2、2024年1月27日，广州市人民政府出台了《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（穗府办函〔2024)6号），通知要求：（1）在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房，不纳入限购范围。(2）在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。(3)对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。(3）商服类物业不再限定转让对象。

3、2024年4月8日，广州住房公积金管理中心颁布了《关于调整个人住房公积金贷款最高额度有关事项的通知》（穗公积金中心规字〔2024〕1号），提出使用住房公积金贷款购买自住住房的，一人申请贷款的最高额度调整至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至120万元；使用住房公积金贷款购买自住住房，且所购住房为新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮10%；使用住房公积金贷款购买自住住房，且所购住房为新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮20%。

4、2024年4月16日，广州市人民政府颁布了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》，该办法主要体现在：（1）强化历史文化保护，坚持在城乡建设中系统保护、利用、传承好历史文化。（2）践行绿水青山就是金山银山的发展理念，实现绿色发展。（3）强化用地管理，推动解决“三旧”改造中的难点堵点。（4）强化权益保障，实现共建共治共享。一是将公众参与贯穿“三旧”改造全过程，充分保障权利主体、利害关系人以及社会公众的知情权、参与权、表达权和监督权。

5、2024年4月22日，广州市规划和自然资源局实施了《广州市规划和自然资源局关于优化不动产登记服务支持产业发展若干举措的通知》，通知要求：（1）开设不动产登记产业服务专窗；（2）便捷高效办理产业项目不动产登记业务；（3）深化开展交地、竣工、交房即交证服务；（4）更好满足产业项目“一站式”抵押融资需求；（5）拓展产业项目“带押过户”应用；（6）进一步规范产业用房分割转让登记；（7）落实工业用地出让和再开发相关登记业务；（8）做好企业改制重组涉及不动产登记服务；（9）建立产业项目和园区服务机制；（10）提供不动产登记线上专家咨询服务。

6、2024年5月28日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（穗府办函〔2024〕38号，下简称“《通知》”），该通知做了以下调整：（1）对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限；（2）对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限；（3）在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平;对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；（4）在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。

7、2024年9月27日，广州市南沙区住房和城乡建设局印发了《关于优化调整南沙区房地产政策的通知》，在南沙区范围内购买商品住房不再市核购房资格；对于项目可售(含已售)车位、车库数量超过本项目区划内房屋喜数且符合条件的商服类项目，在保证本项目区划内业主可购买或租用一个车位或车库的前提下，剩余可告车位、车库全面放开限购。

8、2024年9月30日，广州市人民政府办公厅发布了《广州市人民政府办公厅关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》（穗府办函〔2024〕65号），正式全面取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。

9、2024年11月15日，广州市住房和城乡建设局《广州市住房和城乡建设局关于配建车位车库与商品房同步销售的通知》（穗建房产〔2024〕753号），要求商品房项目配建车位车库销售可以按规定与商品房销售同步实施。

10、2024年11月22日，广州市住房和城乡建设局发布了《广州市住房和城乡建设局、广州市财政局、国家税务总局广州市税务局关于取消我市普通住宅和非普通住宅标准的通知》（穗建房产〔2024〕773号），取消广州市普通住宅和非普通住宅标准，自2024年12月1日起施行。

11、2024年11月26日，广州住房公积金管理中心印发《广州住房公积金管理中心关于调整住房公积金政策的通知》(下称《通知》)，通知要求：（1）购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为20%。其中，购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为15%；（2）个人申请公积金贷款最高80万元，两人购买同一套住宅可申请最高160万元贷款；（3）购房所在区无住房的可按首套住房认定，在购房所在区符合“租一买一”“卖一买一”的可按核减后的住房套数认定，提高租房提取额度，将无房租赁提取额度由每人每月1400元提高至每人每月2000元；（4）二孩及以上家庭购买首套、二套住房的公积金贷款最高额度上浮比例提高至40%，贷款期限最长可以计算到借款人退休年龄后5年，不超过68岁。

二、2024年广州土地市场分析

（一）土地供应

2024年广州供应各类土地350宗，同比增长10.4%，供应建筑面积3566.79万平方米，同比下降27.1%，其中，纯住宅用地66宗，共推出住宅用地规划建筑面积574.37万平方米，同比下降41.1%；商办用地50宗，共推出商办用地规划建筑面积158.13万平方米，同比下降42%；工业用地224宗，供应规划建筑面积2788.46万平方米，同比下降22.3%；其它类型用地10宗，供应规划建筑面积45.82万平方米，同比下降27.1%。

2024广州整体供地较上年规模下降较为明显。整体行情仍然低迷，住宅用地供应规模下降幅度幅度较大，但推出的楼面均价较上年上浮较大，主要是中心城区住宅用地供应增加，从而拉高了整体均价。各类用地供应情况如下表：

（二）土地成交

2024年广州成交各类土地303宗，同比增长3.8%，成交建筑面积3423.84万平方米，同比下降20.5%，总成交地价为971.45亿元，同比下降37.7%。其中，纯住宅用地49宗，成交规划建筑面积443.9万平方米，同比减少31.4%，总地价为772亿元，同比下降34.7%，楼面均价为17406元/平方米，同比减少4.7%；商办用地38宗，成交规划建筑面积105.46万平方米，同比减少4.7%；工业用地208宗，成交规划建筑面积3190.77万平方米；其它类型用地15宗，供应规划建筑面积50.42万平方米。详见下表：

（三）涉宅用地供求情况分析

2024年，广州共推出住宅用地66宗，规划建筑面积574.37万平方米，同比下降41.1%；成交规划建筑面积443.9万平方米，同比下降31.42%。2024年,广州共成交住宅用地49宗，成交楼面均价为17406元/平方米，同比下跌4.73%；平均溢价率为4.23%，较去年同期下降2.9个百分点；住宅用地出让金达772.64亿元，同比下降34.7%。

区域交易方面，推出及成交的涉宅用地主要集中在南沙区、天河区、海珠区、番禺区、花都区，其中交易楼面地价最高的区域是天河区。详见下表：

三、2024年广州房地产市场分析

（一）新建住宅市场分析 1、广州市新建商品住宅供应分析

2024年，广州商品住宅（不含保障性住房）月均新批上市面积为49.13万平方米，同比下降16.1%。2024年1-12月,黄埔区、增城区、番禺区等区域为广州商品住宅（不含保障性住房）供应主力区域，共供应240.46万平方米，占城市供应面积的40.8%。其中，新批上市面积同比增长的区域有越秀区、海珠区、白云区等，同比分别增长71.3%、25.1%、11.8%；新批上市面积同比下降的区域有从化区、番禺区、荔湾区等，同比分别下降37.7%、36.1%、35.1%。

2、商品住宅区域成交量分析

2024年，广州商品住宅（不含保障性住房）成交面积为793.5万平方米，同比下降3.9%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为71847套，同比下降4.6%。2024年1-12月,增城区、番禺区、南沙区等区域为广州商品住宅（不含保障性住房）成交主力区域，共成交346.11万平方米，占城市成交面积的43.6%。其中，成交面积同比增长的区域有越秀区、荔湾区、天河区等，同比分别增长154.3%、33.8%、33.8%；成交面积同比下降的区域有黄埔区、从化区、增城区等，同比分别下降39.5%、20.6%、12.1%。详见下表：

3、广州市商品住宅成交价格走势分析

2024年1-12月,越秀区、海珠区、天河区等区域为广州商品住宅（不含保障性住房）成交均价最高区域。其中，成交均价同比上涨的区域有越秀区等，同比分别上涨10.8%；成交均价同比下跌的区域有海珠区、荔湾区、白云区等，同比分别下跌17.7%、14.1%、12.4%。各区交易价格详见下表：

4、二手房交易情况

2024年，广州商品住宅成交面积为774.0万平方米，同比下降8.8%；商品住宅成交套数为83522套，同比下降8.6%。2024年1-12月,番禺区、海珠区、天河区等区域为广州商品住宅成交主力区域，共成交32047套，占城市成交套数的38.4%。其中，成交套数同比增长的区域有南沙区、黄埔区等，同比分别增长16.3%、7.0%；成交套数同比下降的区域有天河区、花都区、白云区等，同比分别下降16.0%、13.7%、13.5%。

（二）新建商业房地产市场分析 1、广州市新建商业市场总体情况

2024年，广州商业月均新批上市面积为2.29万平方米，同比下降30.2%；广州商业成交面积为57.8万平方米，同比增长36.8%；商业成交套数为3940套，同比下降6.2%。2024年1-12月,广州商业成交均价为36032元/平方米，同比上涨28.7%。其中12月,广州商业成交均价为45494元/平方米，环比上涨21.2%，同比上涨53%。

2、广州市商业市场区域成交分析

2024年1-12月,南沙区、黄埔区、增城区等区域为广州商业成交主力区域，共成交37.36万平方米，占城市成交面积的64.6%。其中，成交面积同比增长的区域有荔湾区、海珠区、黄埔区等，同比分别增长216.1%、168.0%、165.4%；成交面积同比下降的区域有花都区、增城区、从化区等，同比分别下降49.3%、36.4%、27.9%。详见下表：

（三） 新建办公房地产市场分析

1、广州市新建办公总体情况

2024年，广州写字楼月均新批上市面积为6.88万平方米，同比增长17.3%；2024年，广州写字楼成交面积为113.7万平方米，同比增长15.1%；写字楼成交套数为12731套，同比增长9.6%，2024年1-12月,广州写字楼成交均价为31877元/平方米，同比上涨7.8%。其中12月,广州写字楼成交均价为35455元/平方米，环比下跌6.3%，同比下跌5.8%。

2、广州市办公市场区域成交分析

2024年1-12月,海珠区、南沙区、番禺区等区域为广州写字楼成交主力区域，共成交62.37万平方米，占城市成交面积的54.9%。其中，成交面积同比增长的区域有海珠区、白云区、荔湾区等，同比分别增长82.9%、75.8%、74.6%；成交面积同比下降的区域有增城区、从化区、越秀区等，同比分别下降63.5%、61.0%、48.4%。详见下表：

四、房地产市场总结与展望

土地方面：2024年在楼市承压背景下，广州涉宅用地成交建面连续三年环比下降，上半年涉宅用地交易较少，为提振房企投资信心，广州增加优质地块供应，带动全年整体溢价率上升，同时得益于限购限贷政策的放开，下半年的涉宅用地交易较上半年有明显的回升，但仍然以央企、国企、城投企业为拿地为主，民企拿地较少。

房地产方面：2024年广州市房地产市场总体呈现前低后高特征，特别是2024年9月26日中央政治局会议以来，在一系列存量和增量政策叠加效应影响下，自10月份起市场出现复苏态势，2024年全年住宅市场成交总体稳中有升。一手住宅成交量降幅持续收窄，二手住宅成交量同比上升，二手住宅交易占比首次超过一手住宅现象。商业、办公的成交量也较上年有一定程度的涨幅。

展望2025年，广州房地产市场有望在政策持续支持下进一步回暖，政策将继续支持房地产市场，土地市场将推新优质地与盘活存量土地。商品住宅市场在中央“稳住楼市”目标下，预计将进一步优化融资协调机制，减轻开发企业的融资压力，二手住宅市场在价格调整后有望逐渐企稳。

(国策广州分公司 容艳梅)