杭州一套总价1.36亿元的房子，开盘当天被人抢走。

同一周，某三线小城的二手房挂牌半年，业主连个看房电话都接不到。两幅画面拼在一起，像极了眼下楼市最真实的写照。

正是看准了这种撕裂式的行情，知名经济学家马光远在5月12日发文，把当前楼市的脉象号得清清楚楚。

他给出两个明确判断：一是经过几年的深度调整，整个市场已经＂跌不动了＂，整体接近见底；二是房子未来只剩两类，要么是真正能称作资产的稀缺品，要么是仅仅满足居住需求的普通住房。

文章一出，财经榜单上很快出现它的身影，评论区清一色都是＂说到点子上了＂。这种话能引起共鸣，原因不复杂。

这几年买房的人，没赚到钱的占多数；没买房的人，眼看着身边的县城楼盘越跌越凶，心里也没了底。

马光远做了十几年房地产研究，曾经多次受邀解读宏观经济政策，长期为中央电视台财经频道担任评论员在宏观经济、民间投资、房地产和产业安全等领域有着深厚的造诣。他这次抛出的论断，到底站得住脚吗？

要看楼市分化有多狠，杭州是绕不开的样本。2026年，杭州迎来多个地王项目集中入市，单价10万+成为新一代杭州顶豪市场的准入门槛。

三家房企脱颖而出：滨江手握水电新村地王，以＂望天际＂之名剑指杭州江景豪宅新高度；中海双＂玖序＂齐发，万潮玖序与海潮TOD一南一北遥相呼应；建发则以蒋村地王＂栖湖云庄＂，在西溪湿地旁打造杭州最贵的低密中式联排。

光看数字可能没感觉，举个具体的例子。滨江的＂望天际＂项目，5幢17-20层高层仅168套房源，主力户型为296-506㎡的平层大宅以及516-876平方米的顶跃产品，约3.6米标准层高、约10.6米的架空层抬高，创下杭州住宅之最。

这样的产品摆出来，买的人还要排队、还要摇号、还要靠资格才能进场。中海作为央企的态度也很说明问题。

中海杭州公司总经理孙文治表示，首入杭州就双玖序齐发，既是对这座城市发展潜力的看好，更是对两块土地的极度珍惜。开发商敢这么干，是因为他们摸清了一个现实——核心地段的好房子，永远不愁买家。

镜头切换到另一边，画风完全相反。全国二手房挂牌量突破850万套，创下历史新高，像成都、武汉、重庆等城市的二手房挂牌量更是超过20万套。

这么多房子积压在市场上，多数都是地段一般、配套薄弱、品质平平的普通住宅。挂出来三五个月，连一组看房客户都约不到，是再普通不过的常态。

价格层面也能看出门道。2026年4月全国100个城市二手住宅平均价格为12733元/平方米，价格环比下跌0.46%，价格同比下跌8.34%。

这个均价数据，跟北京、上海动辄六七万、十几万的核心区房价放在一起对比，差距早就不是一两倍那么简单。马光远说的＂两种房子＂，不是危言耸听。

一边是数百万人盯着抢一套豪宅，一边是几百万套普通住宅找不到接盘人，这种景象在过去十年是无法想象的，可它就实实在在地摆在眼前。

光看分化还不够，关键要回答另一个问题——市场是不是真见底了？国家统计局4月16日公布的3月份70城房价数据，给了一个相当明确的答案。

2026年3月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，其中上海、广州分别上涨0.3%，深圳上涨0.2%，北京持平。70个大中城市中新建商品住宅销售价格环比上涨城市有14个，比上月增加4个。

二手房表现更值得关注。3月份一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。

70个大中城市中二手住宅销售价格环比上涨城市达到13个，比上月增加11个。一个月时间，上涨城市从2个跳到13个，这种变化速度，业内人都明白意味着什么。

库存端的信号同样关键。截至2026年3月末，全国商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%，这是连续52个月以来首次同比下降，其中待售3年以下新建商品住房面积同比降幅1.8%，表明2022年以来累积的市场新增库存正被逐步消化。

四年多以来库存只增不减的局面，终于被打破了。成交端的爆发就更直观了。

北京方面，3月二手住宅网签量达19886套，环比增长144.6%，同比增长3.4%，这是继2025年3月之后北京二手房市场再度重回接近2万套的规模，创下了15个月的单月成交量新高。这个数字背后是无数个家庭真金白银的决策。

南京同样不甘示弱。根据南京网上房地产发布的数据，4月份南京二手房成交10599套，创下近一年新高，环比3月上涨19%，这是南京二手房市场2026年连续第二个月成交走高。

在成交量创新高的同时，市场呈现库存持续走低、业主惜售的特征，南京二手房库存已跌破13万套，相比高峰期的18万套大幅减少。业主开始惜售，本身就是市场情绪转向的强烈信号。

行业专家的判断也颇为一致。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，受季节性因素、积压需求释放及政策利好叠加影响，3月房地产市场如期迎来＂小阳春＂，北京、上海、杭州等核心城市成交数据大幅攀升，核心地段房源去化速度加快，对全国市场信心起到了关键的修复作用。

需要把话说清楚的是，＂跌不动＂不等于＂马上涨＂。三四线城市新建商品住宅价格环比仍在小幅下跌，但二、三线城市二手住宅销售价格环比降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。

跌幅在收窄，这本身就是底部信号。马光远的判断，更接近于一种＂结构性见底＂——核心城市率先企稳回升，边缘市场逐步停跌横盘。

楼市能企稳，不只是靠市场自发修复，政策面的精准发力同样不可忽视。各地的动作越来越细致。

5月10日，苏州市住房公积金管理中心印发《关于优化住房公积金使用政策的通知》，自2026年6月1日起实施一揽子公积金使用优化政策，新政涵盖提高贷款额度、放宽套数认定、加码现房与＂好房子＂支持、购买产权公寓以及扩大提取范围等8个方面内容，将个人公积金贷款最高额度调整为150万元，家庭最高额度调整为200万元。

这种工具直接降低了改善型家庭的资金压力。南京的思路也很清晰。

南京市政府2026年工作目标任务中已明确，要创新土地供应政策举措，合理控制新增住宅用地供应，挖潜主城及热点区域稀缺土地资源，稳定核心地段地价房价，同时提高青年人才购房公积金贷款额度，扩大房票安置范围，多措并举去化存量商品房。

控总量、稳核心、激活刚改，正在成为各地通行的打法。放眼全国，政策密度也在加大。

中指研究院监测数据显示，2026年一季度全国超100市（县）出台房地产相关政策约160条，聚焦公积金优化、多子女家庭购房支持、住房以旧换新等领域，精准撬动改善性住房需求，各地政策实施的力度与精准度较以往显著提升。

过去那种＂一刀切＂的调控早就过去了，现在讲究的是哪儿不舒服治哪儿。马光远本人对这种节奏看得很透。

他在解读中央经济工作会议精神时指出，2026年将成为房地产市场实现软着陆、走向平稳发展的关键窗口期，这不仅关乎行业自身的企稳回升，更关系到整体经济大盘的稳定。这句话分量不轻，意思是国家把楼市稳住放在了相当重要的位置。

另一位资深观察家的判断也值得参考。＂中国房地产之父＂孟晓苏明确判断，2026年中国房价将会迎来关键转折，他认为当前是一场信心战，市场复苏＂拖拉不过2026年下半年＂。

两个不同视角的专家，给出了高度相近的预期，这种共识在过去几年并不多见。那么对普通老百姓而言，到底该怎么办？这才是最实在的问题。

刚需自住的朋友，没必要再继续观望了。一线和强二线城市的核心区，房源在悄悄涨价，业主惜售、议价空间收窄已经是普遍现象。

等到数据上涨更明显时再出手，价格大概率已经不是现在这个价了。改善型家庭要把眼光放在＂地段+品质+配套＂上。

远郊那些挂着＂大户型、低单价＂招牌的房子，看着实惠，实际流动性极差，几年后可能就成了卖不出去的＂鸡肋＂。多花一点钱买核心地段的成熟社区，长期看更划算。

至于投资客，确实要清醒了。闭着眼睛买房就能赚钱的时代彻底结束了。

未来真正能保值增值的房子，是稀缺资源加优质供给的结合体，普通住宅再也回不到全民炒房的年代。把楼市看成一池水，过去十几年是涨潮期，水位整体在抬升，随便扔块木头都能漂起来。

现在潮水退了，能浮在水面上的，只有那些原本就有浮力的好东西。苏州核心地段的保值能力依旧很强，加之租金市场表现不错，甚至超过存款利率，说明苏州房产的居住价值得到认可。

最新江苏十五五规划中，苏州被＂点名＂7次，提及频率与省会南京并列，是规划中着墨最重的城市之一。这种有产业、有人口、有规划的城市核心区，就是马光远所说的＂资产房＂的真正模样。

行情走到这一步，焦虑和盲从都没意义。看清自己处在什么位置，想清楚买房是为了住还是为了赚，比天天刷各种小作文重要得多。

马光远的判断是不是百分百准确，时间会给出答案。但他点出的那个核心逻辑——分化已经是不可逆转的趋势——大概率不会错。