2025年下半年：中国房地产市场的政策“组合拳”与房主应对策略

2025年上半年，中国房地产市场经历了剧烈的震荡。全国房地产开发投资同比下降9.9%，70个大中城市中超过75%的城市房价环比下跌，土地出让金同比减少三成，市场弥漫着浓厚的观望情绪。然而，六月起，中央相关部门密集出台了一系列史无前例的“救市组合拳”，预示着房地产市场格局将发生重大转变。这不仅关系到房地产行业自身命运，更与宏观经济稳定和民生福祉息息相关。本文将深入剖析2025年下半年的政策举措，并为广大房主提供应对策略。

房地产市场面临的严峻挑战：

房地产行业作为国民经济的支柱产业，其产业链庞大，上下游关联度极高。从上游的钢铁、水泥、建材，到下游的家电、装修、家具等行业，都深刻依赖房地产市场的繁荣。同时，房地产也是地方财政收入的重要来源，土地出让金和房地产相关税收在地方财政中占据相当大的比重。更重要的是，住房是民生之本，房地产市场的稳定直接影响着居民生活质量和财富状况。

然而，近年来，多种因素导致房地产市场持续低迷。一方面，前期市场过热累积的泡沫需要时间消化，高房价超出许多居民的承受能力，有效需求不足。另一方面，经济增长放缓、居民收入预期下降，进一步抑制了购房需求。此外，部分房地产企业过度扩张，面临资金链紧张、债务违约等风险，严重打击了市场信心。在这样的背景下，稳定房地产市场成为2025年政府工作的重中之重。

2025年《政府工作报告》中“稳住楼市”的明确表述，以及“更大力度促进楼市健康发展”的政策导向，充分体现了房地产稳定在当前经济布局中的关键地位。“稳住楼市股市”的政策目标更表明，房地产风险防范已成为2025年重点领域风险防范的突出位置。房地产行业的风险一旦爆发，将对地方财政稳定、居民生活质量以及全社会消费和经济增长稳定性产生广泛而深远的影响。

中央部委的“组合拳”：多管齐下，全面发力

面对严峻形势，中央部委出台了一系列政策，涵盖金融、需求端和供给端，形成多管齐下的“组合拳”。

一、金融政策：释放流动性，降低融资成本

降准注入万亿资金：5月7日，央行宣布降准0.5个百分点，向市场注入约1万亿元长期流动性。这为房地产企业拓宽了融资渠道，缓解了资金紧张局面，加快项目建设进度。同时，购房者贷款审批流程更加顺畅，贷款额度和利率也有望得到优化。政策利率降低0.1个百分点，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，5月20日，1年期和5年以上LPR分别下调10个基点，降至3.0%和3.5%，有效减轻购房者还款压力。

“白名单”专项借款扩容：央行“白名单”专项借款扩容至8.5万亿元，有效降低了房企融资成本，带动存量房贷利率降至3.09%。这一举措帮助更多符合条件的房地产企业缓解资金压力，降低烂尾楼风险，增强购房者信心。

二、需求端政策：松绑购房门槛，降低交易成本

首付比例大幅下降：多地积极推进需求侧政策创新，部分城市如西安将商贷首付比例统一降至15%，不再区分首套和二套房，大幅降低购房门槛。以一套200万元的房屋为例，首付仅需30万元，显著减轻购房者资金压力。

购房补贴与税收减免：武汉对出售旧房后购新房家庭给予1%增值税补助，无锡对多子女家庭发放最高5万元购房消费券。此外，包括契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低等“四个减免”政策，以及超50个城市推出的购房补贴（现金直补、契税返还、人才购房券等），进一步降低了购房者的交易成本。

三、供给端政策：助力企业发展，优化市场供给

专项债支持土地收储：广东、四川等多省发行专项债券用于收回闲置土地，总面积达2900万平方米。这既可以控制土地供应节奏，稳定土地价格，也为房地产企业提供了更优质的土地资源。

“不动产REITs”试点加速：“不动产REITs”试点加速推进，试点项目覆盖保障房、商业地产等领域，持有型物业年化收益率提升至5%，为房企提供了新的融资渠道和发展方向。

四、住房品质提升政策：明确标准，推动行业升级

住建部明确了“好房子”的开发标准，重点支持绿色建筑（节能率65%以上）、智能家居（覆盖率80%）、适老化改造（无障碍设施100%标配）项目。2025年5月1日正式施行的《住宅项目规范》从空间设计、居住静谧性、智能化与可持续发展等多个维度对住宅品质进行全面升级，推动房地产行业向高品质、绿色化、智能化方向发展。

2025年下半年，房主需做好七个准备：

面对政策利好与市场变革，房主需要未雨绸缪，做好以下七个方面的准备：

1. 房贷利率调整，考虑优化贷款方案： 6月15日起，首套房贷利率下限降至2.8%，二套降至3.5%，刷新历史最低纪录。高利率贷款的房主应积极与银行沟通，寻求转贷或重新协商贷款条款以降低利率。刚需购房者也应抓住低利率机遇，早做购房决策。

2. 关注核心区土地供应变化，评估房产价值：一线城市核心区土地供应减少，核心区房产价值将进一步凸显。而远郊房则面临人口外流、需求不足等问题，房主需根据自身房产位置，调整持有策略。

3. 棚改2.0推进，把握潜在机遇：棚改2.0全面推进，核心区旧改范围内的房主需关注拆迁规划，谨慎决策。

4. 利用换房退税政策，实现利益最大化： “卖旧换新”退税政策最高可退个税100%，房主需掌握操作技巧，避免资金链断裂风险。

5. 应对房地产税预期，合理配置资产： 房地产税预期下，房主应根据房产位置和类型，合理配置资产，避免风险。

6. 提升房产品质，顺应市场趋势： 参照“好房子”标准提升房屋品质，提高房产竞争力。

7. 关注市场动态，灵活调整房产策略： 密切关注政策走向、房价走势和供需关系，灵活调整房产策略。

结语：

2025年下半年，中国房地产市场正经历着深刻的变革，机遇与挑战并存。广大房主只有深入了解政策，提前做好充分准备，才能在复杂多变的市场环境中保护自身利益，实现资产保值增值。 房地产市场的健康稳定发展，也将为国民经济的持续增长和社会的和谐稳定奠定坚实的基础。

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