观点指数近年来，面对国际供应链波动、区域产业竞争加剧、REITs市场扩容等挑战，行业正经历从“规模扩张”向“价值裂变”的深刻转型，运营能力不再局限于空间服务，而是升级为整合技术、资本、政策、数据的产业生态操作系统。

2025年，那些以数字化重构效率、以专业化突破同质化、以资本化激活存量的先锋企业，正在定义产业运营的新范式。

基于此，观点指数通过对国内产业园区运营企业进行研究，发布“2025产业园区运营企业卓越表现30”研究成果，为行业的可持续发展提供样本。

在 “双碳”目标的引领下，园区从传统工业集聚区向绿色智慧综合体转型升级。其中，招商蛇口聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，联合高校院所、重点实验室、领军科学家打造产业创新平台，以“产业投资+孵化服务”协同模式，通过共建创新中心承载新质生产力，2024 年累计引入5 家国家级重点平台或高校院所、22 个代表性产学研项目，加速构建科技成果商业转化的模式。

据招商蛇口年报披露，2024年其主要在营产业园项目31个，总经营建筑面积约261万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约56万平方米。2024 年产业园业务运营收入实现13.84亿元，开业三年以上项目出租率达88%。

张江高科则持续以上海集成电路设计产业园为核心，抢抓“产业赛道”布局，深度参与“细分领域赛道”、“新兴产业赛道”，拓展技术能级更高端、产业特征更明显、上下游协同更高效的特色产业园区。

2024年，张江高科成功发起并设立了集成电路创新服务平台——张江浩芯。该平台专注于服务集成电路、新一代信息技术等战略性新兴产业，致力于打造一个以集成电路产业为引领的专业化创新服务平台。

中金联东REIT作为民营首单产业园区REIT，交上了上市以来的首份"成绩单"。据其年报披露，自2024年10月17日（基金合同生效日）至2024年12月31日，基金持有的3个基础设施项目公司营业收入合计为人民币2323.01万元，期末平均出租率为96.07%，期末租金单价为1.80元/平方米/天，租金收缴率为99.81%，期末剩余合同租期为927天。

较高的出租率表明市场对于底层资产的需求高，而较高的租金收缴率则是租户的履约能力好，且让其现金流具备稳定性。

上海临港则以高质量发展为引领，立足园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资三大主业，推动“从规模到质量、从营收到利润、从资源到能力”的管理变革，聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，重点布局电子信息、生命健康、智能网联汽车、先进材料、高端装备、人形机器人以及其他新兴领域的产业新赛道。

据其年报披露，2024年实现营业收入 111.03 亿元，同比增长 57.17%；归属于上市公司股东的净利润 10.97 亿元，同比增长 3.07%。

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