编者按：

2025年7月4日，由格隆汇主办的“中期策略峰会·2025”在深圳举办，众多优质上市公司高管前来与投资者零距离线上沟通。活动当日，港股上市公司上实城开()参与了此次路演环节。

在活动现场，公司财务总监梁健康先生、企业传讯部主管傅琳女士分享了上实城开最新的业务进展、财务状况以及未来战略规划，回应了投资者关心的热点问题。

当前，国内房地产市场正处于深度调整与政策密集支持的交汇期，随着中央和地方不断出台稳楼市政策，市场信心逐步修复，政策托底效应持续显现，行业有望迎来结构性复苏。

为了让更多投资者深入了解房地产行业的最新动态与未来趋势，精准捕捉行业复苏中的投资机会，格隆汇特别整理了此次上市公司路演内容，以飨诸君。

坚持稳中求进，增强经营韧性，促进稳健发展

上海实业城市开发集团有限公司为上海实业控股有限公司之附属公司，截至2024年12月31日，集团已布局上海、北京、天津、西安、烟台、沈阳、重庆等10个内地重点城市，开发经营逾27个房地产标杆项目，涵盖高端居住社区、高档写字楼、购物中心、星级酒店、服务公寓及租赁住宅等多种业态。未来规划可售及自持经营建筑面积约332万平方米，为公司可持续性发展提供了扎实基础。

（公司资料）

2024年，上实城开实现主营业务收入124.40亿港元，同比增长56.4%，显示出公司在市场拓展和销售方面的强劲动力。从收入结构方面，上实城开主要以物业销售为主，辅以租金、物业管理及服务收入以及酒店经营等板块，这种多元化的收入结构有利于持续提供稳定的现金流，对冲市场波动带来的影响。

不过，可以看到过去一年受行业整体下行影响以及公司项目结构变化，公司销售毛利率有所下降，降至17.1%。尽管如此，上实城开现金流仍保持平稳，财务结构良好。

公司在核心城市拥有优质型投资性物业近125.5万平方米，截至2024年底，上实城开持有现金53.43亿港元，净负债率64.8%，显示出良好的财务基本面，具备较强的抗周期能力。

（公司资料）

在行业普遍面临“增收不增利”的背景下，上实城开通过加强销售回款管理、促进营收提升、及优化债务结构等方式，着力提升自身的投资能力和抗风险能力。同时，公司聚焦管理提升，从开源增收和节流降本两个维度双重强化，注重提升项目监督管理能力，不断完善成本控制，深化降本增效目标。这一系列举措，有效保障了上实城开现金流稳定，同时也体现了公司较强的经营韧性。

保持战略定力，深根核心都市，拓展发展空间

在当前房地产行业“去库存、调结构、谋转型”的大背景下，拥有核心城市优质土储的企业更具抗风险能力，同时也在行业重构中占据先机。随着市场逐步从“高周转、高杠杆”模式转向“高质量、可持续”发展，土地储备的质量、项目的盈利能力以及企业的资金实力，成为决定房企能否穿越周期的关键因素。

近年来，上实城开在拿地上保持审慎态度，严控拿地节奏，优先保障现有项目的开发效率与资金周转。这种“稳中求进”的策略，不仅有效降低了财务风险，也为企业在行业调整期赢得了更大的战略主动权。

（公司资料）

对此，公司也表示后续还将延续审慎拿地的策略，坚持项目质量和盈利能力并重，加强对现有土地储备的开发，伺机增加具备增长潜力的优质土地储备。

从区域布局来看，上实城开也强调将继续深耕上海、辐射长三角，辅以着眼于大湾区的发展，坚持以市场为导向，适时择机参与新一轮核心区域城市更新的开发建设。

不难看到，上实城开旗下多个项目在区域内树立标杆形象，在上海、西安等地还在持续开发当中，显示出其前瞻性的布局能力。

比如上实望海项目，所处上海临港新区核心地段，距离在建的两港快线临港新区站约400米，预计2025年年底通车运营，这为居住出行大大提供了便捷性。2024年11月该项目已竣工交付，交付前为期8天的“预看房”环节实现了业主100%签字率，整个项目高品质建设为交房满意度奠定了基础。接下来，上实听海的开发仍将以高质量的要求，继续在市场展示品质形象。

如西安浐灞自然界项目，历经十年开发，潜心打磨，产品迭代升级，浐灞半岛从无人问津到全城热销，区域实现质的飞跃同时也体现了上实城开的溢价能力。未来还将抓好后续地块的开发，持续打造高质量住宅，提升产品力，增强项目盈利能力。

（公司资料）

在房地产市场下行周期期间，公司以“控成本+好产品+强品牌”为开发宗旨，使得核心城市可售项目更具抗跌性和盈利韧性。这些项目不仅为公司贡献定量利润，也进一步巩固了公司在目标区域的市场地位。

展望未来，上实城开将坚持精工筑城理念，聚焦开发主业，提升运营管理，服务城市高质量发展。

而在对外投资方面，公司还将积极探索与央国企开发商、金融机构的合作，通过控股、参股、联合开发等模式，以合理风险和资金成本获取更多优质资源。并通过轻重并举双轮驱动，实现集团资产转型升级。

问答环节

Q1：房地产行业现在是怎样的情况？

答：随着去年中央经济工作会议明确定调「促进房地产市场止跌回稳」政策，「四个取消、四个降低、两个增加」组合拳全面落地，未来将加大城中村和危旧房改造力度，释放刚性及改善性住房需求潜力，同时加快构建房地产行业的新发展模式。预期政策的正面效应将于2025年下半年逐渐显现，进一步提振房地产市场，助力市场长远健康发展。

同时，集团将密切关注市场需求变化，把握行业调整关键时期的机遇，加强对旗下项目的管理，盯紧市场契机，把握销售窗口期，力争实现快速去化，回笼资金。

Q2：公司在上海都市圈有相关布局，现在上海房价是不是已经在下降，或者您预期未来跌幅多少？

答：上海上半年楼市成绩还不错，新房成交量维持平稳，二手房成交量除了1、2月份淡季不足2万套外，其余均在2万套以上。可见，对比其他城市，上海楼市是非常坚挺的。在开盘去化方面，市场分化态势加剧。高端改善型项目持续热销，特别是核心区域的豪宅产品，以6月27日在黄浦区老西门板块的上海壹号院开盘为例，仅两小时便告售罄，但对于远郊刚需项目面临较大去化压力。

市场分化仍是未来不可避免的趋势，但是随着在外围购房限制松动的政策的持续发酵，相信仍会有新兴购买力注入到楼市之中，带动存量房源的去化。同时，由于郊区供地量的缩减，有利于未来该区域新房市场的新增供应量减少，远郊市场去化压力或将得到舒缓。其次，楼市政策还是可以期待的。一方面，中央层面还有很多举措，比如降息下半年依旧有可能；另一方面，毕竟限购方面上海还有很高的“安全垫”，针对性的做出优化能进一步降低高库存地区的风险。

Q3：国内商品房的租金，对比国际大城市偏低很多，请问怎么看国内的房子最终是否会涨租金？

答：截止2025年5月，上海租赁市场租金连续11个月呈现下跌现象，平均租金将至83.1元/㎡/月，同比下滑约4.7%，其主要原因在于保障性租赁住房在2025年集中入市，保租房项目从2013年17个激增至2025年260个，增幅超14倍。保租房租金是呈“梯度折价”特征，平均租金约3.69元/㎡/天，低于同地段市场化公寓。其次，当下经济环境的波动导致消费降级，这样直接影响租金持续下降。虽然上海租金水平在下降，但从全国337个城市来看，它仍处于全国遥遥领先的地位，位列第一。

从租金长期趋势来看，预计未来仍面临严峻形势，但一线城市的核心区域仍可保持较高水平。

Q4：想问一下2024年的亏损原因？2025年是亏损减少？还是亏损扩大？

答：2024年的亏损主要由于年内交付项目中毛利率较高的项目较去年有所减少、年内销售单价因市场情况下调及年内就物业项目确认若干减值亏损所致。此外，中国内地物业市场下行调整导致集团投资物业重估亏损扩大亦是原因之一。

展望2025年，随着支持房地产市场回稳的政策全面落地，预期相关利好影响将持续显现，并进一步提振市场。集团将着重以现金流平稳为核心目标，促进稳健经营。

Q5：公司投资性物业重估亏损原因？未来对投资性物业的经营策略是什么？

答：2024年度，集团投资性物业重估亏损扩大，主要是受中国内地物业市场下行影响、对租金收入带来一定压力，以及上海世贸商城、城行项目及其他部份项目因新签租约的租金有所下调导致物业重估的公允值减少所导致。

未来，集团将持续贯彻租售并举的政策，积极拓展租赁住宅业务，加快探索投资性物业的创新发展。

与此同时，集团也将密切关注市场动态，灵活调整租赁策略，并在合适时机寻求优化资产结构的机会，力求维持投资性物业板块的稳定贡献。