前言

这周末最热的不仅仅有天气，还有楼市新盘--通州八里桥的朝棠揽阅。周日带粉丝看房，顺便去地块周边和项目的售楼处看了看。先去朝阳区的黄杉木店地块周边转了一下。后来去了朝棠揽阅地块周边感受一下地块的不足，到底飞机的噪音有多大，高压线有多高。

感受一些这个盘的热度

1.1、北侧地块最新消息

案名已经确定：北京璞樾（很明显这名字分别取了金茂的最新“璞”系，中建智地的璞含义也包含了进去。越秀高端系“樾”）。

开发商是：2025年5月14日成立的北京茂越置业有限公司（北京兴鼎房地产开发有限公司、北京方兴亦城置业有限公司、广州越秀华城房地产开发有限公司，分别持股为50%、33%、17%）股东分别是中建智地、中国金茂、广州越秀。号称是金茂打磨工程，越秀专注搞营销。未来的物业是越秀的。

主打的是大户型，初期规划了150平米、180平米、225平米和250平米左右的多种面积段户型。主力户型是180平米和225平米左右面积段.

1.2、南侧地块，因为紧邻朝阳北路，西侧还是加油站，南侧的城市界面短期难有改观。南侧地块主要是中建智地操盘打造（从工程、营销至物业）。两个地块及周边都被围起来了，但是东侧的高压线还是比较扎眼的。

主打户型是130平米、145平米、168平米、230平米、270平米、400平米。

这两个地块的售楼处预计8月份会开放（其中南侧地块的售楼处大概率在目前北京宸园售楼处）。

二、朝棠揽阅地块周边

今天就不按照传统的楼书来介绍这个盘了，就以实际的踩盘感受详细聊聊这个盘吧。

2.1、交通--切身感受

从朝阳北路转线至朝阳路，一路向东至建国路，然后至新华西街，新华北路至地块周边。这一路的感受是朝阳路的红路灯还是比较多的，到了通州城区的红路灯也是比较多的（建议平常可以走京通快速路好一些）。周边的车流和人流还是不少（大热天的挡不住大家的热情）。可以能感受到早晚高峰开车真不如乘坐公交快（都有公交专用线路）。

从项目地块出来回来的时候经过两个红路灯就直接上京通快速路全程无红路灯直接到家（这条路真实的感受是平常还是非常畅通的，但是早晚高峰虽然有潮汐车道，但是确实真的很堵车）。

建议大家平常避开早晚高峰可以自驾出入市区，遇上通勤地铁还是非常便捷的。

①、关注点一--轨道交通：目前地块的东北侧正在修建的是地铁22号线（也就是平谷线）的永顺站（距离地块的走行距离300米左右）典型的地铁房。等你入住的时候肯定已经开通了（预计是2026年开通一部分，2027年大部分就已经通车了）。

最关键是大家同在通州，乘坐各个不同线路去国贸地区，22号线可以让你多睡10分钟

虽然通州有四条线直通市区（南侧7号线、中间有1号线、北侧有6号线，未来开通的22号线是1号线与6号线之间），朝棠揽阅最方便的还是地铁22号线（后来者的22号线属于后来者居上），这条线属于大站快车。仅四站直达CBD区域慈云寺桥站。并且可以换乘10号线、14号线、未来的东北环线。最关键是通州的M102线便捷换乘。

2.2、板块周边

大家看到的是这样

目前八里桥板块属于整体拆迁完成的一片区域。一个大型的三角形地块，东（通州北关区域，不仅仅小区扎堆，而且沿着运河边上形成商务园区--这是通州的产业聚集区，步行可达）、南（项目紧邻运河边上，隔着运河就是遥望万达广场，这个也是通州传统的核心区）、西（隔着一大片空地和铁路的老破小聚集区域）、北都被成熟板块包围。北侧隔着大片空地和高速路的是物资学院。

我反而看到的是这样（板块未来一定是周边的发展的价值高地--新盘和新商业配套）

好多人估计刚看完地块会有一些绝望，周边都是一片空地。我反而告诉你，这样的地方未来才会有希望。其次是副中心核心区，周边太成熟，不用担心新区发展不起来。

结论就是：目前板块内部是一大片空地，除了一些电线杆和远处的电线塔未拆除之外，其它基本是被夷为平地了。东侧有产业的利好（这里号称是通州副中心的CBD区域）。项目周边通过空地把铁路、通惠河把老破小与这里物理隔绝起来。空地意味着未来的小区+配建商业或者生活设施，意味着板块目前是最差状态，未来有不错的上升空间。

①、关注点二--未来上升板块，潜力股板块

正式由于板块的周边目前有大量的空地，给未来的升级和改善提供了空间。最关键是这里属于周围被成熟市区包围的区域。不用担心远郊新区开发不起来的忧虑。最关键是朝棠揽阅属于这个板块的第一块地，未来的其它新建项目基本把小区与周边的不利因素都分割开来。

未来这里逐步会按照规划完善成为一个宜居板块（速度不会太慢，主要是周边区域太成熟了）。

②、关注点三--高压线和铁塔会影响这里吗？

好多人会发现地块的西侧有未拆迁的高压线路和铁塔。这个会不会拆迁走呢？什么时候才能拆走呢？

这个红头文件已经明确了是要拆迁走的（在地块的出让文件中，明确了110kv高压线改迁入地处理）。

其次是高压线和铁塔明显影响了板块的未来开发。这个大家反而不用太担心。目前要在乎的反而是头顶上的机场航线。

③、关注点四--小区上空是首都国际机场的航线通道，声音敏感的人最好实地感受一下

小区地块的正上方是首都国际机场的航道（朝棠揽阅项目距离首都机场约16公里）。那这个飞机到底有多大影响呢？（开发商已经给大家做了工具测量飞机在上空产生的噪音持续 25s，室内不关窗分贝 52dB，关窗将降到 35dB，符合国家相关标准 ）。

这里的飞机频次基本间隔是2分钟一趟。实地感受对噪音敏感的人来来讲，这个还是比较致命的（想要买这里的人最好实地感受一下）。

④、关注点四--紧邻副中心产业+轨道交通连接CBD产业

22号线四站连接国贸CBD区域（这里是传统的产业强劲聚集区）。虽然近些年的产业势能有所下降，但是依然是北京产业的强势聚集地（北京现代化都市的代表区域。122家世界500强聚集，全北京产写字楼高度聚集区域）。这些是会带来比较坚实的购买力。

其次是通州城市副中心，我们关注的不是政府办公区，而是项目东侧规划和建设的商务区（这些是会带来产业人口和购买力）。这里属于产业的上升期。

总之：无论是轨道交通带来的购买力，还是自身发展带来隔壁的产业带来的购买力，还是副中心自身重投资带来的人口吸引效应，都是这个楼盘热卖的原动力（购买力人口+资金）。

三、生活配套

通州自从2015年确认为副中心后，就开启了整体的规划和重资金的额投入（年均1000亿元的投入）。不仅仅是建设办公楼，而是全面增强板块的基础设施配套（用重资金把板块的不足掩盖起来），增加未来发展的潜力。

3.1、学校

项目所在的组团的学校之前必然是一般的，但是副中心确定后，教育质量也是得到了软硬件双提高。

①重点中学及分校：首都师范大学附属中学（通州校区） | 通州第四中学 | 潞河中学（通州区百年名校） | 中国人民大学附属中学（通州校区） | 北京二中（通州校区） | 景山学校（通州校区） | 北京五中（通州校区）

②小学教育：八里桥小学、北苑小学、后南仓小学

③幼儿园：北海幼儿园、金宝国际幼儿园

④大学：中国人民大学通州校区（大学校区）

总之：这里的学校还算不错，并且通州的教育质量确实在提高，但是还不能算学区房（讲究学区就去西城和海淀吧）。

3.2、商业

项目的售楼处就设置在河南岸的国泰百货（走行距离1.5km左右），但是距离南侧的万达广场的走行距离800米左右（基本遛弯走行就可达，22万平副中心规模最大、业态最齐全的城市级购物中心）。位于运河边上商务园区的乐堤港走行距离大约2.8km（开车去逛还是可以的）。

实地感受是过了桥，万达广场周边的人气还是比较旺的（大热天路边行人还是不少的）。万达广场周边虽然是市区，但是对面也有加油站（开车加油还是很方便，加完油直接上京通快速路）。

总之：这里的商业氛围还是非常浓厚的。带来的不仅仅是人气，而是生活的便捷，最关键是楼盘周边还有大片空地，未来规划有相应的商业（小区基本实现了入则安静，出则繁华的豪宅气质）。

3.3、医疗

板块的周边医疗资源还是比较丰富的。近距离有七大医疗资源。北京中医药东直门医院通州院区（这个是距离楼盘比较近的额医疗配套）。首都医科大学附属朝阳医院（这个在朝阳的常营，属于新建医院）。首都医科大学附属北京友谊医院通州院区。北京安贞医院通州院区。首都儿科研究所附属儿童医院通州院区（在建中）。北京通州区妇幼保健院。

总之：通州的医疗资源在副中心重资金的投入中，升级不少。除了传统的医疗资源对口支援的提升外，就是各个三甲医院的新建院区。最实用的事距离项目2.4km的北京潞河医院（属于通州老城区传统的最强配套医疗，三甲医院来了，这里关注点降低了，但是这个是小病最实用的）。大病就前往常营的北京朝阳医院和东侧的友谊医院和安贞医院（这些都是正宗的三甲医院）。

3.4、公园

通惠河真实景观

步行可达

这个是未来畅想

小区属于典型的河景房（通惠河河景房，该段河道设计将与绿化带完美融合，形成水绿相映、自然缓坡的生 态景观，并与运河商务区携手打造集运动、艺术、娱乐、商务与休 闲为一体的国际化滨水景观带），在北京缺少水资源的城市，河景房还是相对比较稀缺的，这里虽然不及大运河壮观，但是通惠河玉带环绕，效果也是不错的（最关键是楼盘的正南侧是通惠河，不用因为观看河景观，改变楼栋的朝向）。

通惠河二期治理，预计2025年底完工，该段河道联合运河商务区打造出国际化滨水景观带。

其次是西北侧直线距离约720米永顺城市公园（沿着门口的道路向西，距离还不算很远，大型城市休闲公园，北京市老旧公园改造提升工程之一）、直线距离约1400米八里桥公园（这个紧邻永顺公园。总用地面积32.47公顷，公园整体环境在注重遗址保护与时代传 承的同时茹古涵今、寓教于景，形成了一个波浓绿意中的“露天 漕运历史博物馆”。园内有“八里桥不落桅”主题雕塑，展现了 通惠河运粮船的繁忙景象，是了解漕运文化的好去处）。

骑车可达

楼盘东侧的运河两岸形成的公园资源（大运河五河交汇处，这里拥有大光楼、北关闸、燃灯佛舍 利塔等著名运河文化古迹），沿着运河两岸形成北京少有的河边景观，不仅仅有自然景观，也有商业区地标建筑景观。

大运河真实景观

西海子公园（始建于1936，京郊第一座水上世界公园，公园拥有60多种万余 株花草树木，镶嵌在通州城内的一颗璀璨明珠）。

驾车可达

其次是开车前往南侧的绿心公园（这里有三大文化地标：“文化粮仓”北京艺术中心、“森林书苑”北京城市图书馆、“运河之舟”北京大运河博物馆。未来还规划了体育场设施区域）。其次是南侧环球影城周边的商业+旅游资源。

总之：朝棠揽阅紧邻稀缺水系资源，未来形成的遛弯景观带，其其次是不行可达大型主题公园，骑车前往大运河沿线的公园资源，开车去绿心公园（三大文化地标：“文化粮仓”北京艺术中心、“森林书苑”北京城市图书馆、“运河之舟”北京大运河博物馆。未来还规划了体育场设施区域）。

3.5、小结

朝棠揽阅属于通州核心区楼盘，无论是大板块同行走，还是小版块八里桥，还是楼盘位置算是不错的。唯一不足是航道下方，想买的可以亲自前往体验飞机噪音。剩下的板块交通、未来潜力、生活配套都是随着副中心的利好向上走的态势。

一房一价表

建委备案价，仅供参考，开盘价肯定比这个要低很多的。

朝棠揽阅从拿地端就已经预定热盘了，4月初，招商经过200多轮竞价，溢价率超过16%拿下地块，这也是今年北京为数不多高溢价成交的地块。

朝棠揽阅位于朝阳河通州交界，八里桥板块，西侧是朝阳的管庄，东侧是运河CBD，小区出门口就是22号线永顺站。往南2km左右是通州万达。

所以无论从通勤还是配套，周边都比较完善，小学后南仓小学，通州第一梯队的小学，中学是首师大附中通州分校。

对于刚需买房，这个配套十分优秀了。

当然作为两区交界，朝棠揽阅周边是有一些不利因素的，比如航空噪音问题，比如高压线的问题，还比如西地块儿22号线地铁下穿的问题，看下面这个图就比较明显。

产品层面，招商引入了贝好家参与设计，利用贝壳后台的年轻人租房喜好数据来做产品设计。

一经问世，69㎡的三居，101㎡的四居又引领了北京新一轮刚需小户型的丰潮。

总价400万买地铁三居，这是北京最值得买的小户型，没有之一

说下样板间的亮点，我觉得大家可以多关注一下101㎡的四居样板间。

两个南向的卧室，包括客厅都是落地窗，就在刚需项目里装落地窗是不多见的，但是今年成了标配。

可能也是为了欣赏沿河景观，做高一点溢价。

北向有一个多功能房，做卧室做不了，只能做功能房，电竞房，书房这些

虽然面积小了，但基本上能满足四居的正常使用功能。

69㎡的样板间，看的比较多，也是卖的最快的，因为便宜呀，总价不到400万就能买一个地铁精装房，性价比太高了。

但有一说一69㎡三居的样板间整体感受是比较压抑的，房间的面积确实比较小就会给人一种压抑感，采光好像也一般。

但是因为便宜，因为能够满足通勤需求，还是个正常的三居功能，所以大家的认可比较高。

但我始终认为如果预算可以满足的话，大家可以加一些钱去看86㎡/89㎡的三居。

首付只比69㎡的多10几，20万吧，我更喜欢89㎡的三居，因为是三面采光，室内的采光会非常好。

北京楼市正在经历一轮明显的消费降级。

摸的准的开发商，比如贝好家，不断创造神户型，把面积越做越小，房间越来越多。

好像买了一个三居的大房子，但是容器变小了，所以整个房间的布局也会更紧凑，也更小。

实际上这样过度的追求紧凑度，对房子的居住性也是有很大影响的。

对于预算不那么紧张的客户，其实可以多看看不用着急下定论。

500万左右的房子，东边除了朝棠揽阅，通州还有梨园的云璟揽阅，土桥的花溪云锦，都很适合通勤党，我个人觉得产品做的可能舒适性比朝棠揽阅更好。

也都是地铁盘，只不过物理距离要比八里桥离朝阳远一些。

再说回楼市消费降级这回事，实际上就是房价跌了，大环境不好了，不能支持那些高溢价的消费行为了

比如对于刚需来说，收入预期没那么高了，所以原来能买大户型的，现在只能买小户型但是又有多居室的需求。

建筑风格

外立面“流金屏”简约建筑，引领现代美学潮流，高低错落，层次分明，大幅落地窗设计，超高颜光感立面。

社区大门汲取运河灵感，潮奢高定礼序归家，百米鎏金界面，流线水纹设计，高定笔触塔尖美学。陈列式柱廊，层层递进，仪式感拉满！

超级中心园境，复刻南法庄园浪漫风情。最大约63米阔尺楼间距，超级中心大花园，南法度假花园+自然跌水水系+生态疗愈秀场三重景致，重构河岸理想栖居新范式。

社区配备1500平米下沉式会所，悬浮感设计，高定生活场域，多元功能空间，下楼即享全社交。

周边配套

朝棠揽阅地块南侧隔着一片绿地就是通惠河，高层房源可享一线河景。项目距离地铁22号线永顺站直线300多米。22号线西起朝阳区东大桥站，东至平谷新城，共设22座车站，列车采用8节编组市域D型列车运行，齐心庄以西地下段120千米/小时、其余为160千米/小时。预计2026年底建成通车。建成后，从平谷站到东大桥站的全程旅行时间快车约49分钟，普通车约74分钟，平谷到副中心约30分钟。永顺站往西6站CBD、7站东大桥，不超过30分钟，地铁出行超方便。

教育上朝棠揽阅附近有八里桥小学、北苑小学、后南仓小学。中学有首都师范大学附属中学（通州校区），通州第四中学，潞河中学（通州区百年名校），中国人民大学附属中学（通州校区），北京二中（通州校区），景山学校（通州校区），北京五中（通州校区）

八里桥棚改地块属于04组团，有2个基础教育用地，家门口有9班制幼儿园和24班的小学，小道消息教育用地将引入百年名校后南仓小学（以官宣为准）

后南仓小学是通州第一梯队的公立学校，也是通州最认可的三所小学之一，1903年建校至今有百年历史。

中学首师大附中通州校区，9年一贯制，2019年通州区教委和首师大附中合作办学。

在医疗上，周边有北京中医药东直门医院通州院区，首都医科大学附属朝阳医院，首都医科大学附属北京友谊医院通州院区，北京安贞医院通州院区，首都儿科研究所附属儿童医院通州院区（在建中），北京通州区妇幼保健院。

商业配套有仅一河之隔，约22万㎡通州万达广场，这座副中心规模最大、业态最齐全的城市级购物中心，汇聚了海量品牌、美食、娱乐设施，满足您日常购物、休闲、娱乐的一切需求。日常消费半径内，还有国泰百货、爱琴海购物公园等8大购物坐标，繁华商圈集萃，让您纵享潮流领地。

咫尺运河滨水景观带、直线距离约720米永顺城市公园、直线距离约1400米八里桥公园，家门口三公园。副中心文旅地标：大运河五河交汇处、环球影城、大运河文化旅游景区。三大文化地标：“文化粮仓”北京艺术中心、“森林书苑”北京城市图书馆、“运河之舟”北京大运河博物馆