三间房的保利朝观天珺5月29号开盘截止7月7日，只网签了43套，网签均价8.35万元/㎡，首开官宣成交21亿。详细资料可点击查看；三间房保利朝观天珺预售证已下，预计28号开盘，目前来看，价格明显高了一些。

而6月16日开盘的金茂满曜截至7月7日，已经网签了103套，网签均价7.8万元/㎡；首开官宣销售182套房源，18.75亿。

金茂满曜的热销除了价格比保利便宜6000一平以外，品牌影响力也是不可忽视的因素。金茂在科技住宅领域拥有独特的优势，其打造的五恒科技住宅，为购房者提供了恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁的居住环境，在市场上形成了差异化竞争。即便在房地产市场下行的情况下，金茂的二手房小区相比周边也更具保值增值潜力，这使得很多注重居住品质和房产未来价值的购房者更青睐金茂满曜。而保利作为全国知名房企，品牌服务有保障，其“天字系”产品强调高端序列和“和者筑善”的品牌理念，但在这两个项目的竞争中，金茂的科技住宅品牌特色更为突出。

2025年2月11日，北京市朝阳区三间房地块迎来现场竞价，三间房分为俩地块，这俩地块土拍的时候是一起打包出售的，保利+金茂、中海、招商共3家报名报价，最终竞至103轮，由保利+金茂以87.2亿元成交，楼面价约5.16万元/㎡，溢价率10.5%，保利操盘三间房乡南区，案名保利朝观天珺，金茂操盘三间房D区，案名金茂满曜。

其中保利负责操盘的南区分为0005、0006、0007三个地块，0005是个公园绿地，占地2265平方米，0006是住宅用地，占地27553.34平方米，0007是规划的幼儿园用地，占地4600.58平方米。南区06地块（保利朝观天珺）地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），折合楼面价约5.6万元/㎡。规划7栋10-25F小高层+高层，共524户。主力户型122/139/157㎡，少量92㎡。开盘价约8.5万/㎡，总价750万起。

产品卷完卷大门，现在来了一个卷景观墙的，朝阳改善金茂科技住宅（金茂满曜），即将开盘，附一房一价表。

南区东至现状定福庄路，南至规划待开发地块， 西至规划褡裢坡东路，北至规划绿地、隔绿地为朝阳北路。

金茂操盘的D区分为0007和0020地块，0007是住宅用地，占地面积36812.3平方米，0020是多功能用地，占地面积12426.58平方米。D区07地块（金茂满曜）地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/㎡。规划13栋8-26F洋房+高层，共719户。 户型有116㎡/121㎡三居、128㎡/133㎡/143㎡/159㎡四居， 开盘价预计7.5万-8万/㎡，总价800万上车，面向刚改及年轻改善家庭， 强调轻奢性价比。

1205-0007:地块为不规则矩形。东侧紧临规划三间房东路(城市次干路);南侧偏西部分邻规划绿地及水域，偏东部分紧临三间房南街( 又名三间房南一街，规划城市支路 );西侧临规划黄渠东路( 城市支路)，北侧临规划常营南路( 城市次干路)。

1205-0020:地块为L型。东北角邻规划绿地，东侧紧邻规划绿地及水域，南侧临规划三路( 又名三间房南二街，城市支路);北侧临三间房南街( 又名三间房南街，规划城市支路 )

保利的地块相对于金茂的地块而言，城市界面会更好一些，离地铁站也会更近一点。

朝观天珺的位置在地铁6号线褡裢坡站D口出来就是，妥妥的“地铁口盘”，北侧紧挨着就是朝阳北路，从交通位置上来说，已经十分不错了。金茂满曜离地铁黄渠站步行7-800米左右，距离在建的平谷线定福庄站直线距离1km左右。

项目信息

金茂满曜项目占地3.68万平米，容积率2.5（按计容面积，不含赠送），包含8-26层洋房及高层产品，北高南低，外围高而中间低。规划13栋楼，共719户，其中，洋房层高3.1米，高层层高3.05米，小高层层高3.0米。户型为115-116-129-133-148-159㎡三至四居。

项目地址：东五环，6号线黄渠地铁站500米

占地面积：3.68万平米

整体建面：13.56万平米

地上建面：9.21万平米

容积率：2.5

绿化率：30%

总户数：719户

产品业态：洋房、小高层、高层

得房率：159㎡：91.7%，133㎡：92.8%，148㎡：90.4%，129㎡：87.4%，115㎡：90%左右，含赠送。

楼栋数：13栋

层高：约3-3.1米

物业公司：金茂物业

物业费：7.6元

能源费:67元

价格：预计7.5-8万左右

面积段：

① 小高层（13-18层）：

116㎡（三居）224套

129㎡（四居）124套

② 洋房（8-11层）：

133㎡（四居）166套

158㎡（四居）49套

③ 大高层（26层）：

120㎡（三居）52套

147㎡（四居）104套

金茂满曜内部有一条12米宽的街坊路是大家比较关注的，将小区拆分成东西两部分。

“街坊路可以是单行或双行的车行路，也可以是步行街。兼具车行功能的街坊路应优先保障人行和自行车出行，单侧人行道步行空间的净宽不小于3米，道路断面可灵活设计，宽度较窄的街坊路可不设或设单排行道树，以更好地形成城市慢行系统。”——《关于在控规编制和实施中增设街坊路的相关规定》第4条。

“关于街坊路设置的问题”，建设单位满茂置业是这样答复的：

“我单位承诺按照挂牌文件要求，街坊路与项目同期建成并对外开放；项目临街坊路两侧不设置围墙，不会对消防扑救场地造成影响。”

“街坊路开口以人行和消防应急口为主，平时无车行，对交通影响极小；街坊路建筑退线满足《关于在控规编制和实施中增设街坊路的相关规定》中，关于退线的规定。”

金茂在街坊路的两头各设了一个可开关的人行出入口和应急车道的车行出入口，并且把内部这个街坊路与项目的景观绿化相结合，做成了一个艺术景观步道。让街坊路与小区内部道路一体化。

金茂满耀于6月16日首期开盘，首开楼栋及对应户型如下：

2号楼：133户型。

3号楼：116户型。

9号楼：133户型、159户型。

11号楼：133户型。

16号楼：133户型。

17号楼：116户型、129户型、133户型。

户型介绍

金茂满曜的户型包括115/116平米的三室两厅两卫、129/133平米的四室两厅两卫，以及159平米的四室两厅三卫，小高层标准层层高3米，高层3.05米，7号楼层高3.1米。基本都是南阳台+北设备平台+飘窗赠送，黑科技拉满，赠送后得房率都有90%左右

115㎡三室两厅两卫：南向三开间，有10.4米通面宽阳台，采光和视野较好；北向约7平米左右的设备平台赠送，可增加使用面积。厨房设计：厨房呈G型格局，带有半岛台设计，餐厨一体，空间宽敞，操作方便。赠送面积：阳台、设备平台等赠送面积约15㎡。

116㎡三室两厅两卫：三面宽朝南，客厅+双卧室朝南，总面宽达10.4米，客厅面宽3.9米，入户玄关＋主卧套房带独立卫浴，北向设备平台可改造书房，LDK一体化设计约50㎡空间，G型厨房，通过南阳台+北设备平台+飘窗赠送，实际使用面积达104㎡。

120平米三居，这个户型套数不多。开放式厨房的设计，LDK一体化，动线合理。这个户型最大的亮点就是双面采光的宽厅，南向5.3米的面宽，西向也有采光。主卧面宽4.2米，主打的就是南向的面宽非常奢侈。

北向的书房和活动室一个面宽在3.1米，一个面宽在2.7米，具备打通的条件。虽是两面宽户型，但在南向面宽上算弥补了一点点缺憾吧。

129㎡紧凑四居：南向三面宽，面宽约11米，客厅面宽4.5米，主卧套房设计，步入式衣帽间+独立卫浴，LDK一体化设计超50㎡空间，独立家政间，U型厨房+岛台设计+北向双次卧。

133㎡四室两厅两卫：经典四叶草户型，南向面宽11.6米，客厅面宽5米，南北双阳台，LDK一体化，G型厨房半岛台设计，主卧套房带独立卫浴，北向次卧可改书房。

148平米四居两卫是南向四面宽户型，也是项目唯一的四面宽。进门双玄关的设计，还有一个双开门的收纳空间，玄关入户之后就是LDK一体化设计。南向卧室面宽均超过3米，客厅面宽在4.4米，尺度对这个面积段来说还不错。

这个户型主卧空间实现了南北通透。北向空间的多功能室依旧是设备平台的赠送，厨房的“U”型厨房，厨房外也有设备平台的赠送，可根据家庭需求去设计。

159㎡四室两厅三卫：南北通透+南向三面宽，客厅面宽6.3米，南向双套房设计均带独立卫浴，主卧带步入式衣帽间+浴缸，北向书房可改儿童房，约75㎡LDK一体布局空间，预留洗脱一体机点位，还有餐边柜设计，满足各种收纳需求。

建筑风格

金茂满曜外立面采用香槟金铝板+单元式玻璃幕墙组成，打造“东艺西形”的摩登美学

金茂在社区大门基础上，把围墙，社区大门，甚至是车库入口在内，一整个社区界面都做了全新的设计。

社区大门的两侧，同样用了爱马仕风格陶板，两侧再延伸出去是小区围墙。

据说金茂满曜以2吨重的铜材打造了一座高 8.5 米的穹顶大堂，尽显奢华质感。大堂墙面镶嵌金属格栅，转角处采用圆弧处理工艺，勾勒出流畅的空间线条，形成极具现代感的流线型视觉效果。空间的视觉中心位置，一尊小金人雕塑赫然矗立，成为整个大堂的点睛之笔，于细节处彰显精致工艺与艺术格调。

地面也没有敷衍，用的是美术馆标配曜黑石材满铺，需要历经三道工序的超高硬度打磨，硬度及光泽度非常不错。

金茂还在小区西侧做了一个南北最长达到150米的主界面景观墙，爱马仕同款街景墙，这面墙由 1300 块陶板拼接而成，每块陶板需经 1200° 高温两次烧制，且成品率仅 50%，不仅成本高昂，工艺也极为复杂，足见金茂对细节品质的极致追求。。一般来说，新楼盘除了大门外，向两侧延伸个几十米做景观墙，剩下的也就是普通围墙了，最多材质好一点，而满曜则是把整条街都作为了一个整体进行设计，不仅仅是贴满了高档石材和金属板，而且在灯光、绿化、配饰和小品方面都做了全面升级，真正是把围墙也当成了项目的景观组成部分。

150米街区景墙实景展示

社区配套2000㎡星空穹顶艺术会所，配备恒温泳池、瑜伽房、普拉提室等高端设施；

首创“地上地下双车马院”，65米艺术大门，打造酒店式归家体验；

金茂满曜园林以“都市山水微度假”为理念。包含垂直山林、琉光水院等景观，营造“人在境中游”的高奢度假体验。还打造了艺术长廊、艺术公园，社区围墙化身“城市美术馆”，让艺术融入日常。

地上+地下双车马院归家系统 | 华尔道夫酒店式归家

下车马院做到了光厅设计，这种引入自然光的地下落客区，需要牺牲好几个车位，成本比星空顶车库高一倍，质感提升好几倍

满曜建设了近2000平米的地上地下双会所，涵盖运动（健身、瑜伽、天光泳池）、家庭（行政酒廊、观景厅、琴房、艺术走廊）、社交（私宴、棋牌、影音）等多种功能，甚至还有全时全龄全维度的学习区域（社区会客、书吧、儿童活动、娱乐、轻办公）。

样板间

金茂满曜分别做了三个样板间，116平三居，133平四居，159平四居。

159平样板间照片

116平样板间照片

133平样板间照片

一房一价表

科技系统

搭载金茂十二大科技系统，恒温（地源热泵+毛细管网）、恒湿、新风（PM2.5过滤效率85%）、净水（四重过滤）、降噪（同层排水+隔音墙）、智能遮阳等，对标金茂府系健康住宅标准。

周边配套

项目地距离6号线黄渠站直线500米，褡裢坡站约900米，1号线双桥站约900米，在建地铁22号线（平谷线）定福庄站站也在1000米左右，预计25年通车。

自驾通勤走朝阳路最方便，但是红绿灯太多。走京通快速最快，双桥路口上下高速很拥堵就这一个堵点。走朝阳北路的绕一下相对朝阳路好走很多。去机场走管庄路上二高非常近很方便。买这个位置的人绝大多数还是要通勤朝阳东三环和东二环。

商业有一个fudi广场算是一个比较有品质的超市广场。朝阳大悦城太远需要自驾或者地铁通勤，长楹天街步行也需要30-40分钟，这两个大型商业中心都不在金茂满曜的日常生活覆盖范围之内。

传媒大学附属小学、传媒大学附属中学，北京第二外国语学院附属小学，北京市陈经纶中学民族分校，北京市第八十中管庄分校、

西侧相邻规划教育地块。

朝阳医院常营园区是三甲医院，面积大、设备新就医很方便。

周边3公里范围内有10个生态主题公园，公园面积超500万平方米，相当于“约1.7个朝阳公园”

分别是：1.黄渠公园，2.常营马拉松体育公园，3.石各庄公园，4.京城槐园：5.东坝郊野公园 6.京城梨园：7.蝶泉花园，8.常营体育公园：9.朝阳区平房公园，10.百花公园/杜仲公园。

西北角有一座清代墓园，现存石文晟继妻佟氏诰封碑为普查登记文物，位于地块西北角。已确定会迁走。