天津首个第四代住宅，主体框架都建好了？！

不是说还在方案阶段么，怎么悄摸都盖出来了？

更让人懵逼的是，所谓的“首个四代宅”竟然是个“丐版”！

这是滨海生态城的新盘，悬挑的露台显而易见。

你说它不是第四代住宅吧，诶，露台进深居然2.5米（天津滨海第四代住宅要求露台进深不小于2.4米），还做了覆土空间，目测60%左右，严格按标准执行。

但你说它是第四代住宅吧，貌似除了多个露台，其它跟非四代宅也没什么区别。

第四代住宅最诱人的是什么？

得房率！130%都算低的，200%也不稀奇。

这个盘估计得房率过不了100%。露台开间也就4米。

想来也挺无语，等了大半年的四代宅，就这？

去年9月，滨海就发布了第四代住宅试点新规。

多半年过去了，地也拿了，产品也做了。

要说正宗第四代住宅，至今没一个正式亮相的！

开发区的建投滨海雲阙，是天津首个。

信息释放别提多扭捏了，犹抱琵琶半遮面，连户型都没公开。

建投滨海雲阙示意图（过程稿，仅供参考，以最终为准）

开发区格调地块也要做第四代住宅，目前“零信息”。

大港格调罗腾花园，洋房+别墅，据说有2.5米的大露台，也是只亮相个案名就没下文了。

海泰苏司兰地块洋房要第四代住宅，去年就开始做产品规划，至今没露面。

响螺湾合景地块、大港的新地块……也是“只闻其声未见其房”。

据了解，有些在方案阶段就卡住了。

人家西安新房TOP10中9个都是第四代住宅，干的热火朝天。

怎么咱天津的第四代住宅如此难产？

恐怕核心原因，卡在了得房率。

虽未经验证，但天津已意识到超高得房率对老盘的冲击。

换代太快，不利于房价稳定。

慢，也是顾虑太多，一直在博弈规划。

相比其它城市，天津的第四代住宅方案已是“妥协版”了。

取消“共享空间”，从“房包院+院包房”变成只剩下“院包房”。

福州的空中共享平台，高度不低于两层，不计容不计产，面宽进深还不受限制！

外檐、大门、园林……这些升级换代都还只是“面”上的。

唯独卷得房率，直接影响房价。

天津得房率90%以上的新盘，已经对“老新盘”+二手房价造成影响，何况得房率超100%？

像建投滨海雲阙，280平米户型得房率134%，露台面积将近80平米……

这一入市，滨海的存量大户型毫无反击之力啊。

甚至敏感到什么程度呢？

津城不允许宣传“四代宅”、“超大露台”，就怕引发动荡。

广州最先忍不了了，即将严查“偷面积”。

新规重点整治砸飘窗、偷花池、偷结构柱等方式增加使用面积的行为。

飘窗结构必须采用外挑设计（不能砸）；40米以上楼层不允许改动花池；装饰柱不让偷面积；客厅飘窗收紧，不能压缩天井尺寸；明确阳台率强控20%，四代住宅审批收紧……

执行后，得房率基本锁死100%左右。

主要是广州玩的实在太花了，一放就乱。

将近30个新盘得房率都在120%以上，甚至达140%，还都集中在市中心。

68平米做三室、85平米做三室两卫、99平米做四室……

广州保利某盘68平米户型

广州保利某盘85平米户型

高得房率，已经给广州楼市带来巨大的副作用。

❶ 二手房被按在地上摩擦

原先得房率60-80%的二手房，加速贬值。

万科东荟城，科学城的红盘。70平米户型2021年330万，2025年130万。总价跳水200万，跌幅超60%。

这不是个例，科学城的实地常春藤，也是70平米户型。2021-2025年，单价从3万跌到1万。

肯定有大环境的原因，但现在70平米能做三室，房型更好，得房率130%；让以前只做两室的咋整。

怪不得业主吐槽：新房“负公摊”的救市招数，简直心狠手辣！

❷ 加剧新房买家观望情绪

得房率越高，其实越是“反向激励”。

买房人习惯性默认“产品没有最好，只有更好”，等等党一定赢。

尤其以自住为主的市场，反而不断延长买房周期。

单盘交易量可能较高，但整体成交量持续下滑。

❸ 开发商也受伤，不敢拿地

换代太快，新房“保质期”太短，可能一年就过时。

上半年大力宣传的“最新款”，下半年没准就“被动降级”。

开发商只敢“花小钱拿小地”，只求快速清盘。

换代卷出房率——二手房价格崩塌——价差拉大反噬新房价格——传导到土地价格——影响土地出让。

这条“恶性循环链”不仅是广州，也是全国的普遍问题。

广州这次整顿，也算是给“得房率竞赛”踩下刹车。

天津楼市也同频经历。

2024年新房出房率提升后，二手房开启新一轮深度回调。

海教园是特别典型的代表。

新房换代，二手房以次新为主，买房需求量大。

2024年之前，二手房成交均价能保持1万8。

自从保利、中铁建、中建举着高出房率换代进场，二手房跌了15%。

河东区新房换代规模大，二手房反应也明显。

富豪新开门，高层从3万跌到2万；中建悦东方，高层从4万跌到3万2……

品质换代+高出房率+低容积率，对二手房市场正产生致命的破坏，结果就是加剧内耗。

大家都在问的“市区什么时候出现第四代住宅”？短期不会落地了！

照这情形，天津新房的得房率也不会继续卷了，已达巅峰。

年初天津已经发布《关于住宅多样性政策补充要求的通知》。

要求“设备平台凸出主体结构之外，凸出部分应至少两边临空，且凸出深度应大于凹入深度。”

意味着设备平台无法完全封闭，收紧赠送面积。

包括“现房销售”政策，也是让换代缓一缓，防止房价踩踏。

现在买房可以从容些了，不必担心“后浪碾压”。