自2022年以来，中国楼市持续低迷，尽管政府出台了一系列利好政策，却收效甚微。 这与以往楼市利好消息即刻引来房价反弹的景象大相径庭，其根本原因在于购房者心态的转变——理性。

数据显示，今年1-2月份，商品房销售面积同比下降3.6%至15133万平方米，销售额同比下降0.1%至15449亿元，房地产开发投资同比下降5.7%至13669亿元。 这些数据即使在疫情管控放松后，释放了长期压抑的购房需求，依然呈现出低迷态势。3月份百城房价数据显示，66城二手住宅均价下跌，较上月增加6个下跌城市，仅31城上涨，3城持平。专家预测，未来更多城市房价将加入下跌行列。

此前，许多二三线城市放松了限购限售政策，银行将房贷利率降至4%以下，首付比例降至2成，公积金贷款额度上限也纷纷上调。然而，这些刺激措施并未能有效提振市场。 这背后的原因，正是购房者日益理性的态度。

首先，投机性购房需求大幅萎缩。过去，"房价永远上涨"的观念根深蒂固，人们只要攒够首付便贷款购房，将房产视为稳赚不赔的投资。但三年疫情的冲击改变了这一切，楼市失去了其赚钱效应，扩大房产税试点城市的计划也已提上日程。 炒房者纷纷选择套现离场，投资性购房需求的减少，直接导致市场支撑不足。

其次，刚需购房者的观望情绪加重。 过去，许多人盲目跟风购房，对未来收入预期过于乐观。疫情之后，收入减少和失业风险的增加，使人们重新审视自身经济状况，降低了收入预期，从而更加谨慎地对待购房决策。 高额房贷的压力，让冲动购房的风险变得难以承受。

最后，购房者对楼市风险的认知提升。 过去，购房者往往缺乏对市场趋势的了解，往往抓住机会就出手。但经历疫情后，人们逐渐意识到楼市风险的存在，开始理性分析市场走势，避免盲目投资带来的损失。

未来，房价大幅上涨的可能性极低，而下跌的可能性则相对较大。因此，许多潜在购房者选择观望，等待房价泡沫消退，回归合理水平后再入市。 总而言之，理性购房成为当前楼市低迷的根本原因，购房者不再被市场情绪裹挟，而是基于自身实际情况做出更理性的选择。

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