最近很多朋友在后台问我,为啥这两年保障房的话题突然又火起来了?
其实这个事儿从2021年下半年就开始布局了,只不过最近楼市又降温,房价阴跌不止,大家神经都绷得紧紧的,稍微有点风吹草动就草木皆兵。
就拿深圳最近的保障房新政来说,不少房东直接慌了神,这让我想起前两年房屋养老金政策刚出台时的情景——明明只是大修基金的补充,却吓得整个市场风声鹤唳。
这背后折射出一个残酷的现实:当楼市热度降到冰点,任何利空都会被无限放大。
就像郑州的老破小,三环内地铁口的房子都跌到2000-3000元/㎡了,而当地配售房价格还维持在6000元左右。
要知道郑州可是GDP破万亿的国家中心城市,常住人口1300万,每年还有10万人口流入,就这样的城市核心区房价都崩成这样,其他城市可想而知。
更关键的是,保障房和老破小的目标客群高度重叠。根据住建部数据,2022年全国保障房存量仅占住房总量的5%,但需求缺口高达1407万套。
这意味着未来保障房供应量越大,对刚需市场的挤压就越明显。
就拿深圳来说,2024年新增了4.85万套配租型保障房,租金只有市场价的一半左右,这种价格优势直接分流了大量购房需求。
郑州的案例特别有代表性。作为河南1亿人口的省会,按理说楼市基本面不差,但老破小价格却跌得六亲不认。
我有个读者在金水区有套60㎡的老房子,2020年挂牌80万没人接,现在降到35万还是无人问津。
更讽刺的是,郑州配售房价格是按新房价格的60%来定的,而新房均价在1.2-1.7万/㎡,导致配售房价格反而比老破小高出一倍。
这种倒挂现象背后有两个推手:一是人口结构变化,郑州虽然人口总量大,但老龄化率已达18.7%,年轻人口更倾向于购买新房;
二是养房成本激增,这些老小区物业费虽然只有0.5元/㎡,但管线老化、电梯维修等问题频发,业主每年自掏腰包的维修费都得上万。
未来买房可能会出现"买得起住不起"的尴尬局面。我总结了大城市房产的三大成本陷阱:
1.物业费的"温水煮青蛙"
根据行业数据,2025年一二线城市普通住宅物业费均价已达2.5-3元/㎡,较2000年增长了250%-300%。
就拿上海来说,2010年普通住宅物业费约1.8元,2024年涨到2.8元,年均增长5%。
更要命的是,物业费只涨不跌,即便经济下行,物业公司也会通过增加服务项目变相涨价。
2.房屋养老金的"隐形账单"
很多人对房屋养老金存在误解,以为只是大修基金的补充。实际上,根据住建部试点方案,房屋养老金由个人账户(业主缴纳)和公共账户(政府筹集)组成,未来危房改造、外立面维修等都要从这里支出。
以北京某老小区为例,一套80㎡的房子每年需缴纳养老金约1200元,30年就是3.6万,这还不包括个人账户部分。
3.房地产税的"达摩克利斯之剑"
虽然试点方案还未完全落地,但2025年最新政策已明确首套房免征,二套房税率0.3%-0.8%。以深圳一套500万的二套房为例,每年需缴税4万元,相当于一个普通白领半年的工资。
更关键的是,房地产税将取代部分土地财政,未来教育、医疗等公共服务都要靠它支撑,这意味着税收只会越来越高。
很多人羡慕国外的"1美元买房",但背后隐藏着巨大的成本黑洞。我有个朋友在底特律买了套1美元的房子,结果每年房产税就要交8000美元,加上物业费和维修费,5年下来总支出超过10万美元。这种"买得起养不起"的现象,正在国内一线城市悄然上演。
就像深圳的保障房,虽然租金便宜,但申请条件严格,而且未来可能面临产权限制。更重要的是,保障房的大规模建设会进一步稀释商品房价值,尤其是老破小这类资产。根据南方都市报数据,2024年深圳保租房平均租金36.18元/㎡,而周边商品房租金普遍在60元以上,这种价差会持续挤压二手房市场。
现在的楼市已经进入"存量博弈"阶段,房价普涨的时代一去不复返。就像股市一样,未来只有少数优质资产能跑赢通胀。我给大家三个建议:
远离老破小:尤其是房龄超过20年、无学区加持的房子,郑州的今天可能就是其他城市的明天。
关注保障房政策:如果符合条件,申请保障房能大幅降低居住成本,但要注意产权和交易限制。
预留养房基金:按照房价的1%每年计提物业费、养老金和潜在税费,避免陷入"买得起住不起"的困境。
最后我想说,房地产税不是洪水猛兽,而是楼市回归理性的必经之路。未来买房不仅要算首付和月供,更要算30年的持有成本。
那些只盯着房价涨跌的投资者,很可能会在养房成本的"暗流"中翻船。
就像巴菲特说的:"只有退潮时,才知道谁在裸泳。"在楼市这场马拉松中,笑到最后的一定是那些提前布局、理性规划的人。