文/北京进深 林振兴

暴雷房企的别墅项目，你敢买吗？反正不少购房人碰到此类房子，都会绕道而行。

最近，位于昌平北七家的国瑞樾墅，上新了24套别墅。它是暴雷房企国瑞健康旗下的资产。

取证房源包括，4各12套、户均约380平的别墅，拟售价格在46675.25-46836.27元/平米。

这24套别墅的在建工程及土地使用权已抵押予天津银行北京分行。

更早的2020年，北京睿欣企业管理将持有国瑞兴业的股权数额，也出质予天津银行北京分行。

国瑞兴业（北京）投资有限公司（简称“国瑞兴业”）是国瑞樾墅的开发商，由北京睿欣企业管理有限公司100%持股。穿透可知，背后唯一股东为國馳控股有限公司。

公司法人兼董事长、经理为阮文娟，她也是国瑞健康创始人张章笋的妻子。

阮文娟1979年出生，整整比张章笋小22岁。

2000年，21岁的阮文娟加入集团，负责花园集团的财务管理工作。

短短四年后，她便爬上了北京国瑞财务经理及财务总监的位置。同年9月，阮文娟完成了清华大学房地产高级工商管理硕士项目。

时隔两年后，不满30岁的阮文娟便坐上了北京国瑞董事兼副总裁的位置，负责集团的成本管理及财务管理事宜。

擅长财务的阮文娟，为何和丈夫张章笋把国瑞弄到了暴雷境地？刚上新的国瑞樾墅，到底又有人敢买吗？

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此次，国瑞樾墅上新的产品包括叠墅和联排。

其中，上叠产品——330-430㎡（花园45-92㎡）；下叠产品——360-420㎡（花园90-120㎡）；联排产品——560-650㎡（花园220-520㎡）

户型特点方面，它有10.5米超大面宽，六开间全南采光，单层超100㎡空间尺度。

在帝都，国瑞樾墅是一个“老盘”。

它所在的昌平区北七家镇GZT-05-2地块，是一宗打包地块，由北京国瑞兴业地产股份有限公司（国瑞兴业的前股东）于2015年11月19日斥资25.24亿元摘得。

同时，打包的还有GZT-04、GZT-03、 GZT-10、 GZT-11、GZT-12地块R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、U17邮政设施用地、A33基础教育用地、A61机构养老设施用地及A51医院用地（配建“限价商品住房”及“人才公共租赁住房”）。

同日，北京国瑞兴业地产还砸了19.72亿元，摘得昌平区北七家镇GZT-05-1、GZT-07、GZT-09地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、B4综合性商业金融服务业用地（配建“限价商品住房”）。

十年前，在昌平大手笔砸了近45亿的真金白银，不得不说张章笋的野心还是蛮大的。

其中，GZT-05-1打造国瑞熙墅项目，开发商为北京文华盛达房地产开发有限公司，由GLORY HEALTH INDUSTRY LIMITED和张幼惜（张章笋胞妹）分别持股80%和20%。

目前有业主，降价400万也要出手国瑞熙墅。

有中介在网上挂出，国瑞熙墅现房下叠(边户)带精装修。房本418平，单层面超120平，上二下二的格局，院子100平左右。上一任房主1880万毛坯成交，当前出售价格1460万，且包含两个地下车位，还有全屋精装。

有网友在底下回复，“房子，车位买了拿不到房本，精装修不给装修交房，己经好几年开发商不给解决，物业相当于没有，老鼠到处都是，树上长满虫子，业主自己掏钱打药。”

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眼下，国瑞樾墅开发商——国瑞兴业可谓“遍体鳞伤”。它多次被列为执行人、限制高消费、失信被执行人。

年初，国瑞兴业欠环境保护税和城镇土地使用税，被国家税务总局北京市昌平区税务局通报。

单单今年，它就收到两张行政罚单。

3月底，因为不按照劳动保障行政部门的要求报送书面材料，隐瞒事实真相，出具伪证或者隐匿、毁灭证据的行为，被处罚1.9万元。

一个月后，国瑞兴业又因为经劳动保障行政部门责令改正拒不改正，或者拒不履行劳动保障行政部门的行政处理决定的行为，又被处罚1.9万元。

国瑞兴业还被合作伙伴告上法庭，索要工程款。

最终，法院判决国瑞兴业给付中瑞祥合建设科技工程款4448684.93元以及利息。

不仅如此，国瑞兴业还让上市公司国瑞健康为它的借款行为，承担连保责任。前者是后者的附属公司。

国瑞健康曾用名国瑞置业，由张章笋创立，2014年于香港联交所主板上市。

2022年前后，偿债压力之下，国瑞置业走上了暴雷违约的道路。于是，张老板将企业更名，涂上了“健康”色。

2023年7月，国瑞健康发布一纸公告。

国瑞兴业与天津银行北京分行签署借款展期协议，将此前签订的借款合同项下金额合计为13.33亿元的贷款到期日由2023年10月9日展期至2025年4月8日，国瑞健康继续为上述贷款承担连带保证责任。

截止2024年底，国瑞健康签约销售额达到32.62亿元，同比下降7%；总收入为27.05亿元，毛利为5.56亿元，年内亏损约14.16亿元。

土地储备总建筑面积为634.50万平方米，可售货值53%分布在北京。

于2024年12月31日，国瑞健康尚有金额分别约为39.43亿元及53.96亿元优先票据以及银行及其他借款未按照计划还款，因此存在被要求提前还款的可能性。