上海二手房市场最近的数据实在让人摸不着头脑：成交量暴增了24%，可挂牌价不仅没涨，反而还跌了。

上半年二手房卖出11.6万套，创下近三年同期新高，但全市二手房挂牌均价却比去年跌了3.2%。这到底是楼市真的在回暖，还是一场靠降价换来成交量的数字游戏？

从每个月的成交数据来看，市场的矛盾更明显了。1到6月，上海二手房成交量先大涨后平稳，3月单月就卖出2.67万套，是2021年3月以来卖得最好的一个月。

不过4到6月虽然成交量还不少，但已经开始慢慢往下滑了。这边成交量一直维持在高位，那边价格却像坐过山车一样上上下下。

2025年前5个月上海二手住宅价格一会儿涨0.4%，一会儿又跌0.7%。就像徐汇区康健板块有套两居室，房东本来挂牌600万，最后主动降到580万，才以585万卖出去。

这种降价卖房的例子上半年到处都是。现在大家都在问，成交量涨成这样，到底是真的有那么多人想买，还是降价带来的短暂热闹？

市场里不同类型房子的差距也越来越大。刚需买房的人成了市场主力，数据显示，1月总价200万以下的房子，占总成交量的26.17%；200到300万的占26.12%，也就是说，一半以上的房子总价都在300万以下。

到了2月，200万以下的房子卖得更好，成交量比1月又多了5个百分点。像嘉定区安亭板块，靠着地铁11号线和齐全的配套，很多300万以下的老旧小房子特别抢手。

但高端市场完全是另一番景象，虽然没有准确数据，但能明显感觉到，核心区的优质学区房价格很坚挺，静安区有些学区房单价一直保持在10万以上。

可金山、崇明这些远郊地方，有些小区房价跌破万元，挂出去好久都没人买。刚需房卖得火热，豪宅却不好卖，这种两极分化的情况，以后会不会影响上海二手房市场的发展？

政策带来的好处和市场实际反应之间也有点不对劲。2025年6月央行降低房贷利率，首套房贷款利率创了历史新低。

浦东新区外环一个配套齐全的小区，房贷利率降了之后，一套400万、80平米的二手房，30年贷款每月还款从1.4万降到1.3万，少还1000块钱，这个小区6月成交量一下子比上个月多了30%。

不过也有人说房贷利率降了虽然刺激了一些人买房，但也让不少人开始观望，想等更好的时机。另外，中介推出VR看房、团队分工这些新服务，虽然确实让买房更方便了，但也有人怀疑，这些创新是不是看着热闹，实际对促进成交没多大作用？

在上海二手房市场这场博弈里，到处都是矛盾和争议。成交量大涨但价格不稳定，刚需房火而豪宅冷，政策利好却还有人观望。这些看似矛盾的现象，拼成了2025年上半年上海二手房市场复杂的画面。现在市场看着挺热闹，可背后藏着不少不确定因素。

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