6月，全国百城二手房价格继续全线下跌，市场信心未现转机，哪怕是一线城市，也难逃“加速下行”的命运。

一线城市加速下跌，市场信心透支

据中指研究院数据，6月百城二手房均价为 13,691元/㎡，环比下降 0.75%，同比下降 7.26%。一线城市跌幅从5月的 0.36% 扩大至 0.56%，降速显著。

去年“924新政”带来的价格反弹正在快速消退，购房需求趋于枯竭。挂牌量却持续走高，买卖博弈转向买方主导，业主主动降价成为常态。

如财经评论员马光远所言：“救市政策如果不能有效扭转预期，反而会加速信心的流失。” 当前的下跌，更多是对前期“虚涨”的修正。

政策空间有限，公积金或成“子弹”

目前，限购、限售、限价等政策在大多数城市已基本退出，地方政府能用的刺激工具仅剩购房补贴与公积金贷款政策。

多城密集出台公积金新政

青岛：贷款上限提至170万元，还贷能力系数上调至40%

沈阳：贷款额度系数提高，优质新房再增40%贷款空间

长沙：缴满6个月即可申请，取消两次贷款限制

南京：公积金异地贷款范围扩大至全省公积金年限延长至30年

目的只有一个：“能贷多贷、能贷久贷”，撬动仍在观望的购房者。

焦点转向西安：公积金政策影响几何？

一、西安房价仍具“准一线”特征

自2023年下半年起，西安房价也陷入普跌趋势，二手房挂牌量快速增长。尤其老旧小区、非核心板块，成交周期明显拉长。

截至2025年5月，西安二手房均价（多平台均价折算）约为12258.67元/㎡，低于全国百城平均水平，个别核心区（如曲江、高新叠加折算）20312.5元/㎡。

二、公积金缴纳覆盖率偏低，作用有限但可影响边际决策

据西安市住房公积金管理中心公布的数据，截至2024年末，西安市公积金缴存人数约为 185万人，占全市常住人口的比例不到20%，覆盖率低于全国平均水平。且其中相当一部分为低额度缴存，能贷款的金额有限。因此2025年6月23日西安房地产新政中“公积金支取作为房贷首付款”的政策力度极为有限。

全国层面看，公积金新政对房地产消费拉动作用效果有限；

覆盖面限制：全国仅1.7亿人缴纳公积金，占城镇就业人口不足四成，西安比例更低

贷款金额有限：即使放宽上限，仍难以满足核心区高总价房源购买

信心不足是关键：多数购房者更关注工作与收入稳定，而非利率细节

如经济学家连平指出：“房地产市场真正回暖，依赖的是收入预期与就业信心，而不是低利率或宽政策本身。”

西安房东与购房者如何应对？

对于房东：若房源不在主城核心、品质一般，应在下一轮政策窗口期择机出手。

对于购房者：如自身需求明确、自住意图强烈，且房价已回落至合理水平（参考周边同档次小区实际二手房成交价），则可结合公积金新政，择机入市。但切勿幻想短中期“回本”或“投资溢价”。

结语：信心比利率更重要

政府当前思路仍是“用时间换空间”，尽量避免市场非理性断崖式下滑，引发金融风险。刺激政策触发的“向好”波动正是房价回撤的“限速器”。

西安，和所有二线城市一样，房地产市场已经开始与当前经济现状正面对撞。疾风骤雨或是小风时雨，只能静等来临。