“以人为本”重构产品逻辑，贝壳的价值不止于好房

随着中国房地产市场正面临居民消费升级，市场由增量开发向存量运营转型，传统依赖信息差的中介模式难以为继，服务专业化、标准化、品质化成为关键。

8月26日，贝壳发布了2025半年报。贝壳二季度实现总交易额8787亿元，同比增长4.7%，净收入达260亿元，同比增长11.3%。

总交易额的稳步上扬，反映出贝壳在房源与客户两端的强大吸附力，加上净收入的显著增长更是贝壳多元化战略成效的有力见证。

相较于部分仍依赖传统市场红利的同行，贝壳较早启动战略方向调整，提出以 “人” 为核心、科技为驱动、客户需求为导向的发展理念。

这一调整使其在行业新形势下保持了坚韧，也使其成为国内领先的“科技驱动的一站式新居住服务平台”。

1

回应市场需求，迭代服务体系

当前中国房地产市场正处于调整期，用户需求已从 “解决居住刚需” 向 “提升居住品质” 转变。针对这一趋势，贝壳选择以 “科学管理” 与 技术提效” 为核心抓手，对传统服务体系进行革新，试图搭建适配新需求的居住服务平台。

激活人店网络，盘活存量资源是贝壳的重要方针。从房源、门店、客户三方面搞大改革，将信息孤岛打破，将整个服务链条紧密连接在一起。

在房源端，贝壳摒弃传统房产中介的 “粗放式房源管理” 模式，建立标准化的房源分配、跟进与维护机制，目标是提升房源转化效率并吸引优质经纪人。据2025年二季度数据，其平台活跃门店数近5.8万家，活跃经纪人约49.1万人。

门店层面，贝壳推行 “共治理事会积分制” 与 “品效商圈” 机制。

其中，“共治理事会积分制” 通过积分规则明确门店服务标准，减少单店 “孤军作战” 的情况，强化门店间协作意识；“品效商圈” 则以商圈为单位优化资源配置，重点针对存量房产项目进行盘活。

科学管理体系与AI技术的结合，推动贝壳服务体系实现 “双向提效”—— 既提升经纪人服务效率，也优化用户体验，具体体现在两款核心工具的应用上。

贝壳推出的AI CRM智能工具“来客”，通过大数据分析辅助经纪人识别用户偏好、挖掘潜在需求，推动获客模式从 “盲目拓客” 向 “精准匹配” 转变。截至2025年6月底，平台已有超33.5万经纪人使用该工具，从应用反馈来看，其对获客质量与转化效率的提升有一定助力。

线上服务助手 “布丁”，为用户提供从地产市场行情分析、全城房源筛选，到区域配套对比、房源优劣势评估及经纪人初步匹配的全流程辅助服务，实现 “找房 -选房-对接服务” 的闭环支持。

据数据显示，多城市上线后，2025年7月“布丁”会话量环比增长59%，人均使用时长增加14%，反映出用户对该工具的接受度逐步提升。

新生态的落地对贝壳核心业务增长形成支撑：2025年二季度，其二手房业务单量同比提升26%；新房业务合作盘总交易额（GTV）达2554亿元，同比增长8.5%，对应净收入86亿元，同比增长8.6%。

2

“一体三翼”战略推动，开辟新增长曲线

随着居住服务平台向 AI 智能化转型，行业内涌现出新的业务机会。贝壳通过 “一体三翼” 战略进行布局，在巩固核心业务的同时拓展新增长极，试图打开 “第二增长曲线”。

“一体” 即房产核心经纪业务，是贝壳战略的基础。

其通过两大举措巩固这一板块：一是深化ACN合作网络，即 “经纪人合作网络”，将房屋交易流程拆解为房源开发、客源匹配、交易促成等十个角色，经纪人按实际承担角色获取分成，减少传统中介间的 “撬单” 摩擦，提升协作效率；二是持续投入科技赋能，优化房源与客源的匹配精度。

“三翼” 指家装家居、房屋租赁、贝好家三大新业务板块，目前已成为贝壳营收增长的重要补充。

家装家居业务二季度净收入46亿元，同比增长13%；利润率达32.1%，同比提升0.8个百分点。业绩增长的背后，是贝壳基于用户需求研发的模块化家装组合（融合设计方案），以及依托签约中心搭建产品化样板房展厅的模式创新。

此外，其家装业务集采比例提升至60%以上，有效降低了综合采购单价，进一步优化利润空间。

房屋租赁业务方面，二季度该业务净收入达到57亿元，同比增长78%。贡献利润率为8.4%，同比提升2.5个百分点。

从定位来看，家装家居、房屋租赁、贝好家覆盖了居住服务的核心场景，与核心经纪业务形成互补，共同构成贝壳的多业务增长格局。

3

从规模扩张到效率制胜，贝壳通过精细化运营驱动增长

在房地产行业进入新发展阶段，贝壳看到了房地产格局的变化，果断采取由规模驱动转向效率驱动的新增长模式。

在资源分配上，向高价值业务倾斜，通过精细化运营让每一分投入都转化为服务质量与成交效率的提升，最终实现从“规模扩张”到“效率制胜” 的转变，为行业增长模式转型提供了可借鉴的实践路径。

从贝壳的AI助手“布丁”、VR看房，到行业普遍应用的电子签约、BIM家装，技术正推动房地产从“传统服务行业”向“科技驱动的精细化服务行业”转型，最终实现“用户体验升级”与“行业效率提升”的协同发展。

贝壳稳健式的增长也给投资人带去了丰厚的回报，贝壳在现金流方面表现出了极强的韧劲。二季度经营性现金净流入11.2亿元，贝壳投入约3.9亿美金用于股票回购，回购股数占2024年末总股本约1.7%。

自2022年9月回购项目启动以来，截至2025年6月末，贝壳已经累计回购金额约20.2亿美元，回购股数占回购项目启动前公司总股本约10.3%。

同时，贝壳已获董事会批准对现有股份回购计划进行进一步扩大，回购授权增加至50亿美元，回购计划期限延长至2028年8月31日。

当前居住服务平台市场竞争格局中，不同参与者各有优势。贝壳最大的成长之处在于，精细化耕耘。

贝壳的差异化在于其ACN合作网络与“科技 + 精细化运营”的组合模式：ACN模式通过角色分工化解中介间的协作矛盾，提升房源与客源的整合效率；而科技赋能与精细化运营则进一步放大这一优势，使其在行业调整期内保持了增长韧性。

贝壳的转型实践呈现出居住服务平台从“规模扩张”向“效率制胜”转变的趋势。

其通过科学管理、AI技术应用与新业务拓展，重新定义了居住服务的价值导向，不再单纯追求交易规模，而是通过优化服务环节、提升资源效率，回归“以人为本”的服务本质。

“展望未来，我们将以更大的决心迎接这些变化，我们希望在保持平台规模优势的同时，用社区精耕改造与重塑服务界面，以AI生产力释放组织效能，用客户思维重构产品逻辑，持续为居住服务行业创造更大的价值。”贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示。

在AI技术与科学管理的双重效率驱动下，贝壳作为“一站式居住服务平台，未来或许能给行业带来更多想象力。