万科，正在寻求债务展期。

11月26日，万科债券市场突然暴跌。

“21万科04”、“22万科02”等多只债券跌超20%，触发盘中临停。

其中“22万科02”一度跌超35%，“21万科04”一度跌超30%，均遭遇二次临停。

同时在市场上传播的还有一则消息，

准备对万科进行市场化方式处理债务问题。

11月26日深夜，上海浦东发展银行发布的一纸公告，证实万科确实在寻求债务展期了。

《关于召开万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据2025年第一次持有人会议》的公告显示，会议定于12月10日上午十点召开，核心议题正是审议“22万科MTN004”的展期事项。

公告中明确指出，此次召开会议的目的是“为稳妥推进‘22万科MTN004’本息兑付工作，特召开持有人会议对本期债券展期相关事项进行审议”。

本次寻求展期的“22万科MTN004”债券，起息日为2022年12月15日，债项余额共20亿元，票面利率3.00%，原定兑付日在今年的12月15日。

在穿透君看来，这说明，20亿的可用于还债的资金，对于目前的万科来说，都是极为艰难的一件事情。

更为吊诡的是，穿透君发现，这个消息，在资本市场传播一整个晚上，并未看到任何万科方面的公关动作，或者一个对此事的说明也好。

是的，都没有。

这其实也就是对此消息的默认，同时，也默认了对资本市场的持续冲击。

11月27日早间，万科Ａ开盘跌幅超8%。

港股万科企业低开5.41％。

均创下十年来新低了。

而且，目前的万科A股，比2024年10月，又蒸发了500多亿。

在2023年、2024年已经深度调整上，还能再跌这么多，实属罕见了。

债券同样还在暴跌。

“22万科06”“21万科02”跌超41%，“21万科04”“21万科06”跌超32%，盘中临时停牌。

26日跌幅较大的“22万科02”“22万科04”则出现一定反弹。

客观来说，目前房地产企业债务处置的工作，在最近几年已经有比较成熟的应对策略，同时也具有非常好的缓冲机制。

但是落在万科身上，影响仍然非常之大。

对于万科来说，2025年确实债务压力山大。

数据显示，万科2025年内到期或行权的境内外公开债务合计约362.4亿元。

这个债务巨山，大股东深铁集团给予了巨大的支持。

据界面新闻不完全统计，截至11月11日，深铁已累计向万科提供约307.96亿元借款，这也是至今万科在公开市场债券仍然没有发生违约的重要原因。

但深铁集团，也不是家里有无穷的金山啊。

到底还能给万科输血多久，也必须打个问号。

在一周之前，深圳大梅沙，万科临时股东大会上，万科新任董事长黄力平曾表示，

“在房地产新旧发展模式的转换过程中，要消化过去‘三高’阶段形成的负担，必然有一个阵痛期，公司发展面临严峻挑战，经营业绩也会持续承压，对此，需要凝聚众人智慧和力量，需要各方相向而行，共同应对，保持坚定的信心和足够的耐心。”

“作为大股东，深铁集团将继续按照市场化、法治化的原则支持万科健康发展，将与各方一起努力，帮助万科有序化解风险，重回健康发展轨道。”

与此同时，股东会上还审议通过了《关于就深铁集团向公司提供股东借款并由公司提供担保订立框架协议》的议案。根据议案，自2025年起至当年股东大会召开日，深铁集团向万科提供不超过220亿元额度的借款，用于偿还公司公开债本息以及深铁同意的指定借款利息。

万科待偿债券本金时间分布（亿元）

万科的偿债压力在近期，尤为突出。

界面新闻根据WIND信息整理，目前万科境内债务共有217.98亿元，其中，未来12个月内的兑付高峰在今年12月。

当月除本次寻求展期的“22万科MTN004”外，还有一笔“22万科MTN005”的本息需要兑付、将于12月28日到期，合计需兑付金额达到58.71亿元。

方正证券研究指出，从资金敞口来看，万科的确面临一定压力，但本框架协议的签署不代表后续深铁不再支持万科，而从万科自身来看，后续资产也仍有一定的腾空间。

万科目前具有优质的资产项目，且这两年在经营类的业务方面表现总体积极，如持有型物业等，同样对于一些资产已经做了积极的盘活，所以现金流的状况总体是在积极改善的。

据界面新闻了解，今年前三季度万科累计盘活存量资源回款约71亿元，完成大宗交易签约金额近70亿，旗下冰雪板块已与中旅集团完成签约。

万科管理层在股东会上也明确表示，“后续公司会进一步通过资本运作，剥离部分与公司战略关联度不高的业务和资产，改善现金流和资产负债结构”。

当然，万科需要更多的卖资产套现了。

房地产形势并不乐观，从目前万科前三季度销售来看，仍然非常严峻。

万科前三季度实现营收1614亿（-26.6%），归母净利亏损280亿（去年同期亏损179亿），其中Q3归母净利亏损161亿（2024Q3亏损81亿）。

可见营收还在下滑，亏损还在扩大。

开发收入与毛利率双降，资产减值与投资收益亏损拖累业绩表现。

2025年前三季度下滑主因开发业务结算收入同比下降34%至1142.5亿。

归母业绩大幅亏损280亿，与开发毛利率下滑、计提减值、投资收益亏损、折价处置资产回笼现金有关。

资产与信用减值148.4亿，去年同期仅减值74.7亿；

投资净收益为亏损29.6亿，去年同期为盈利0.7亿；

截至2025Q3公司账上预收款1338亿元（-46.8%），预收账款/年化结算收入=0.61X，后期的结算收入与业绩预计将持续承压。

万科也一直在降价促销。

2025年前三季度公司全口径销售额1004.6亿（-44.6%），销售面积775.1万方（-41.8%），行业排名TOP6，规模仍处头部梯队；

销售均价12961元/平（-4.8%），均价下跌或与存货结构下沉、折价促销相关。

公司加速库存去化，年初现房实现销售202亿，年初准现房实现销售206亿，车（位）商（铺）办（公）销售130亿，共109个项目实现销售斩尾。

拿地角度，2025年前三季度累计获取13个项目，权益拿地金额28.1亿，权益拿地面积57.1万方，楼板价4921元/平。

2025年前三季度新开工量473万方（-32.2%），竣工量837万方（-38.8%），分别完成全年计划量的70.7%、59.2%。

截至2025年前三季度公司未竣工土储5936万方（在建2978+待建2958），同比下降22.7%，资金趋紧下盘活库存、处置资产、审慎投资是理性选择。

对于万科，你怎么看？