出品 | 子弹财经 吴磊

在国庆假期前的最后一天晚间，停牌数月之久的新城悦，终于披露了新城系内部资金往来的调查结果。

经调查，在2023年、2024年，新城悦合计向上海悦崧转账约70亿元，而上海悦崧正是新城控股的附属公司。新城悦解释，此举是为了解决新城控股短期资金需求。

在资本市场，投资者迅速反应。国庆节后开盘第一天，新城控股的股价大跌5.72%。

在恒大、碧桂园等房企先后爆雷之后，新城控股目前是少数没有出现债务逾期的民营房企之一，能够在房地产下行期坚持至今殊为不易。只不过，在楼市连续几年的低温运行后，新城控股确实面临巨大的资金压力。

截至2025年中期末，公司货币资金约92亿元、短债合计约141.7亿元。若剔除32亿元的受限资金，其短期资金缺口已经超过80亿元。

这家昔日的千亿房企，如今正在以一个极其被动的姿态，接受外界的审视。

1、70亿资金暗流，员工背锅？

时间倒回至半年前。

今年3月31日，新城悦突然宣布，延迟刊发2024年全年业绩，原因是发现了与关联方之间的资金往来，董事会已启动调查程序，并在次日起停牌。

据悉，香港罗兵咸永道会计师事务所（以下简称罗兵咸永道）在审核新城悦2024年业绩过程中，发现关联方资金往来并无记入公司编制的记账记录及财务报表，并发现公司提供的银行流水存在若干不一致之处。

为完成进一步调查、审计，罗兵咸永道提交了额外审计收费报价，但被新城悦拒绝。于是，在5月27日，新城悦宣布，罗兵咸永道辞任核数师之职。同一天，新城悦首席财务官陈妮娜辞职。

2个月后（7月份），新城悦委任致同成为新任核数师。但直到9月30日，新城悦才对更多细节进行了详细披露新城悦附属公司的五个银行账户，曾向上海悦崧转账。其中，2023年转账18亿元、2024年转账51.7亿元，两年累计转账69.7亿元。

（图 / 新城悦公告）

为此，新城悦罢免了杨博的所有职务，并开除大部分参与此事件的员工。

（图 / 新城控股公告）

不仅如此，新城控股的销售表现甚至不及部分已债务违约的房企。克而瑞数据显示，2025年前9个月，碧桂园实现销售额305.5亿元、世茂集团为192.2亿元，远洋集团为188.7亿元，均明显高于新城控股。

销售额的暴跌究竟是哪些因素造成的？公司是否会逐步开启拿地步伐？对销售额是否设立了目标？存量项目如何加速去化？对此，「子弹财经」试图向新城控股方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

无论如何，销售层面遇冷已直接反映在财报上。

今年上半年，新城控股实现营收221亿元，同比下滑34.82%；归母净利润8.95亿元，同比下滑32.11%，几乎回落至2016年中期的水平（当期归母净利润为8.52亿元）。

（图 / 新城控股2025年中期财报、2016年中期财报）

开发业务承压之下，新城控股更倚重商业运营。

过去，商业运营业务一直为公司提供现金流，为开发业务兜底，以保证债务不会逾期。但据媒体报道，在2024年股东大会上，新城控股董事长王晓松表示，从今年开始，内部将对商管业务和开发业务的现金流分开进行管理，非紧急情况不进行统筹安排。

据悉，新城控股商业综合体运营最主要的就是吾悦广场购物中心。财报显示，截至2025年6月30日，公司在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1608.14万平方米，出租率为97.81%。

吾悦广场的确带来了可观的收入。2025年前三季度，公司商业运营总收入为105.11亿元（即含税租金收入），同比增长11%。

（图 / 新城控股2025年中期财报）

同期，其短期借款3.72亿元、一年内到期的非流动负债137.88亿元，短债合计约141.6亿元。若以剔除受限资金的数额粗略计算，公司的短期资金缺口超80亿元。

（图 / 新城控股2025年中期财报）

那么，新城控股对供应商的账期有多长？是否存在压榨供应商，以保存现金流的问题？如果给供应商结账时间过于漫长，建筑工人的利益能否保障？对此，「子弹财经」试图向新城控股方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

为了缓解债务压力，新城系不惜以高息借款续命。

10月2日，新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（以下简称新城环球）在境外发行1.60亿美元的无抵押固定利率债券，债券期限2年，票面年息高达11.88%，每半年支付一次，主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务。

今年6月，新城发展发行于2028年到期的3亿美元优先票据，利率同样是11.88%。

不仅如此，今年3月，新城控股还宣布，为满足公司经营发展需求，拟向新城发展及其关联方申请总额不超过等额人民币150亿元（含截至2025年2月末已使用未到期借款余额等额人民币60.91亿元）的借款额度，借款年利率为不超过8%（不含税金）。

这一利率水平，已远超市场LPR（贷款市场报价利率）。据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年9月LPR为：1年期LPR为3.0%、5年期以上LPR为3.5%。

由于高息债的利息成本极高，会侵蚀利润、加剧现金流压力。近几年，不少房企被高息债拖垮，陷入流动性危机。此时，新城控股选择高息续命，或有融资困难之下不得已而为之的无奈，但着实是一步险棋。

但令外界奇怪的是，在新城控股资金吃紧之际，王振华家族的资本动作却不断。

2025年8月，中国新零售供应链宣布，万疆资本以2.228亿港元收购公司75%股权，成为控股股东。公开资料显示，中国新零售供应链是一家主要从事提供建筑服务及物业投资业务的投资控股公司。以此来看，这没有完全跳脱出新城系的业务范畴。

据悉，万疆资本是一家于2025年7月，在英属处女群岛注册成立的公司，主要从事投资控股，由王凯莉全资持有。而王凯莉今年26岁，正是王振华之女。

这笔交易再次将王振华家族推上舆论中心：一边是新城控股债务高企、现金告急；另一边，是家族资本在市场上强势出击。这样的反差背后，究竟是王振华家族是在为新城系另辟护城河，还是在经历家族资本博弈后，谋划第二战场？

经常航海的船员都知道，暴风雨来临前，海面往往格外平静。对新城控股而言，资金违规往来、高息借贷与紧绷的资金链交织在一起，就像风起深海，海面依然平静，但暗流早已涌动。