2023年，中国楼市正经历着一场深刻的调整，这场调整并非一蹴而就，而是自2021年起持续至今的漫长过程。 今年三月，市场进入新的震荡期，开发商纷纷祭出打折促销策略，甚至出现广东惠州开发商“对折售房”的极端案例，引发社会广泛关注。与此同时，二手房价持续下跌的城市数量不断攀升，8月份百城二手房价已连续六个月下跌，下跌城市高达96座，与7月份持平，这冰冷的数字清晰地描绘出市场低迷的现状。

这场楼市寒冬的成因复杂，主要体现在两个方面：首先，三年疫情的冲击导致居民收入下降或失业，许多家庭无力承担高昂的房价，购房能力显著降低。与此同时，改善型购房需求日趋理性，那种盲目跟风、冲动购房的现象已成为过去式。其次，长达两年的楼市调整已耗尽了市场的赚钱效应，不少炒房客因持续亏损而选择退出市场，进一步加剧了市场低迷。

近期，除了成交量低迷和房价下跌，楼市还接连遭遇四大“寒流”，预示着房价下行压力或将进一步加大，普通购房者需谨慎决策，避免成为房价上涨二十余年后的“接盘侠”。

第一场寒流：开发商持续爆雷

恒大地产的爆雷事件犹在眼前，碧桂园美元债券违约的消息接踵而至，富力地产又申请破产，这并非个例。 大量数据显示，许多国内开发商负债率已超过100%，债务危机如达摩克利斯之剑般悬挂在楼市上空。开发商的持续爆雷导致大量烂尾楼出现，严重打击了购房者的信心，也为楼市复苏蒙上了一层阴影。

第二场寒流：房产税与“房东税”的预期

长期低迷的楼市也波及了土地市场，各地卖地收入大幅下降。 在这种情况下，开征房产税的呼声日益高涨。专家预测，一旦国内经济出现好转，房产税试点范围将迅速扩大，并有望在“十四五”期间全面实施。 这意味着炒房者的持房成本将显著上升。 此外，部分城市酝酿开征“房东税”，即对超过免征额度的出租房屋租金征税，这将进一步增加房东的经营成本。

第三场寒流：二手房挂牌量激增

自2023年4月起，全国二手房挂牌量持续攀升。6月份，全国13个重点城市的二手住宅挂牌量同比增长高达25%。 这背后是炒房者对楼市未来走势悲观，纷纷选择抛售房产，落袋为安。 9月份，一线城市实施“认房不认贷”政策后，二手房挂牌量更是迅速增加，上海、北京、广州的挂牌量分别逼近20万套、19万套和13万套，这无疑将进一步加剧二手房价下行的压力。

第四场寒流：购房者理性回归

三年疫情的洗礼，让购房者更加理性务实。 央行二季度调查数据显示，倾向于“更多储蓄”的居民占比高达58.0%，较上一季度增长0.1个百分点；而倾向于“更多投资”的居民占比则下降至17.5%，较上一季度减少1.3个百分点。 居民储蓄意愿的增强，无疑对楼市构成重大利空。

总而言之，中国楼市正经历着前所未有的挑战，多重因素交织叠加，导致市场低迷持续，房价下行压力加大。 对于普通购房者而言，务必保持理性，谨慎决策，切勿盲目跟风，以免成为这场市场调整中的牺牲者。

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