马光远说：楼市很重要，不信就死给你看。

我们当然知道楼市很重要，而且，也很清楚，楼市不会死给马光远看。问题是，它一直趴在地板上反复摩擦，既然如此重要，那么，又如何让楼市走出困境？

姚洋说：唯一的选择是征收房地产税。

姚院长的意思是说房地产销量上不去，那干脆不指望了。现在房子居民部分的总资产高达３００万亿，征２％，ＧＤＰ和财政收入都没问题了。其实，没那么简单，按国际惯例，实际征收的范围在５０％左右，税率在１％左右；真要征收，房地产税抵不上财政每年收取的土地出让金。

更重要的，征收房地产税的目的是什么？是为了改善业主的城市环境，还是去填地方财政收支上巨大的窟窿，姚院长是后者，出发点就是错的。所以，房子的问题，还是要从销量上想办法。

姚洋后来又换了个唯一：救市的唯一选择是降价，降到４０－５０％，我就不信卖不出去。这倒是，降到大葱价，我坚持一周不吃大葱，也去买一套。能降５０％吗？马光远的回答是：一些不懂房地产的知名学者，对着记者张口就来；房价高不高，这个问题很复杂。

怎么个复杂，马先生不说了。

其实，一点也不复杂。房价能不能大降５０％，取决于财政，因为决定房价高低的首先是土地价格，土地价格下来了，房价成本也就下来了。

土地出让金对房价的影响有多大？

要占到房价的６０％，如果这一块能去掉，降５０％完全不是问题，问题是这一部分万万也去不掉，因为，各地方财政第年全指着这笔土地出让金了，哪个城市地价高，哪个城市就富有，杭州这样的城市对房地产的依赖度到了１００％，全国各城市总体的依赖度也高达５０％以上，这决定了，政策不太可能允许房价大跌，那等于自断财路。

问题是政策可以限跌，可以保交付，可以决定供应端，但是，决定不了需求端，盖房卖地政策说了算，买房子老百姓说了算。

现在又是一个什么情况？

半年的销量不５亿平方，相比２０２１年销量的天花板１８亿平方米，差了４０％以上，与之正相关的是土地出让金，半年只有１．５万亿，相比２０２１年土地出让金的天花板８万亿，肯定是要腰斩了。实际情况是买涨不买跌，下降的趋势没有结束。

供求关系没有得到平衡，相反，在继续扩大。

下半年会出大招吗？

能出的早出了，最大的招就是不允许大跌。用高负债支撑住流动性，现在三、四线城市已经顾不上了，一、二线城市跌幅超过３０％，政府坚决收购。

这就又有了一个新问题，背债收购，如果完美执行，大概率是斩断了继续大跌的预期，但怎么化债务？政府的选择是主动通胀，实现报告３％的弱通胀，与刚需进行一场时间换空间的龟兔赛跑，通过十年３％的通用叠加，稀释债务，也考验一下投资人，是忍受货币贬值，还是去买入重资产。

谁是龟，谁是兔？大家看清楚了吗？