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中海新城不愧为石景山的"地主"。

7月4日，西黄村1606-640地块公示了总平面设计图。距离拿地刚刚满月，可谓进展神速。

这是一宗“1拖3”地块组合。6月5日，中海新城以45.23亿元底价摘得，剩余的648、649、650地块尚未有动静。

同一天拍地的海淀宝山村双子、昌平北四村双子，也皆只停留在注册完项目公司阶段，有的开始招采了。

有关640地块，中海新城倒是挺省事的，直接用了中海寰宇天下天镜的项目公司鑫安兴业，节省了不少时间。

这或许就是它深耕石景山的益处之一。

从开发节奏上讲，中海新城率先选择640项目入手，是有一定道理的。

它茕茕孑立，和648、649、650三地块之间，有约700米距离，地块方正，长约160米，南北长约122米。

它也很特殊，是一块公建混合住宅用地，属于最难啃的骨头那种。

不过，它的位置很不错。

纵观中海新城近几年在石景山的开发史，640地块是距离海淀区最近的一块地，直线距离只有1.4公里。它的兄弟企业中海地产北京公司已深入海淀腹地，先是曲线入股翠湖地产，然后独资拿下海淀树村35号地。

在石景山与海淀区的边界线盘做开发，中海新城女掌门人张欣会打造什么产品呢？

比较关心这个问题的，还有宝山村双子座的买家们——0016地块的中建壹品，以及0017地块的金隅地产，直线距离仅有2.2公里。

下面，花姐和大家一起来欣赏一下西黄村640地块总平图。

一、石景山首个带花池楼盘

640项目是一块公建混合住宅用地，酒店在西，住宅在东，泾渭分明。

按照拿地文件，它的地上建面6.6万平米——住宅约1.97万平米，总容积率为3.5，规划了5栋住宅楼，中央1栋，四角各1栋，呈点状分布。

其中，西南角的5、2可北看河景。

5栋住宅楼采用了坡屋顶设计，总高超38米，除了4为顶层挑空设计，可做跃层产品；4楼两栋首层全部架空。

所有户型的赠送面积很大，不仅有南北双阳台、飘窗，还外接花池。

这也是石景山楼市首次引入花池的项目。之前，丰台的金茂璞逸丰宜首创，北京隅西颂和中海丽金府先后跟进。

对于赠送面积这点，宝山村双子座恐怕只有羡慕的份儿，海淀抓得十分紧。

二、纯改善产品

有关640地块住宅户型面积，花姐做了一个预测。

它大致有四款户型：149平米20套、168平米62套和302平米18套、500平米2套，共计102套。

好家伙，纯改善产品啊。

这可是在石景山，但它距离海淀实在太近了，不如效仿兄弟楼盘中海长安玖章——往南4公里，做一个小而美的高端豪宅。

先看168平米户型：

四室两厅，进深14米、面宽13米，南向内嵌式阳台进深1.8米，外接0.7米花池、北面为进深1.8米设备阳台。整体赠送面积约28平米，实际得房率高达97%。

再看3＞3。而763地块中海长安玖章为：3＞8＞7#。

花姐点评：

北京楼市西线战事，中海新城率先出牌了。（详见《北京西线土拍战事》）

而且，出的还是大牌。

在石景山，纯改善的项目屈指可数。除了中海长安玖章，就数640地块了。640项目案名，大概率也会带“玖章”二字。

从去年10月份以来，北京出现了怪现象：好房子概念的刚需盘很火，顶级豪宅也很火，而普通改善型住宅不温不火。

热门刚需盘：门头沟的长安华曦府，通州的招商云璟揽阅，还有最近火爆的石景山首钢璟悦长安、通州的招商朝棠揽阅。

热门豪宅盘：朝阳区的北京宸园、海淀功德寺的和樾望云、和樾玉鸣，朱房村的建发海晏，朝阳的中海万吉玖序，都是单价超过10万元/平米的豪宅。

有一位业内人士对花姐说过，单价8万元/平米左右的盘最难受，高不成低不就。

一个敏感的问题来了，中海新城640项目会定什么价格？

它往东2公里的海淀宝山村双子座，正磨刀霍霍，单价至少在9万-9.5/平米以上。

再往东3.5公里的保利+北京建工的半壁地项目，预计单价要逼近11万元/平米。

有这些高个子顶着，中海新城640项目安全吗？

别忘了，海淀与石景山的楼市，有一道天然的鸿沟。