作者 | 王战新

智谷趋势出品 | ID：zgtrend

很意外，不少物业公司正在集体“提桶跑路”，主动撤出老旧楼盘。没想到，比起香港大火那样的“黑天鹅”，物业撤场反而成了大多数老旧小区的“灰犀牛”。

以往，我们看到的新闻，往往是业主们拉着横幅、敲锣打鼓要赶走物业；而如今，剧情发生了魔幻般的反转，数以百计的物业公司纷纷发布“撤场公告”。

据中指研究院不完全统计，仅今年1-9月，全国公开披露物业撤场的案例已经超过120起，比去年同期翻了一番。

克尔瑞物管的数据更加吓人，仅今年7-8月，公开披露主动撤场的项目已近50个。其中，打“退堂鼓”的，不乏龙湖智创、金科服务、中海物业、融创服务这样的“优等生”。

中物智库撕开了最后遮羞布——85%的撤退，都是物业的主动选择。

为什么曾经抢破头的“好生意”，突然变成了“烫手山芋”？当“管家”离去，留下的一地鸡毛由谁来买单？

几年前，物业撤场还只是个别老破小社区的无奈之举，近年来的这一波，则出现了三大新趋势。

一是，撤退的主角从“草台班子”蔓延到了央国企和上市物业公司。

2023年至2025年中期，35家上市物业服务企业累计退出管理面积超8亿㎡，其中四成企业退盘面积超过千万平方米。有央国企背景的中海、华润、保利、越秀，也在撤退。

这些拥有百亿市值、标准化服务体系的行业巨头，宁愿放弃市场份额也要跑路。

二是，物业撤退的战火从三四线城市烧到了一二线核心区。

据克尔瑞物管统计，物业企业退场事件发生频次最高的不是三四线城市，而是苏州、重庆、合肥、成都、武汉、西安等新一线城市。就连上海和北京，也出现了“物业跑路”现象。

这表明，即使在经济最发达、支付能力最强的区域，传统的物业模式也开始触礁。

最后，被“抛弃”的项目从“老破小”蔓延到了“次新房”。

像杭州万固珺府这样的“次新房”，交付仅3年，却因为业委会要求将物业费从2.8元降至2.2元，导致滨江服务评估后认为“无法维持品质”而选择离开。

无论是品牌豪宅还是刚需盘，无论是核心城市还是小县城，只要触碰到了“盈亏平衡”的红线，物业公司就会萌生撤场想法。

物业公司为什么成了“逃兵”？“断臂求生”的背后，有三重致命压力：

一是人工越来越贵，小区越来越老，维护成本不断上升。

中国物业管理协会报告显示：5年以下房龄小区，年均维护成本约0.8-1.2元/㎡，占物业费比例约为25-35%；10-15年房龄小区，占比约为45-60%；15年房龄，占比就飙升到约70-100%。

物业撤退，大多发生在没有开发商兜底、年久失修的老小区或次新小区。

二是收费难。全国住宅小区物业费平均收缴率已从2018年的83.7%，下降至2023年的76.2%，并且还在下滑。

最近的一个案例是杭州复地连城国际，3000多户人家，居然有2千户长期拖欠物业费，硬生生堆出了1200万元的欠款。这谁顶得住？

三是物业“降价潮”。很多城市着手规范物业收费，重庆、银川、青岛和武汉等城市都制定了物业费标准，倒逼中高端小区降低物业费。中物研协的数据显示，2024 年全国超 100 个小区下调物业费，平均降幅20%-35%，部分小区甚至腰斩。

本就脆弱的收支平衡，彻底破裂。

时代变了，曾经稳赚不赔的生意，也面临一场大洗牌。

很多业主在物业公司撤场的那一刻，心中充满了胜利的快感：“终于把这个只收钱不干事的家伙儿赶走了！”

甚至有人幻想，省下的物业费可以改善生活，或者实行“业主自治”。

然而，现实比理想要残酷。物业撤场，对于大多数小区而言，往往不是新生的开始，而是噩梦的序章。

被撤场的老旧小区，很难找到接盘者，可能陷入“服务下滑→房价下跌→更无人接手”的死亡螺旋。

首先是生活品质的断崖式下跌，物业撤出后，有的小区瞬间沦为垃圾场。武汉光谷某小区物业撤场仅3个月，垃圾堆成山，消防系统瘫痪；杭州某万人大盘，撤场后湖面漂浮死鱼，老人摔倒无人抬担架，盗窃案频发。没有了专业的保洁、保安和工程维护，小区从“宜居地”迅速退化为“贫民窟”。

更致命的，是房产价值的暴跌。在二手房市场上，物业品牌和服务质量已经成为决定房价的关键因素。一个没有物业、环境脏乱差的小区，其资产价值会大打折扣。

南京月牙湖花园就是一个血淋淋的教训。在赶走物业、实行所谓的“自治”或低质管理半年后，该小区房价暴跌25%，业主们悲哀地发现：“省了三年物业费（几千块），却亏掉了一个首付（几十万）。”

对于拥有房产的业主来说，房屋往往是家庭最大的资产。为了省一点物业费，而让百万资产蒙受巨额损失，这无疑是“捡了芝麻，丢了西瓜”。

房地产的黄金时代落幕，物业公司躺着赚钱的日子一去不复返了。

行业正在从盲目追求规模的“圈地运动”，转向追求利润与质量的“精耕细作”。物业公司开始明白，与其守着一堆收不上钱的烂摊子，不如服务好那些愿意为品质买单的优质客户。

对于业主而言，这也是一次残酷的市场教育。好的小区，拥有良性的物业-业主关系，服务优质，房价坚挺；而那些陷入内耗、逼走物业的小区，将不可避免地沦为城市丛林中的“孤岛”，资产价值不断缩水。

物业，正从“隐形配角”变成决定房产价值的重要变量。一个物业缺位的小区，房子不仅住得糟心，更可能沦为“贬值陷阱”。

未来买房，光看地段、配套、户型已经不够了。你得多问一句：这家物业靠得住吗？

参考资料：

1、《物业集体大败退，竟已到了如此地步 》，大碗Pro

2、《物业公司突然宣布：撤出小区！上海等地都出现了，这个信号很重要》，上观新闻

3、《8毛物业费都不交！龙湖物业、融创物业、中海物业接连撤场背后，多少业主在假装 “不需要物业”》，营销人笔记

4、《欠费1200万，垃圾围城！物业跑了，业主们相互指责》，物业新视野

5、《业委会成立后，滨江服务撤场了》，物业大爆炸