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报价140万,成交180万?悉尼买家控诉“价格指引形同虚设”

IP属地 北京 编辑:赵云飞 澳洲财经见闻 时间:2025-06-09 14:00:34

差不多一年前,Simon Berry 在悉尼看上一套小房子时,曾误以为自己“有希望买到”。

那次看房人很多。开放日结束后,他和中介讨论了“价格指引”。Berry(现年28岁)说,他起初以为所谓的“价格指引”应该是房子预计成交价的参考。但中介的说法是:这个数字只是卖方心理预期的下限

“那是我刚开始买房的阶段,”他说,“当时价格指引是140万,中介对我说,如果你预算是155万左右,就有希望。”

结果,那套房最终以比指导价高40万澳元的价格成交

Berry 并非唯一的受害者。对于很多首次购房者或房市新手而言,他们往往误以为只要预算在价格指引范围内或略高,就具备竞争力。

数据揭示:卖方预期常高于公开价格

《悉尼晨锋报》最新分析显示,很多房主其实只愿意在报价区间的最高价,甚至高出5%-10%甚至更多的价格才愿意出售。对于高价房屋来说,卖方预期高出10%以上的情况更是常见。

Berry 后来学会了必须亲自看房,了解房屋状况,同时关注真实成交记录,以掌握房屋实际售价与市场节奏,而非盲信所谓“价格指引”。

他也曾为一些明显超出预算的房子支付了建房报告费用(building report),最终白忙一场。他曾向新州公平交易署投诉过两三次,但仅收到一封“我们会对中介进行教育”的回复,其他投诉均无下文。

一项为期一年的拍卖追踪项目显示:

在2024年,《悉尼晨锋报》对319场具有代表性与竞争力的拍卖进行记录与调查,发现其中:

211个卖方设定的底价(即保留价,reserve)等于或高于价格指引的最高值其中172个 reserve 高于价格指引 15个设定为价格区间的上限 24个等同于广告中的单一报价

举例说明:

Leichhardt 一套待翻修老屋,指导价180万,保留价220万,成交价228万。reserve 比指导价高出22.2%Strathfield一块空地,指导价200万,保留价250万(+25%),成交价287.5万。 Ultimo 一套简易学生宿舍,指导价12万至13万,保留价却为16万(+23.1%)。

高价房更容易出现预期远高于报价的情况:

对于指导价低于100万的房屋中,有 reserve 的房源中有一半(10/20)设定比报价高5%-10%。 但对于指导价超过400万的房屋中,有 reserve 的房源中有**近一半(17/35)**的卖家预期高出指导价10%以上。中介与买家代理怎么看?

知名买家代理 Michelle May 建议客户完全忽略价格指引,而应关注该区域真实成交价

“别看价格指引,那只是吸引你来看房的诱饵。”

她表示,有些买家会自行给价格指引加个比例来判断房价,但这种做法“非常危险”,因为可能因此错过真正报实价的房源。

她建议直接使用 listing 平台的“已售板块”比对近期成交:

“如果一套三房一卫带车位的房子,指引价是140万,但过去3到6个月里,这类房型没有一套低于170万成交,那你就别再幻想150万能买下。”

她还表示,这种信息差对买家影响巨大:

“这简直是种折磨。身心俱疲,经济也被掏空——因为你已经投入了合同审查、建筑检查、虫害检测、物业报告等大量费用和精力。”

May 认为,应该对卖家“虚低报价”行为加强监管,因为有时卖家临时提高底价(例如在拍卖前几天因为已买下新房,突然设定高价)会令中介也措手不及。

PRPTY360 director Julian Fadini.

PRPTY360 总监 Julian Fadini 则表示:

“现在几乎所有拍卖房源的报价都不真实。”

“只要看看该区中位价和对比房源近期成交价,你就能一眼看穿报价的‘套路’。”

一种更透明的做法:提前公布保留价

Jason Hemmy (centre) sold his childhood home in Smithfield last year and published the reserve on the listing before auction.

也有卖家尝试另一种更透明的方法。

去年,Jason Hemmy 通过 LJ Hooker Edensor Park 和 Green Valley 的中介 Graham Ball 出售了自己童年住所。

保留价设为75万,成交价为101.5万

与大多数拍卖房源不同,Ball 的策略是在拍卖前就公开保留价,他说这对吸引当天更多竞标者有帮助。

Hemmy 表示,他起初对这一做法也有疑虑,但中介耐心解释后,他非常认同这种策略:

“他详细讲解了策略和销售规划,我完全接受,并充满期待。”

“我觉得主动公布底价可以吸引更真实的买家,也能增加买方的信心。”

最终结果也超出预期:

“现场人山人海,竞标者众多,气氛热烈。我对结果非常满意。”

新州“更好监管与公平交易事务部长”Anoulack Chanthivong 的发言人表示,政府正在考虑立法改革,以便让相关规则更加清晰、便于执法。

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