迈点

年底了，国内高星酒店交易市场又开始活跃了。

北京、成都、南京、大理、三亚等多地核心地段的高星酒店纷纷上架拍卖，从20亿元挂售的华尔道夫，到历经8次拍卖后焕新的成都希尔顿，这些曾是城市璀璨明珠的高端酒店，为何又开始扎堆走向拍卖台？而在这资产交易的浪潮中，又涌现了哪些新的身影？

高星酒店密集上架，折价流拍成常态

打开司法拍卖与资产交易平台，高星酒店的身影频频出现，且标的大多集中在一二线城市核心区位。

北京市场的高星酒店交易尤为吸睛。

11月17日，大悦城控股子公司大悦城地产宣布退市，在此消息传出前，大悦城旗下的北京华尔道夫酒店已被挂牌出售，标价20亿元。

三里屯核心区CHAO酒店所在建筑于12月5日迎来二拍，起拍价约11.77亿元；

老牌高端酒店北京励骏酒店更是直接标价30亿元公开出售，等待新的接盘者；

其他城市高星酒店交易也同样醒目。

上海豫园万丽酒店以10.06亿元进入拍卖流程。

广州天河珠江新城核心商圈的康莱德酒店，也已低调挂牌，市场报价高达16亿元。

深圳最大酒店之一湾区会展国际酒店以28亿元评估价挂牌出让。

而杭州华亭云栖度假酒店化身专科学生宿舍，现在还要被拍卖，成为法拍市场中引人瞩目的新物种。

与高挂牌量形成对比的是，折价拍卖已成行业普遍现象，部分标的甚至多次流拍。

大理实力希尔顿酒店以7.87亿元起拍，较评估价折价约28%；

南京溧水开元名都大酒店直接以七折上架，起拍价2.75亿元；

江苏中洋集团破产清算背景下，海安金砖酒店9月首拍起拍价为10.45亿元，不到一个月，二拍价便下调超2亿元，却依旧无人出价而流拍。折射出当前高星酒店资产处置的困境。

不过，在众多拍卖案例中，成都希尔顿酒店显得格外特殊，历经8次拍卖后，它并未消失在市场中，而是完成焕新回归。这份幸运也为行业提供了一种新的可能性：拍卖或许不是终点，而是转机。

跨界玩家入局，酒店买家阵营大洗牌

尽管高星酒店拍卖存在不少流拍案例，但成交标的背后的买家构成，正悄然改写行业的传统格局，跨界玩家的入局尤为值得关注。

从能源领域的资本力量到游戏赛道的科技新贵，不同背景的买家带着差异化资源切入，为高星酒店市场注入新活力。

能源资本锚定稀缺区位，成为近年来拍卖市场的重量级买家。以山西资本代表张跃龙为例，其旗下公司不到一年时间内斥资超23亿元，连续拿下两家核心区位奢华酒店。

2024年底，海南骊驰以18.49亿元接受金茂三亚亚龙湾希尔顿大酒店，该酒店作为希尔顿进入中国的首座度假村，地处亚龙湾核心，80%客房享一线海景，交易溢价2.43亿元；

2025年，湖南骊驰再以5.13亿元拿下长沙富力万达文华酒店，酒店位于湘江畔核心商圈，刚完成焕新升级，每平方米均价约7800元，属捡漏级交易。这类能源资本凭借充足现金流，承接房企释放的优质资产，形成房企退出、能源资本接盘的流转格局。

游戏科技新贵则带着虚拟玩法落地现实的跨界思路。2025年11月，成立仅9个月的泉州延趣网络科技，以3.31亿元底价拍下评估价4.73亿元的泉州富力万达文华酒店。这一交易不仅标志着这家游戏公司正式跨界进军酒店业，更释放出全新的行业信号，跨界资本正在为酒店业态注入新玩法。据业内人士推测，该企业未来或结合自身游戏业务，打造酒店+游戏的沉浸式体验，让玩家在真实场景中体验虚拟世界的酒店经营乐趣，实现线上线下业态的联动。

此外，部分地方国资平台与本土文旅集团也在低调布局，它们更看重酒店与地方文旅规划的适配性，通过改造将酒店纳入区域文旅生态圈，既盘活资产，又填补高端服务空白。

这些跨界玩家的入局，不仅为高星酒店带来资金支持，更以区位价值思维、用户体验思维打破行业惯性，推动酒店买家阵营从传统酒店集团主导，转向多元资本共舞的新格局。

高星酒店拍卖市场会出现哪些新变化？

面对密集的拍卖潮，不少人发出疑问，高星酒店的生意真的走到尽头了么？其实不用过度担忧，当前的拍卖潮更像是行业调整升级的信号灯，接下来无论是市场流通还是品牌发展，都会逐渐呈现新趋势，暗藏突破机会。

从市场端来看，会呈现两个明显变化。一方面，后续还会有更多高星酒店走上拍卖台。这几年房地产行业深度调整，部分运营酒店的企业面临资金压力，之前依托房企布局的不少核心地段高星酒店，仍会通过司法拍卖、公开挂牌等方式进行资产处置，折价拍卖、多伦流拍的情况可能还会持续一段时间。

另一方面，跨界玩家入局会更常态化。随着高星酒店资产价格回归合理区间，其核心区位的稀缺性和稳定的线下场景价值，会持续吸引能源、科技、文旅等领域的资本，这些跨界资本可能会打破传统酒店集团主导的买家格局，未来专业酒店集团+跨界资本+地方国资共同参与的多元生态会逐渐形成。

再看品牌端，高端酒店市场并非没有机会，只是需要换种思路抓住机遇，毕竟高端市场的需求并未消失，只是需求结构在重构。一方面，跨国企业、大型企业对高品质接待场所的需求依然存在，且对会议设备、差旅配套的专业性要求更高；另一方面，消费升级下，家庭度假、高端研学、疗愈旅居等新兴场景的需求持续攀升，游客不再满足于标准化的高端住宿，而是追求兼具品质与独特性的体验。

种种需求变化下，对品牌来说，要想站稳脚跟，就得精准对接需求。

比如可以聚焦细分场景。如果主打高端度假，需深挖区位的独特性，比如海边酒店可打造海洋主题研学、潜水体验等定制化服务，山林酒店可推出自然疗愈、户外探险套餐，用不可复制的场景构建竞争力。

还可以是创新体验，注入文化与数字化基因。酒店可深度融合在地文化，将当地非遗技艺、民俗风情融入客房设计、餐饮体验中，打造差异化标签；同时可以加码数字化改造，上线智能入住退房系统、定制化客房服务小程序，让科技为服务效率与体验感赋能。

更重要的是，要拥抱市场变化。对于已经走上拍卖台的酒店，不必将其视为淘汰的信号，可借鉴成都希尔顿的经验，通过拍卖引入新资本，结合市场需求进行业态焕新，实现二次创业；对于仍在正常运营的酒店，需建立常态化的市场调研机制，及时调整价格策略、优化服务内容，避免因经营僵化陷入被动拍卖的困境。

写在最后

高星酒店的拍卖潮，绝非行业衰落的标志，而是传统高星酒店模式不适应当前市场的强烈调整信号，它正倒逼整个行业重新思考高端的定义。

这场拍卖潮，或许正是高星酒店去芜存菁、优化升级的契机，那些依赖区位红利、固守传统模式的高星酒店，终将在洗牌中被淘汰；而那些能敏锐捕捉需求变化、主动进行业态创新与资产重整的主体，不仅能在行业寒冬中存活，也许能开辟新的增长空间。

当跨界资本带来新玩法，当本土力量深耕区域特色，当行业玩家重构服务逻辑，高端酒店行业的寒冬过后，也许会有一个更具活力、更懂消费者的新高端时代，值得全行业期待。