新浪房产

01

席卷南京的学区房地震

5月8日晚，南京的夜空被一则教育新政撕开了一道口子。

当鼓楼、玄武、建邺、秦淮四区教育局相继发布2026年中小学招生办法，宣布取消 "提前一年落户" 和 "学籍占用" 限制时，无数个像老周这样的中年家长，彻夜未眠。

房君解释一下这两新政：

1、所谓提前一年落户，举个例子，比如今年孩子小升初，想上29中，那家长就需在去年5月之前完成落户，这就是提前一年落户。

其实，去年南京各区幼升小已经取消提前一年落户的限制，今年小升初也取消了，意味着以后只要当年报名前落户就能上相应学校。

2、学籍占用，是指以前一套学区房只允许一个家庭的孩子上学（符合国家计划生育政策的除外）。

孩子正上小学或初中，如果转手卖房，买家孩子是用不了学区的。所以很多学区房在卖的时候会注明学籍占用。

这两政策一取消，那学区房的稀缺性似乎就没那么大了。

像老周这样，手里握着一套"拉小+29中" 的双学区老破小。

几年前，可是掏空六个钱包，以近8万/㎡的价格买下这套名校学区房，只为给孩子一个进入名校的机会。

按照旧规，女儿入学后，这套房子将被 "锁仓"6年，期间无法正常交易。

而新政的出台，让这把锁，突然开了。

"已经在联系中介，准备尽快挂出去。" 电话里，老周的声音带着一丝决绝，"以前学位用了就砸手里，现在孩子一入学就能卖。再不卖，等大家都反应过来，就更难出手了。"

02

72 小时，挂牌量刷新历史纪录

新政落地的速度，远超所有人的预期。

而市场的反应，比政策本身还要迅猛。

5月9日，新政发布后的第一天，南京二手房单日新增挂牌1063套，打破近 30天纪录。

5月10日，944套；5月11日，1099套，再度刷新历史新高。

短短72小时，全市新增挂牌房源3106套，日均突破千套。

上周（5月4日-10日）整体新增挂牌量是4747套，环比大涨 27.5%。

这股挂牌潮的中心，无疑是南京学区房的 "风向标"—— 鼓楼区。

"树人学区单日新增超70套，挂牌量直接翻倍。"

" 宁海路板块48小时新上43套房。"

"银城汇文新上50套。"

中介们的朋友圈和小红书，成了这场抛售潮的实时直播间。

打开任何一个二手房平台，一些曾经一房难求的顶级学区房小区，如今房源列表不断刷新。

60㎡以下的 "老破小" 占比超过三分之一，它们曾是家长们眼中最纯粹的 "学票"，如今成了最先被抛售的对象。

"以前一个月也就新增十几套，现在一天就顶过去一个月。" 一位在鼓楼深耕十年的中介告诉房君，"很多业主都是连夜联系我们挂牌，生怕晚了一步。"

03

价格博弈：有人割肉，有人观望

挂牌量的井喷，迅速传导到价格端。一场没有硝烟的价格战，在南京的学区房市场悄然打响。

图源小红书

最先 "割肉" 的，是那些急于套现的业主。

银城+汇文双学区的永嘉年华，一套50.47㎡的房源，新政前挂牌199万，新政后直接降到170万，单价仅3.36万/㎡，相比今年三四月份的成交价，降幅达到20%。

同属该学区的辰龙绿苑东苑，一套89.41㎡的房源，挂牌399万，最终以352万成交，总价降了47万。

更令人咋舌的是北东瓜市的房源。

这个"力小+29中"的顶级学区房小区，高峰时成交价曾突破9.5万/㎡，去年4月还能卖到7万/㎡。

而新政后挂牌的一套房源，折合单价47057元/㎡，堪称 "腰斩"，引发市场一片哗然。

不过，并非所有业主都选择 "以价换量"。

"很多业主其实也在观望。" 有中介表示，"他们知道现在挂牌量多，卖不上高价，但又怕以后更跌。所以就挂一个不高不低的价格，看看市场反应。"

对于成交量和成交价的未来走势，业内普遍持谨慎态度。

04

新政背后：人口与教育的双重变局

这场席卷南京的学区房地震，表面上是政策调整的结果，实则是人口趋势和教育变革共同作用的必然产物。

南京的出生人口数据，早已为今天的局面埋下了伏笔。

2016-2017年 "全面二孩" 政策放开后，南京出生人口达到峰值，每年约8-9万人。

而到了2020年，这一数字跌到6万多，如今大概稳定在5万左右

生源减少的影响，最先在幼教行业显现。

据统计，2024年南京关停幼儿园29所，2025年关停30所，两年累计超过59所。（数据来源于网络）

今年，南大和园幼儿园、阳光雅居幼儿园等一批知名民办园，以及建邺茶亭幼儿园、秦淮常府幼儿园等老牌公办园，也相继宣布停办。

甚至有一些已经建成交付的配套幼儿园，因为生源不足，迟迟无法开班。

"幼儿园的今天，就是小学的明天。" 老周看得很透彻，"现在的初中生，还是二胎高峰的那批孩子。等这批孩子过去，后面的生源会越来越少。到时候，学校都招不满了，学区房还有什么价值？"

与此同时，教育均衡化的推进，也在不断稀释学区房的含金量。

近年来，南京大力推行集团化办学，名校分校遍地开花。

今年，建邺区南师附中黄山路小学停止招收新生，学区合并到同属南师附中集团的江山小学；原清润小学、华山路小学、南湖二中等也纷纷更名，强化与教育集团的关联。

"以前是 ' 物以稀为贵 '，现在遍地都是名校分校，学区房的稀缺性自然就下降了。" 一位教育界朋友表示，"这次新政取消学籍占用，本质上是顺应了生源减少和教育均衡的大趋势。"

写在最后

新政的靴子落地，让持续多年的学区房焦虑，终于有了一丝松动的迹象。

对于卖方来说，决策的逻辑不再只是涨跌，而是自身的真实处境。

如果孩子还没上学，学位还要用，那就不必被市场情绪裹挟。

如果孩子已经毕业，学位用完了，就需要认真考虑自己的资金需求和置换计划。

学区房到底值不值得？宝爸宝妈们只需要问自己一句：我愿不愿为孩子花这笔钱？

如果答案是肯定的，那就趁现在房源多，挑一套总价可控、没有硬伤的。

如果孩子还小，可以慢慢找一个能兼顾学校和居住的更优解。

记住，始终是为自己的真实需求买单，而不要为无尽的焦虑买单。（完）