在美国，随着人工智能技术的迅速发展，越来越多的房东开始依赖算法软件来设定租金，这引起了广泛的关注和争议。近期，纽约州州长凯西・霍楚尔签署了一项新法律，禁止房东使用 AI 驱动的价格操控软件。纽约成为首个实施这一禁令的州，此前，泽西市、费城、旧金山和西雅图等城市也曾出台过类似措施。

这类算法软件，例如由 RealPage 提供的服务，帮助房东计算最佳租金，甚至能评估每个单元适合多少租户和续租条件。RealPage 声称，其算法可以帮助房东 “优化租金”，实现物业收益的最大化。然而，霍楚尔指出，这些所谓的 “私有数据算法” 实际上造成了 “住房市场的扭曲”，让租户在当前住房供应和可负担性危机中面临更多压力。

新法律不仅明确禁止房东利用这些软件来设置租金，还将那些使用该软件的物业所有者视为共谋者。也就是说，多个房东如果共同利用算法进行价格设定，则被认为是选择不在市场中竞争，构成违法行为。根据霍楚尔的发布声明，2024年，美国租户因使用这种软件而损失的金额高达约38亿美元。

与此同时，ProPublica 在2022年的一项调查中显示，RealPage 的算法与全美租金的飙升有着密切的关系。仅仅两年后，美国政府对 RealPage 提起了诉讼。该法案旨在保护租户，防止 “算法价格共谋”。法案的另一位赞助者、州参议员布拉德・霍伊尔曼 - 西戈尔表示，这项法律将更新现有的反垄断法律，明确规定利用人工智能进行租金价格操控是违法的，并确保设定界限，以防止导致反竞争行为的行为。该法律将在60天后正式生效。

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