2024年中国楼市：五大巨变预测

2023年4月以来，中国房地产市场调整步伐加快，这一趋势延续至2024年。2月份百城二手住宅平均价格跌至15173元/平方米，已连续22个月环比下跌；99个城市二手房价环比下跌，仅三亚微涨，连续9个月下跌城市数量超过90个。面对严峻形势，业内人士预测2024年楼市将发生五大巨变：

巨变一：城中村与预制板房拆迁潮来袭

自2020年起，中国进入旧城改造时代。2024年，一场针对城中村和预制板房的全面拆迁行动即将展开。许多城中村房屋及预制板房因主体结构老化，已成为危房，迫切需要进行安全改造和更新。这一拆迁潮，或将重塑城市面貌，并对房地产市场产生深远影响，如同2013年至2019年的棚户区改造那样，引发新一轮的社会变革，只是这次的参与者换成了城中村和预制板房的居民。

巨变二：保障性住房建设提速，“新房改”加速推进

2023年10月国务院发布的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出未来五年建设600万套保障性住房，标志着“新一轮房改”正式启动。政府将不再干预商品房市场波动，转而专注于为低收入群体提供保障性住房。预计保障房、廉租房等占比将达到60%，商品房市场将萎缩至40%，成为“小众市场”。保障房价格将低于周边商品房，有效降低低收入家庭的购房成本。

巨变三：预售制改革深化，现房销售比例提升

恒大、碧桂园、融创等大型房企的债务违约和烂尾楼事件，加速了社会对取消预售制的呼声。虽然完全取消预售制在短期内可能性不大，但政府正逐步推进改革。一方面，提高房企现房销售比例，降低期房比例；另一方面，通过放开房企贷款、发债、IPO融资、股权转让等渠道，为逐步取消预售制创造条件。这将显著提高购房者的安全感，减少烂尾楼风险。

巨变四：一线城市房价或将持续下跌，回归理性

长期以来，人们普遍认为一线城市房价只会涨不会跌。然而，自去年起，一线城市房价出现明显调整。以上海为例，市中心房价已跌至6-7万元/平方米，与2021年最高峰时的10多万元/平方米相比，下跌幅度达30-40%。高房价、居民收入下降及购房理性化等因素共同导致一线城市房价下跌。未来，一线城市房价或将继续下探，最终与当地居民收入水平挂钩。

巨变五：楼市救市政策持续加码，利率或将进一步下调

为稳定房地产市场，去年多地已放松限购、限售政策，部分一线城市也对非核心区域取消限购，银行亦下调房贷利率和首付比例。2024年，政府或将进一步加大救市力度，例如取消一线城市限购，并将房贷利率降至4%以内，以刺激市场成交，稳定房价。然而，即使如此，2024年房地产市场仍将呈现“稳中有降”的态势。

总而言之，2024年中国房地产市场将面临深刻变革。政策调控、市场需求、城市发展等多重因素共同作用下，楼市将进入一个新的发展阶段。 这五项巨变，将对购房者、开发商、政府以及整个经济都产生深远影响。

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