房地产市场经历了一轮深度调整行情之后，2026年房地产市场出现了一些微妙的变化。有投资者观察到一个现象，一线城市的二手房挂牌量持续下降。在一线城市二手房挂牌量持续下降的同时，包括一线城市以及部分新一线城市的网签数据开始持续改善，特别是一线城市，已经连续多月处于荣枯线之上，这也是房地产触底回暖的重要信号。

一线城市二手房挂牌量持续下降，可以视为房地产市场触底回升的参考指标之一。但是，在房价还没有形成实质性回暖之前，一线城市二手房挂牌量的下降，或存在部分业主不愿意继续降价抛售的行为。

从业主的角度考虑，他们本来的购入成本并不低，而且还需要承担各种各样的维护成本。在房价持续低迷的背景下，业主们不愿意降价抛售，把本来赚钱的投资变成一笔亏本的买卖。或许，对不少业主而言，他们也看到了房地产有触底回暖的迹象，他们的撤单行为或希望等待一个更好的抛售价格，而不是继续降价出售。

从去年以来，房地产市场的回暖迹象愈发强烈。除了部分城市的网签量重返荣枯线外，重点城市的房产租金回报率也持续回升，平均的租金回报率超过了2%，与公积金贷款利率的差距不足0.6%。

租金回报率的持续上升，意味着房产的保值能力在提升。一旦房价开始出现实质性的止跌回升迹象，那么在较高的租金回报率的影响下，业主们的抛售意愿也会显著下降。网签量回暖、二手房挂牌量持续下降以及租金回报率持续上升等现象，都可以视为房地产触底回暖的标志性信号。

2026年，也许是房地产市场触底回暖的转折点。但是，影响房地产市场走向的因素比较复杂，除了内部市场环境之外，外部环境对房地产市场的走向同样会带来不少的影响。例如，2026年美联储会否暂停降息，美元指数会否走出新一轮的上升周期等。

一旦美联储暂停降息，且美元指数开始走出新一轮的上升周期，那么将会降低国内房地产市场的投资吸引力。大量资金重新回流美国本土，对本身处于筑底阶段的房地产市场而言，将会带来筑底周期延长的压力。此外，持有大量海外债的房企，可能会因海外债兑付成本上升而带来更大的偿债压力。房企的本息无法如期兑付，又会直接影响着房企的品牌形象。

2025年，A股市场走出了一轮牛市行情，2026年有望延续强势震荡的行情。A股市场的牛市赚钱效应会不会延伸至房地产市场，取决于房地产市场的赚钱效应与投资信心会不会得到实质性的改善。当房地产市场开始形成赚钱效应，那么将会是最佳的去库存手段，与房地产相关的问题也会迎刃而解。

在房价波动率高企的背景下，结合之前租金回报率较低的特征，过去的房地产更像是风险资产。在房价波动率逐渐下降，房价处于持续筑底的背景下，结合重点城市租金回报率突破2%的现象，现在的房地产正在从风险资产向红利资产转变。什么时候重点城市的平均租金回报率达到3%左右的水平，那么房地产的投资价值也会显著提升。

2026年，考虑到外部环境的不确定性，26年的房地产市场仍可能是延续筑底的一年。但是，在租金回报率持续上升，核心城市网签数据与挂牌量持续改善的情况下，今年房价下跌的动力将会逐渐减弱，重点城市的房地产市场的投资价值也会逐渐提升。