2025年,中国房地产市场正处于关键转折点,中央政府和相关部委相继出台政策与措施,为6月及下半年市场设定了明确方向。这些政策不仅关乎房地产行业的深刻变革,也将对宏观经济、居民生活及社会消费产生长远影响。
政策导向:稳楼市,助刚需与改善需求
《政府工作报告》明确提出“稳住楼市”,并强调要采取更大力度促进房地产市场的健康发展,显示出楼市在当前经济布局中的重要地位。这一方向表明,房地产风险被置于政府风险防控的重点位置。房地产市场的波动直接影响地方财政、居民生活质量以及社会消费与经济增长的稳定,因而稳定楼市已成为政策重点。
央行行长潘功胜宣布降准0.5个百分点,为市场注入约1万亿元的长期流动性。这一举措有效缓解了房地产企业的融资压力,助力项目开发。同时,购房者的贷款审批流程可能更为顺畅,贷款额度与利率也有望得到优化。此外,政策利率下调0.1个百分点,个人住房公积金贷款利率也下降了0.25个百分点。住建部表示,将继续优化房地产调控政策,支持刚性和改善性住房需求,且各地根据实际情况推出了支持政策。国务院常务会议指出,要确保房地产市场健康发展,将相关政策直接落实到企业与群众,从而确保实际效果。这些政策变化凸显了房地产市场在经济中的关键作用,稳定楼市已成为当前经济工作的重中之重。
在需求端,政策持续放宽,通过取消首套房贷利率下限、多地首付比例大幅下降等手段,减轻了购房者的负担。部分城市如西安将商贷首付比例统一降至15%,不再区分首套或二套房。此外,包括契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低等“减免政策”,以及超过50个城市推出的购房补贴,进一步降低了购房者的交易成本。央行的“白名单”专项借款扩容至8.5万亿元,有效降低了房企融资成本,推动存量房贷利率降至3.09%。政策明确了“好房子”的开发标准,重点支持绿色建筑、智能家居以及适老化改造等项目。2025年5月1日起施行的《住宅项目规范》,在空间设计、居住静谧性、智能化和可持续发展等方面提升了住宅品质。
地方政策:精准施策,因地制宜
各地根据自身的市场情况,推出了不同的政策。例如,武汉市宣布将多个房地产相关政策延续至2025年6月30日,包括提高公积金贷款额度、购房增值税补助以及首套房贷款优惠等措施,这些政策有效减轻了购房者的经济负担,推动市场活跃。无锡市则在“苏心购房季”期间,针对多子女家庭购房给予高达5万元的消费券。南京也将首套公积金贷款利率降低至2.6%,这些措施进一步降低了购房门槛,提升市场交易活跃度。与此同时,北京、上海在2025年5月启动了新一轮租购同权试点,明确租房者可以申请学区房义务教育学位。
尽管政策不断加码,房地产市场仍面临多重挑战。2025年一季度,房地产开发投资同比下降9.9%,70个城市房价环比下跌的城市占比超过75%,土地出让金同比下降三成。然而,政策效应开始显现,部分城市房地产交易逐渐回暖,尤其是一线城市如北京、上海和深圳的房价在2025年初已有回升迹象。
政策持续发力,市场逐步回稳
预计未来中央及地方政府将继续出台政策,进一步稳定房地产市场。货币化安置的规模将进一步扩大,在2024年完成1790个城中村改造的基础上,新增100万套改造目标,预计拉动商品房去化。存量房收储机制将优化,专项债额度倾斜到保障性住房领域,同时政府鼓励城投平台以资产证券化方式盘活存量房。此外,利率政策空间也有所扩大,5年期LPR有望再次下调20-30个基点,首套房首付比例或进一步下调至10%。房企融资的限制也在放松,三道红线的过渡期可能延长至2026年,绿档房企的负债增速上限将取消,预售资金监管比例也会降至20%。
随着这些政策的逐步实施,房地产市场有望在2025年下半年逐步回稳,商品房销售面积将逐季改善,全年销售面积可能会减少2?%,但第三季度的同比跌幅有望缩小至15%以内。一线城市的核心区域,由于土地稀缺、人口流入、经济发展等因素,房价可能维持稳定,甚至小幅上涨;远郊区域则可能受到配套设施和交通便利性的影响,房价下跌幅度可能达到8?0%。二手房市场将进入“补跌周期”,上海内环和深圳南山等抗跌区域的房价或下调5?%。
结构性调整加速,市场多元化发展
随着《住宅项目规范》的实施,开发商将更加注重住房品质的提升,尤其是在绿色建筑、智能家居和适老化改造等方面的投入,高品质住宅的供应将增加,推动行业朝着品质化方向发展。同时,房地产市场的多元化趋势愈加明显,除了传统的商品房市场,租赁住房市场也将迎来更大发展机遇,特别是在一线城市和热点二线城市,租购并举的住房制度将得到进一步完善,以满足不同群体的居住需求。
总体而言,在中央政策的引导下,中国房地产市场正朝着稳定健康的方向发展。尽管市场依然面临挑战,但政策持续推动的作用将为市场注入信心,推动市场实现新的平衡。