第 2327期〡2025/07/14

日前，西藏城投（600773）公告称，关联方上海静安城市更新投资发展有限公司（以下简称“静安更新公司”）房产项目的销售代理费从0.5%提至1.5%，佣金收入瞬间增加了两倍。

静安更新公司为西藏城投第一大股东上海北方企业（集团）有限公司（以下简称“北方集团）的全资子公司。在房地产行业深度调整，人力与营销成本攀升的当下，委托方意图以高佣金激励销售，也是控股股东对西藏城投的业绩托举。

《》记者注意到，2024年，西藏城投扣非净亏损达到3.09亿元，地产销售额萎缩至9亿元水平，主业承压明显。2025年一季度，西藏城投实现营业收入5.35亿元，归母净利润为-3439万元。

与此同时，公司锂产业的转型故事仍在艰难续写。

手握西藏390万吨碳酸锂盐湖资源十余年，公司本该凭借这一“王牌”实现转型，却迟迟未能将其转化为实际业绩。直至近年来，龙木错盐湖终获1万吨/年采矿证，3300吨氢氧化锂产线启动建设。

不过，这抹“锂色”能否在短期内撑起业绩脊梁，仍是悬顶之问。

01▶

代理费提至1.5%

7月4日，西藏城投发布公告称，公司与静安更新公司签订了《洪南山宅240街坊项目房地产委托销售代理协议之补充协议》，两公司协商决定提高代理销售费用提成比例，从原来的销售额的0.5%调整为1.5%。此项调整自2025年7月1日起生效。

西藏城投公告

西藏城投与静安更新公司为关联方。

去年4月，上海市静安区国资委拟将其直接持有的西藏城投3.92亿股无偿划转至北方集团，划转完成后，北方集团以41.15%的持股比例成为上市公司第一大股东。

而静安更新公司，则是北方集团全资子公司。

双方合作始于2023年11月。彼时，静安更新公司委托西藏城投承担“洪南山宅240街坊项目”的前期筹备工作，包括售楼处建设、销售团队组建、营销策划、样板房装修、预售证办理及广告推广等，合同总金额达8000万元。

西藏城投公告

前期工作告一段落后，2024年4月，双方正式签订《房地产委托销售代理协议》，西藏城投接手商品房销售代理，初始佣金费率定为销售额的0.5%。

对于此次费率大幅上调，公告解释为应对当前房地产市场的持续疲软、销售压力陡增、行业竞争白热化，以及公司面临的人力成本与营销平台费用持续上涨的状况。

据公开资料，洪南山宅240街坊曾是上海中心城区的知名棚户区，始建于1964年，项目于2019年初启动征收，由上海地产集团与北方集团合作投资参与征收，并由静安更新公司负责投资建设管理。

项目定位为高端商品住宅社区，占地约3.14万平方米，容积率3.05，总建筑面积约15.3万平方米，规划建设7栋15至33层高层住宅及1栋养老设施用房，总投资约115亿元。公开信息显示，该项目推广名为静安玺越，均价约12.5万元/平方米。

西藏城投作为代理销售平台，代理费率从0.5%升至1.5%，意味着同等销售额下，西藏城投可获得的佣金收入大幅增加。

02▶

受行业冲击

西藏城投的前身是西藏金珠，在2007年股权变更后更名为“西藏雅砻”，彼时公司已徘徊在退市边缘。

2009年公司重大资产重组，上海市静安区国资委入主，公司主营业务转向房地产，以旧城改造、配套商品房、普通商品房和保障性住房建设为核心业务，业务版图聚焦于上海、福建泉州、陕西西安等区域。

此后十余年，西藏城投的业绩随房地产行业周期起伏。巅峰时期，年营业收入一度触及29亿元；低谷之时，则徘徊在6亿至7亿元区间。净利润表现相对稳定，多数年份维持在1亿元上下。

不过，近几年，西藏城投业绩下滑明显。2022年至2024年，其归母净利润分别为1.17亿元、0.62亿元、0.13亿元。尤其是2024年，其扣非净亏损为3.09亿元，同比下滑596.55%。

对于2024年扣非净利润出现亏损，西藏城投解释称，主要系公司下属公司在2024年公开挂牌转让了所持有的上海国投置业有限公司100%股权，处置长期股权投资产生的损益为非经常性损益。

2025年一季度，西藏城投营业收入为5.35亿元，较去年同期增长600%，但其归母净利润-3439万元，为亏损状态。

作为地产企业，西藏城投难以置身于行业深度调整之外。2024年，公司房地产项目合同销售金额萎缩至9.02亿元，销售面积仅5.21万平方米，规模较往年明显收缩。

分地区来看，西安区域贡献了10.16亿元的营业收入，成为业绩支柱。但亮眼营收背后，营业成本同比飙升698.64%，导致项目毛利率被严重压缩，仅有10.80%。与此同时，上海、泉州两地的业务收入则出现明显下滑。

西藏城投公告

从在建项目来看，其项目主要位于西咸地区，包括世贸铭城、世贸馨城、世贸新都项目等，合计在建建筑面积约61.70万平方米。虽然目前西安房地产市场呈现供需“两旺”的态势，但区域分化特征显著，房地产销售竞争也极为激烈。

因此，静安更新公司提升西藏城投代理费用率亦不难猜测。

一方面，是委托方意图通过加大营销激励力度，以应对市场疲软、加速项目去化的迫切需求。

另一方面，大幅提高代理费率，实质上是同一国资体系下，控股股东北方集团通过其项目公司静安更新在业务层面向上市公司进行“输血”，旨在帮助后者抵御行业下行压力，稳定经营并改善报表业绩。

03▶

锂项目有进展？

在地产主业持续承压的背景下，西藏城投将期望寄予“盐湖锂项目”。

2010年，西藏城投通过收购西藏国能矿业发展有限公司（下称“国能矿业”）41%股份，获得西藏阿里地区日土县多玛结则茶卡盐湖和龙木错盐湖的采矿权，公司公告曾披露，两湖经核实的锂资源若折算成碳酸锂，储量高达390万吨，属大型锂矿资源。

为打通产业链，公司随后动作频频：与清华大学化工系展开技术合作，投资陕西国能新材料科技有限公司，并建成了石墨烯杂化物生产线。

但将资源转化为产能的道路却颇为波折。2012年，西藏城投计划在陕西泾河新城投资大型高纯度锂项目，并于次年完成土地获取，但项目最终因环保问题搁浅。后转战甘肃金昌的尝试同样未能落地。

更关键的是，两大盐湖的采矿权审批也长期悬而未决。项目的失利与关键证照的缺失，迫使公司将重心拉回赖以生存的房地产开发领域。直至2024年末，其锂业务对业绩的实质性贡献依然空缺。

不过，细翻西藏城投公告发现，公司锂项目在近两年好似有了进展。

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据西藏城投年报披露， 2021年4月，其拿到日土县多玛结则茶卡盐湖矿区的采矿许可证。

2023年7月，国能矿业收到了关于3万吨工业级氢氧化锂项目的环评批复，在前期准备工作已就绪的前提下，国能矿业已经启动了首期3300吨氢氧化锂的产线建设。2024年7月，龙木错盐湖采矿证尘埃落定，明确包含锂、硼、钾三种矿产，有效期至2029年。

此外，西藏城投此前也披露，龙木错盐湖采矿证续证工作已完成，龙木错盐湖7万吨锂盐项目的《可行性研究报告》及《开发利用方案》已评审过会并获取批复，环评报告也于2025年1月获得批复。

不过，上述进展背后，是锂行业的周期性低谷。与前两年相比，锂电产业链企业投资热情正呈现出减退趋势。多家企业暂缓或终止锂电项目，对待扩产态度愈发谨慎。

2024年业绩说明会上，西藏城投透露出转型目标，今年（2025年）公司地产板块将围绕加速去化展开，同时进一步加快盐湖资源产业转型。“一旦两湖的前期手续完成，同时推进开发建设，今年完成1万吨氢氧化锂产线投产，启动龙木错建设，后续将保持连续投入，力争4～5年建成13万吨产能。”

此外，其还透露，国能矿业和蓝晓科技合作的万吨级产线正在建设中，但产能的释放尚需时间。

关于房产项目的销售代理费及产业转型等相关问题，记者致电西藏城投进一步了解情况，但其电话处于无人接听状态。随后，记者也向公司邮箱发送采访提纲，但截至发稿，未收到回复。

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