代效应"。

政策传导效应逐步显现

此次政策组合中，公积金新政对市场刺激最为直接。以总价800万房产为例，新利率下组合贷月供可减少510元，30年累计节省利息18.4万元。叠加存款准备金率下调释放的万亿流动性，市场已出现积极反馈：新政后首周二手房录得量环比激增106.6%，门店签约量较"五一"均值上涨35%。但需警惕的是，当前挂牌量仍处7.1万套高位，买卖双方仍处于动态博弈阶段。

后市展望：短期回暖与长期分化并存

随着深中通道等基建推进（江门专线开通后1小时15分钟可达深圳），大湾区协同效应将进一步释放。但市场结构性矛盾依然存在：一方面高端住宅受外资回流影响可能企稳回升，另一方面普通住宅仍需面对库存消化压力。建议购房者重点关注学位房、地铁沿线、具备旧改潜力的成熟社区，把握政策窗口期的价格博弈机会。