楼市寒冬：从“只涨不跌”的神话到供过于求的现实

曾经，"房价只涨不跌"的观念深入人心。许多人坚信，即使市场出现调整，也只是暂时的回调，随后必将迎来报复性反弹。因此，越早买房越划算，越晚买房越买不起，这似乎成为了普遍的共识。数据也似乎佐证了这一观点：国内平均房价从2000元/平方米飙升至2021年上半年的1.1万元/平方米，一线城市更是从3000元/平方米暴涨至6.5万-7万元/平方米。然而，正是这令人咋舌的涨幅，沉重地压垮了无数中国家庭的购房梦。

然而，自2021年下半年起，中国楼市风向骤变，进入深度调整期。开发商业绩大幅下滑，全国房价由涨转跌，这一趋势在2023年3、4月份愈演愈烈。权威机构数据显示，5月份百城新房和二手房环比下跌的城市数量分别达到54个和83个，环比上月分别增加了10个和7个，市场下行压力显而易见。

与此同时，市场供给端也出现异动。二手房挂牌量突破历史新高，新房库存也暴增至令人担忧的程度。截至2023年4月末，新建商品房库存达到6.4亿平方米，比去年同期激增8000万平方米，增幅高达15%。为了消化库存，开发商纷纷祭出降价促销的“杀手锏”，诸如“买房送车位”、“每平米补贴3000元装修费”等优惠活动层出不穷，却依旧难以阻挡市场下滑的趋势。

二手房市场更是哀鸿遍野。5月份前三周的数据显示，二手房成交量持续走低，挂牌量却持续攀升。南京、成都、杭州等城市二手房挂牌量均突破10万套大关，甚至一线城市如北京(11万套)、上海(16万套)也未能幸免。这不仅反映出炒房者对后市缺乏信心，更预示着二手房市场下行压力日益剧增。

那么，未来楼市将走向何方？我们认为，过去支撑房价持续上涨的三大因素正在逐步消退：

首先，城镇化进程接近尾声。驱动房价上涨的动力之一，是汹涌的农村人口进城购房潮。然而，如今我国城镇化率已达到64%，与发达国家的70?0%差距不大，这意味着未来来自农村地区的购房需求将大幅减少。

其次，年轻人的结婚意愿降低，生育率持续下降。结婚生子是传统意义上的购房刚需，但近年来，年轻一代的结婚率和生育率均持续走低。2017年新生儿数量为1765万，而2022年已骤降至956万，这直接导致刚需和改善型购房需求萎缩，长期影响楼市发展。

最后，疫情冲击导致居民收入下降，消费信心减弱。三年疫情对居民收入造成严重打击，许多家庭面临失业或收入减少的困境。在不确定性面前，人们更倾向于储蓄而非投资房产，购房需求自然随之萎缩。

总而言之，曾经的“房价只涨不跌”神话已破灭。当前楼市面临新房库存暴增、二手房挂牌量创下天量等严峻挑战。三大支撑因素的消退，进一步加剧了市场下行压力。未来，楼市将如何调整，仍需时间来检验，但“供过于求”的现实已不容忽视。

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