尽管这几年针对房地产市场的利好政策不断加码，这些措施在短期来说对市场的走势起到了积极稳定作用。但长期来看，从官方公布的几个数据让人感到，未来五年楼市的趋势已经形成：

数据①：2023年，我国连续第二年出现人口负增长。

2022年，出生人口956万，死亡人数1041万，比2021年减少27万人；2023年，出生人口902万，死亡人数1110万，比上年减少了208万人。

另外，2023年人口自然增长率为-1.48%。并且根据权威机构预测，2035年中国总人口在14亿人左右，到2050年中国总人口在13亿人口。新生儿出生数量下降，以及人口数量出现负增长将长期保持下去。

数据②：城镇化率已经达到天花板状态

当前，我国城镇化率为66.16%，比2022年底提高了0.94个百分点，而目前的城镇化率与发达国家70-80%的城镇化率差距已经并不大了。

数据③：老龄化加剧趋势无法逆转

1962年三年自然灾害结束后，中国最大的一波婴儿潮爆发了。数据显示，从1962年到1976年的15年间，平均每年出生人口达2421万，其中1963年就出生2787万。这部分人口2022年开始陆续跨入老年人口门槛，意味着从去年开始并将持续十几年的一波退休高峰。

从上述这三组数据来看，未来刚需以及改善型购房需求会变得越来越少，已经很难支撑高房价。可见，房地产市场的长期调整的大局已定！

另外，未来5年房地产市场将形成以下4大新格局，信号已经非常明显：

第一，房地产从高速发展到高质量发展

在国内，无论是1998年房改之前建造的老房子，还是前几年建造的商品房，都存在着较大的质量问题。

关于这一点，之前原住建部总经济师赵晖也曾表示：中国住房与好房子差距比较大，与日本相比，在建筑质量、设施设备、隔热、隔音、防水等方面都有很大的差距。

另外，住建部部长也曾提出：要努力让人民群众住上更好的房子。

这也就意味着，接下来那些质量不好的老房子，包括已经存在较大安全隐患的房子，都将面临拆除，从而建造更多高质量的新房子，以满足广大居民的需求。

第二，房地产从增量逐步向存量市场发展

98年房改以后，我国房企数量从最初的几百家一路发展到了95000多家，而这期间建造的房子也是数不胜数，可以肯定的讲，当前市场已经不缺房子，甚至不少地方已经出现了过剩的情况，空置率飙升。

据住建部公布的数据，全国有6亿栋房子。假如每栋楼里面只住五人，6亿栋楼就相当于可以容纳30亿人居住，所以，未来大规模建造商品房的时代已经结束。

而当前及未来蛮长一段时间，考虑最多的应该是如何去盘活存量房市场，让存量市场的资源得到合理的配置。

基于此，预计我国还将出台更多利好政策，以支持人们购买二手房，从而达成稳定市场的目标。

第三，从期房预售到现房销售的转变

过去几年，头部房企暴雷、违约、烂尾的情况不并少见，而之所以会出现这种情况，根源也与期房预售制有很大的关联。所以这两年，社会上对于取消期房预售制的呼声也越来越高。

虽然从短期来看，全面取消期房预售制的可能性并不大，但是长远来看，取消机房预售制已经是大势所趋，人心所向。预计3到5年左右时间，期房预售的占比会逐渐减少，越往后现房销售的比例会越来越高。

第四，让商品房归市场，保障房归保障转变

此前，我国决策层推出的14号文，被各大经济学家称之为新一轮房改，而这一政策主要是让商品房完全市场化，未来房价的波动将由供需双方来决定，政府不再干预。

与此同时，政策层面还明确，在未来五年内，各地将推出600万套保障房，以满足低收入群体的购房需求，预计新一轮房改将在35座人口300万以上的大城市进行试点。

而未来整个市场的房子占比情况也会越来越明显：商品房占比大概40%左右，但保障房的占比比例将高达60%。届时，有钱人可以买商品房，而对于低收入群体，完全可以采取保障房的方式解决住宅问题。

另外还有一个好消息就是，已经有越来越多城市租房即可入户享受周边优质的配套资源，这也就意味着，对于低收入群体来说，他们在城市享受的待遇也将越来越高了。