香港的一把大火，把高层住宅推到了风口浪尖上。

这场悲剧不仅暴露了高层住宅的安全风险，也给我们敲响了警钟。

因为内地在房地产领域，几乎就是照搬的香港模式，所以香港地产的弊端，我们一个都不少。

如今中国楼市经历了一段调整期，新一轮的房改呼之欲出，这场大火很可能会推进提速。

都说香港寸土寸金，可是真的没地盖房子吗？

看面积，香港一共1106平方公里，只开发了不到四分之一，其中住宅只用了不到7%的土地。

作为对比，北京这个比例是37%，上海和深圳也有22%以上，所以香港并不是没有地。

事实上，香港模式的根源，是1976年出台的《郊野公园条例》。

条例规定，香港超过40%的土地都要建成郊野公园，禁止建造任何建筑，保护环境当然是好事，可40%这个比例也是全球独一份了。

这种人为压缩土地供应的结果，就是地价开始飙升，房价一路猛涨，人们为了早点上车，不得不加入抢房团。

结果就是，香港通过土地财政获得了大量收入，开发商也通过卖房赚得盆满钵满。

在郊野公园条例出台以前，香港的经济支柱是贸易和航运，顶级家族是两大船王，包玉刚和董浩云。

在这之后，香港的经济支柱就转向了地产和金融，如今的香港四大家族，包括李嘉诚、李兆基、郭得胜和郑裕彤，全都是70年代开始靠地产崛起的。

但是，这种人为制造的土地稀缺，也造成了香港地产的独特模式，尤其是3大特点，几乎是香港独有的现象。

一是高密度的高层住宅。

为了分摊土地成本，开发商就把楼往天上盖，所以从80年代开始，30层以上的超高层住宅在香港拔地而起。

久而久之，香港的九龙、港岛，全是密密麻麻的超高层，被人们称为石屎森林。

二是预售制，也就是香港人说的卖楼花。

地价太高，对开发商的资金体量要求就很大，房地产的资金成本占比就很高，那怎么办呢？

为了给开发商减负，预售制应运而生，房子没盖好，甚至刚打地基就能收钱，开发商迅速回笼资金，大大提高了资金周转率，降低了资金成本。

三是公摊制，同样是降低成本的副产品。

电梯间、走廊、楼梯这些公共区域，都要算进房价里，倒逼开发商缩小公摊，尽一切可能提高土地利用率。

这3招组合起来，最大化地发挥了土地价值，开发商的利润也上去了，但也导致了，香港遍地都是超高层住宅。

等到内地商品房开始兴起的时候，香港四大家族就是地产圈的楷模，整个行业都向香港看齐，把期房销售、公摊制，还有高层住宅都学了过来。

但这场大火，却暴露了高层住宅最致命的问题，那就是维护成本太高了，楼盖得越高，后期维护的施工难度就越大，导致成本呈指数级上升，可如果维护不到位，又会造成安全风险。

比如这次失火的宏福苑，它建于1983年，2016年就查出来外立面需要翻新，2024年才敲定了方案。

一共就8栋楼，单单换层外皮，需要花多少钱呢？

答案是3.3亿港币，换算成人民币是2.7亿元，平均每户人家得掏15到18万元。

但这仅仅只是冰山一角，因为除了外立面翻新之外，还有更换电梯、改造供水供电系统、地下车库加固等等，五花八门大大小小的后续维护，哪样都少不了。

保守测算，以高层住宅70年的生命周期，累计刚性支出要达到房价的30%至50%。

也就是说，如果你买了一套300万的房子，那以后还得掏100万到150万来维护，相当于又买了半套房，靠大修基金那点钱，根本支撑不住。

而且这笔钱，基本都出现在房子生命周期的后半段，在你刚入住的前20年里，可能一分钱都不用花，但从20年以后，可能每隔两三年，就得缴纳几万甚至十几万去维护。

有人可能会说了，那我凑合着住，不交不行吗？

不好意思，大概率不太行，因为缺乏维护的房子，会产生巨大的安全隐患，这不是你一个人的问题。

2022年，国家专门修订了《住宅专项维修资金管理办法》，把定期验楼和修缮变成了强制措施，而且也明确了这笔钱得业主来承担。

现在中国的高层住宅是全世界最多的，之前它们还都很年轻，我们几乎不用考虑修缮问题，可是接下来，大量高层即将迈过20年的门槛，我们必须要正视维护问题。

也正是因此，最近两年我们可以看到，内地楼市正在逐步退出香港模式。

张家口、衡阳等地已经试点取消了公摊面积，改为按套内面积计价，青岛、温州等地已经开始限制预售，还有高层住宅也开始严格限制了。

今年5月1日，住建部发布的《住宅项目规范》中，明确规定新建住宅高度原则上不超过80米，按照每层3米计算，也就是26层。

这充分说明了，未来低密度的洋房和小高层，才是市场的主流。

中国楼市经过20年的狂飙突进，解决了大部分人有房住的问题，接下来将更看重居住品质，香港模式退出历史舞台，这不是楼市的倒退，而是楼市走向成熟、健康发展的必经之路。