昨晚我提了一嘴“最近二手房开启新一轮下跌”，有几个朋友都表示想了解一下，今晚文章就展开讲讲。

众所周知，2024年9月随着一系列政策出台，包括央妈降准降息，无论股票还是房价都出现了一定程度的回升。当时还有不少地产号（地产中介）大喊着：“放水啦，房价新一轮上涨要来啦”。

从数据来看，2024年9月-2025年2月，一线城市房价确实出现了“止跌回稳”的情况，但是二线、三线及以下城市的房价依然处于“自由落体”的情况。而到了2025年3月，就连一线城市房价也扛不住了，重新开始下跌，特别是“二手房”。

数据华泰地产

由于身边朋友以及公司几位同事今年开始都有购房需求，所以我每周一都统计梳理广州的房价行情，给他们更新最新的情况。下图是我根据趋势动物整理的过去4周的广州各城区二手房房价数据，供大家参考。

很有意思的是，自从我更新了这个行情数据后，大家的购房积极性大幅下降

因为以前，绝大部分人都是不太清楚每周房价涨跌的，只能大概感受到方向是涨还是跌。而我现在把房价搞得像股价一样，最快每周一更新，大家每周一上班我就准时在通知。以广州核心区天河的房价为例，一星期跌200元/平方，假如买了80平，一星期就跌16000元，月薪直接跌没了，人都麻了

二手房价下跌，我个人判断还是跟新房“公摊面积”的减少有关。

公摊面积一直以来被人诟病。明明是买了一套100平的房子，但到手的套内实际面积只有70平，有30平去了公摊面积，实际得房率只有70%。表面看是5万的单价，用实际面积算其实单价高达7万。

这是以前房子不愁卖的时候，但如今房子很多卖不出去，就要风水轮流转啦。房地产开放商为了吸引大家买房，推出了一些得房率120%甚至140%的房子，买82平相当于98平，买110平相当于154平。

表面看是5万的单价，用实际面积算其实就只有4.2万，相当于降价16%。买110平的房子，实际单价更是只有3.5万，相当于降价30%。广州这边虽然还没有实行取消公摊面积的政策，但由于新房得房率已经超过100%，跟取消也差不多了。

取消公摊面积，得房率大幅提升会造成什么后果？

答：二手房房价被严重打压。

以广州为例，自从广州新房的得房率一个比一个高之后，给周边的二手房带来巨大沉重的压力。比如同样是100平的房子，新房单价是5万，二手房单价是4万，但新房得房率是120%，二手房得房率只有80%。按实际面积算，120平的新房单价是4.16万，80平的二手房单价反而是5万，一二手房价直接就倒挂了。

如今的房地产市场已经是“供过于求”的状态，想卖地获取收入，房地产开放商想多卖房子，那么往后推出的“新房”必然是地段又好质量又高的，才能吸引购房者。就像汽车市场一样，每过一年推出市场的新车型都是好于老车型的，不是降价促销，就是平价增配，这就会导致老车型的二手车持续贬值。

媒体上多数只给大家汇报“二手房成交量又新高啦”，但成交量新高的背后是二手房价格持续下跌，以价换量。能够以价换量算不错的了，说明还是有买家存在的。最惨的是什么？无量阴跌

没有最惨，只有更惨，相比住宅，写字楼目前的空置率更高，我们公司对面的房间已经空置快一年了，还是无人问津

继续给大家展示我们的网格交易记录。下面是佐罗统计的网格交易记录，下面的我们自己跟投的资金会多一些