市场整体表现

2025年5月，深圳房地产市场呈现出明显的分化特征。二手房市场展现出超预期的韧性，在传统淡季依然保持5000套以上的成交水平。根据深房中协统计，5月全市二手房录得量达5,727套，虽然环比4月下降13.2%，但同比去年5月仍增长17.6%，绝对值保持在较高水平。相比之下，新房市场表现相对疲软，5月全市预售新房共成交2,209套，环比下降22.4%，同比下降7.0%，但住宅板块仍保持同比2.2%的微增长。

二手房市场深度解析

供需关系持续优化，截至6月2日，全市有效在售二手房源71,791套，较上月减少600套，环比下降0.8%。这一变化反映出随着成交量的小幅下滑，业主放盘意愿有所减弱，市场呈现短期观望态势。

（数据深房中协中介标准指数）

刚需成交占比提升，5月市场成交结构出现积极变化：小于90平方米的房源成交占比环比提升0.2个百分点；龙岗区域成交占比达25.4%，较上月上升3.8个百分点；二手房住宅类别录得量占比为85.9%，环比上升1个百分点。这些数据表明，在5月LPR下调的刺激下，刚性需求正逐步释放。

（数据深房中协中介标准指数）

新房市场特征分析

成交结构分化明显，5月新房市场呈现明显分化特征：住宅成交占比达93%，保持主导地位；高端项目去化速度放缓；刚需项目成交相对稳定。这种分化反映出当前市场更倾向于满足实际居住需求。

优质项目蓄势待发，值得关注的是，6月将有多个优质项目入市，包括前海片区大型综合体和龙华核心区改善型项目等。这些新项目的入市有望改善新房市场的供应结构，提升整体品质，从而带动成交回升。

政策效应与市场展望

政策组合拳持续发力自2024年"929新政"实施以来，政策效应已持续近9个月。5月出台的公积金新政和LPR下调为市场注入新活力：公积金贷款额度提升20%；首套房贷款利率降至3.85%；二套房认定标准进一步放宽。

6月市场前景展望综合各方面因素，预计6月深圳房地产市场将保持平稳发展态势：二手房成交量有望维持在5500-6000套区间；新房市场随着优质项目入市或将迎来小阳春；房价整体保持平稳，局部区域可能出现小幅波动；刚需和改善型需求将共同支撑市场。