迈点

近日，承载着福州涉外酒店记忆的邦辉大酒店（现铭濠温泉假日酒店），以1.3166亿元的价格完成司法拍卖，较2.35亿元的评估价打了56折，折合单价仅6043元/㎡。

这个单价，在寸土寸金的鼓楼核心区，甚至比不上一套普通住宅。

拿下这处核心资产的，既不是深耕酒店业的连锁品牌，也不是追求短期收益的民营资本，而是福州市长乐区属国企福州市长乐区产投产业园管理有限公司。

这并非孤例。

成立仅10天的国资平台福澳企管，拿下了曾经风光无限的重庆恒大酒店；十堰市国资委实控的汇智咨询，跨城抄底了富力万达嘉华酒店；市属国资城控物流，接手了烂尾多年的原恒大童世界核心地块及配套酒店

从东南沿海的福州，到中西部的重庆、武汉、鄂州，地方国资正批量入场，接下民营房企遗留的酒店不良资产。

这场席卷全国的国资接盘潮正式宣告中国酒店业迈入以国资为核心的城市资产底盘新阶段。

但喧嚣之下，行业真正的拷问从未消散国资接盘，是化解行业风险，还是制造新的低效沉淀？从地产附庸到国资掌控，究竟是价值升级，还是换汤不换药的轮回？

6043元/㎡抄底鼓楼核心酒店资产

福州邦辉大酒店的拍卖故事，藏着当前酒店不良资产处置的最真实缩影。

时间拉回1998年，邦辉大酒店正式开业。作为当时福州为数不多的涉外四星级酒店，这里曾是外商接待、高端商务宴请的首选之地，客房常年爆满，一度成为鼓楼温泉商圈的标志性建筑。

彼时的它，是城市的面子。就像恒大、万达、富力等房企批量建设的酒店一样，它从诞生之日起，就不是独立的经营主体。

风光难敌周期。随着酒店行业竞争加剧、设施逐渐老化，再加上背后运营主体的经营不善，这家老牌酒店几经易主。

拍卖页面显示，这场交易吸引了222人设置提醒，8398次围观。市场的关注是对这类问题资产未来的观望。因为低价背后，是常人难承的包袱。

根据拍卖公告，这栋酒店背负着4399.57万元的欠税、罚款及滞纳金，相当于成交价的三分之一；还有9处合计750㎡的违建，城管部门因此不予办理产权转移手续；同时，房屋仍被法院查封、存在抵押登记，剩余土地使用年限仅19年，老化严重的水电消防设施，后续改造需投入巨额资金。

既要承担高额的隐性成本，还要面对复杂的历史遗留问题，回本周期漫长且风险难控。这样的问题资产，民营资本避之不及。但对长乐产投而言，这笔交易是国资基于城市战略的逆向布局。

这种布局逻辑，在全国范围内的国资接盘案例中，都能找到清晰的脉络。

重庆恒大酒店，被成立仅10天的江津区国资平台福澳企管拿下。零历史负债、零纠纷，这相当于为接盘专门设立的专项壳公司，把所有风险都隔离在主体之外。

跨城抄底武汉富力万达嘉华酒店的汇智咨询也是2026年2月才新设的，由十堰市国资委实控，核心目的就是拿下这处楚河汉街的核心资产。

鄂州红莲湖原恒大童世界配套酒店，被鄂州市属国资城控物流纳入囊中，一同接手的还有整个烂尾项目的核心地块，既是盘活存量，也是推动区域文旅复苏。

脉络之下，国资接盘酒店不良资产的特征鲜明可见。

折价抄底成标配，平均折扣低至5-6折，部分烂尾资产甚至低至3折；专项主体精准入场，多为新设公司隔离风险，避免拖累母公司；跨区域布局成趋势，三四线国资扎堆收购一二线核心资产，用低成本资金锁定优质资源。

民营退场，国资补位

国资密集接盘酒店不良资产，绝非盲目跟风，也不是外界传言的兜底救市，而是多重因素交织下的必然选择，背后是整个酒店业的时代转折。

过去20年，中国酒店业的发展，始终与房地产行业深度绑定，形成了房企建酒店、酒店配地产的固定模式。

恒大、万达、富力等房企，批量建设酒店，本质上不是为了靠运营赚钱：拿地时，用酒店配套提升地块价值，拿到更优惠的拿地条件；融资时，用酒店资产抵押套取贷款，缓解资金压力；宣传时，用高端酒店打造企业形象，彰显实力。可以说，这一时期的酒店，从来都是房企高周转模式的附庸，价值依附于土地增值，而非自身运营能力。

随着房地产行业进入深度调整期，房企资金链紧张，债务爆雷频发，曾经的配套工具变成了沉重的包袱。

为了缩表自救，房企纷纷剥离酒店资产，导致大量酒店进入司法拍卖程序。据迈点研究院不完全统计，2025年共有692个千万元以上酒店项目拍卖，仅46个成交，占比6.6%，超90%酒店资产流拍。民营资本集体退场，国资补位成为必然。

国资的独特优势，成为接盘的底气，但这份底气，也暗藏隐忧。与民营资本追求短期盈利、快速回本不同，国资的核心诉求是长期持有、稳定增值、服务城市，这恰好契合了当前酒店不良资产的处置逻辑。

其一，资金成本低。国资融资利率仅3%-4%，远低于民营资本的8%-12%，能够承受长期低回报，甚至短期亏损，不用为了短期业绩压力而急于变现。

其二，风险承受力强。国资有政府资源加持，能够协调解决欠税、违建、查封等历史遗留问题，而这些正是民营资本最忌惮的雷区。

其三，战略价值优先。酒店作为城市名片、政务接待、产业招商的重要载体，承接酒店资产，既能盘活存量，又能提升城市形象，符合国资服务城市、稳定大局的定位。

更关键的是政策端的推动。中央明确提出加快存量资产盘活、防范化解房地产领域风险，地方政府也纷纷出台配套政策，为国资接盘酒店不良资产提供审批绿色通道、税收减免、改造补贴等支持。

对地方国资而言，接盘酒店不良资产，既是响应政策号召，也是自身转型的需要。从过去依赖土地财政的城投模式，转向资产运营的产投模式，酒店这类核心地段的重资产，正是优化资产配置、实现国有资产保值增值的优质选择。

国资的底气源于资金与资源，而非运营能力。长乐产投主营园区管理，重庆福澳企管是新设公司，武汉汇智咨询侧重管理咨询，鄂州城控物流主营物流业务。这些国资平台，大多没有酒店运营经验，缺乏专业的运营团队和市场化的运营思维。

这也意味着，国资接盘的那一刻，真正的考验才刚刚开始。

接盘易，盘活难

很多人只看到6043元/㎡的低价，却忽略了一个残酷的现实：国资接手后，要面对的不是捡漏的惊喜，而是一系列难以预料的难题接盘容易，盘活难。这也是当前国资接盘面临的最现实考验。

最直接的挑战，是历史包袱带来的隐性成本，这笔成本往往超出预期。

以福州邦辉大酒店为例，1.3166亿元的成交价，并非最终成本。欠税及滞纳金的清缴纳、违建的整改费用还要解除法院查封、注销抵押登记，办理完税、过户等手续，整个流程长达6-12个月，隐性成本高达数千万元。

算下来，虽然成交价仍低于同地段商业物业市场价，但盈利压力已明显增加。

更核心的挑战，是运营能力的短板。这也是国资接盘最大的命门。

酒店运营是一门精细化的生意，需要精准的市场定位、专业的服务管理、灵活的营销推广，而国资平台往往带有行政化思维，决策流程长、激励机制不足，难以适应市场化竞争。

如果单纯依赖委托管理，利润会被大幅压缩；而尝试自营，又面临人才缺失、经验不足的问题，很容易陷入只投不管、只持不营的困境。

此外，土地年限与市场竞争的压力，也不容忽视。土地续期存在政策不确定性，直接压低资产长期估值。

而核心区酒店市场竞争激烈，以福州鼓楼为例，四星级以上酒店就有十余家，房价区间从300多元到900多元不等，叠加消费复苏不及预期，酒店运营的回本周期可能长达15-20年，对国资的长期持有能力提出了更高要求。

更值得警惕的是，部分国资接盘存在政绩导向倾向。为了响应政策、完成盘活指标，国资盲目接手不良资产，却缺乏清晰的运营规划，最终导致资产长期低效运转，沦为新的财政包袱。

三大核心命题仍待破解

这场接盘潮的核心意义，本应是推动酒店业转向国资底盘的新阶段。但现实是，多数国资接盘仍停留在拿资产层面，尚未真正触及做运营的核心。

真正的破局，绝非换个主人那么简单，而是需要进行一系列的转变。比如核心逻辑从依附地产转向独立运营，权属格局从民营主导转向国资主导，价值定位从融资工具变为城市公共资产，承担起政务接待、产业招商、城市更新的多重功能。

若国资只是接过了房企的烂摊子，却延续了重资产、轻运营的旧思路，只会让酒店从地产附庸沦为国资附庸，陷入恶性循环。

想要真正突围，国资必须破解三大核心命题：一是平衡战略与市场，既兼顾政务接待等功能，也遵循市场规律，不搞重面子、轻里子；二是补齐运营短板，通过委托管理、品牌合作引入专业力量，建立市场化激励机制，打破行政化束缚；三是摒弃政绩导向，接盘前做好尽职调查，接盘后结合区位优势，探索酒店+文旅、酒店+政企接待等复合业态，提升资产坪效才能实现国有资产的长期保值增值。

低价抄底只是手段，盘活资产、服务城市、实现长期增值，才是最终目的。当短期逐利者退场，作为长期主义者，我们期待国资以低调而坚定的姿态，撑起中国城市酒店业的下一个十年。