董藩

苦苦等了三、四年，终于盼来了房地产政策的大反转，国家开始全面、系统、大力度地救楼市了。此前，我基于房地产业的支柱产业、主导产业和先导产业地位以及对该行业对GDP增长、就业和财政收入的巨大影响，一直在呼吁放松政策，以免经济陷入困境，但深感力量之微弱，精神之孤独。而刚刚结束的政治局会议以及24日国务院新闻办举行的有关金融政策的重磅新闻发布会，明确宣布了国家对房地产业全新的调控指导精神和系列有力度的救市政策，让我的情绪从萎靡中提振起来。

自疫情开始，我就通过各种途径呼吁放松房地产调控政策以对冲经济衰退的影响，同时呼吁加强对中低收入家庭的住房保障措施。此外，我通过重要论坛和我的公众号藩丝财智厅，连续发出了什么样的政策才能救楼市（2022年7月16日“2022网易经济学家年会·夏季论坛”）、科学、客观地认识当前的房地产业与房地产市场（2022年12月26日“2022网易经济学家年会”）、呼吁：放松管制，提振楼市，稳住大局（2022年01月16日藩丝财智厅）、必须放松对一线城市楼市的管制（2022年04月07日藩丝财智厅）、严防房地产危机与金融危机的叠合冲击！（2022年08月24日藩丝财智厅）、关于应对烂尾楼停供潮、防范金融危机的紧急呼吁（2022年07月15日藩丝财智厅）、紧急呼吁：关于救楼市、救经济的14条建议（2023年06月03日藩丝财智厅）等呐喊。这些演讲和建议引起了巨大争议，也引来了很多人身攻击，甚至给我的亲友带来了困扰，我也只好用“知我者谓我心忧,不知我者谓我何求”来宽慰自己。

今天，调控精神终于大转弯，出台的政策也很有力度。我相信还会有很多政策出台，因为发改委、财政部、自然资源部、住建部还要落实政治局会议精神，北京、上海、深圳等至今仍限购的城市也需要理顺政策，争当救市的“模范”。由于此前楼市受冲击很严重，市场主体的损失较大，政策的效果还有待于观察，但出了政策就比不出政策好，至少那些违反市场机制的一些措施本就应该取消，热点城市的楼市行情也可能有令人宽慰的表现，从而给年轻人提供一些就业机会。

附旧文：紧急呼吁：关于救楼市、救经济的14条建议

目前的楼市、目前的经济形势，一直让全国上上下下有责任感的人们非常揪心。我最近的个人观察及统计指标都表明：现有的救市措施力度不够，救市方案不完善，市场恢复乏力，一些经济指标可能背离我们的救市愿望而继续弱化。一旦这个趋势明显确立，除了国有企业外，民企和个人将都不敢再投资，消费也继续萎缩，可能会有更多的企业因此陷入困境或倒闭，更多类似恒大困局的大麻烦出现，更多的人失业，更多的地方政府财政状况恶化、债务危机逼近，去年和今年积压的大量本科、硕士和博士毕业生更难找工作——这会直接威胁到社会稳定问题。

理论与实践都表明:房地产业既是中国国民经济的主导产业，也是支柱产业，还是先导产业。同时具备这三种地位的仅有房地产一个行业。在大多数发达国家也都如此——2020年，美国房地产业完成的GDP为2.7万亿美元，占国民经济比例为12.9%，仍是第一大产业，远高于制造业（不到11%）和金融保险业（8.24%）。从现实贡献来看，房地产业的影响力也没有其他产业可以替代。从最近20年的发展状况看，它提供着上亿的就业机会和65%左右地方本级财政收入，以及决定着30%-40%GDP的实现（考虑到了整合带动作用）。“六稳”当中的“五稳”——稳就业、稳金融、稳外资、稳投资、稳预期，都与房地产市场状况高度关联。我完全赞同稳定房价的主张，但在特殊时期，在其他措施救市乏力的背景下，尽快调整房地产调控政策，刺激国内需求，经济形势不恶化，已经成为必须的、也将是最有效的对策。前年我在“网易经济学家年会”演讲时，谈到救市的六个原则与十九条措施，这里重新摘录、补充一下重点内容，希望能引起决策层重视。

1、中央政府要释放明确的、而不是让地方左右为难的救市信号，要推出国家层面的救市措施。地方政府在此基础上因城施策，推出补充措施。只靠地方政府因城施策，完全不能解决问题，地方也不敢出台有力度的政策。

2、要通过中央政府文件，重新确认房地产业的支柱、主导和先导产业地位，恢复市场主体的信心。房地产业对中国经济发展和社会稳定的托底作用是长期的。一些人认为房地产发展已达到“天花板”，这种认识是错误的。大多数发达国家房地产业仍然是支柱产业，世界发展实践说明必须重视和依靠房地产业这个道理。

3、从短期看，对“三条红线”的管理，应当放松。可以考虑变成中长期目标，比如五、六年或十年要达标。这样，银行信贷就可以重新支持开发商，特别是有烂尾项目的开发商复产复工，以渡过难关。

4、中央政府要明确宣布紧缩未来几年的建设用地供应。特别是三、四线城市的土地供应，要结合去库存的情况严格控制供应计划。在去库存压力不大的城市，对新买地的开发商，其土地款的缴纳可允许分期进行，以提升开发能力和入市兴趣。

5、全面取消限购、限贷、限售、限价等各种限制政策。贷款风险由贷款银行基于抵押，自行防范。从当前的情况看，无论谁进入市场，都是对救市和“六稳”、“六保”的贡献。限价情况下偷工减料的行为大量增加，不断下降的质量会带来更大危害但却未引起重视。一定要取消限价政策，这有利于提高商品房质量，也会激励已经躺平的开发商重新进入市场，改善地方财政状况。类似深圳二手房指导价的限制价格也必须取消。

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6、与上一条有关但需要特别强调一下：尽快放开一线城市的限购政策。取消三、四线城市的限购政策没有意义，因为大多数三、四线城市的市场基本饱和了。只有取消一线城市的限购政策，市场交易才能恢复，因为在这些大都市，还有很多人想买。一线城市交易恢复了，才可能会带动二、三线城市交易的回升。当然，放开一线限购的同时，要加强住房保障工作。

7、鉴于目前市场的艰难情况，对开发商和买房者实施财税扶持政策。对恢复开发的项目，相关税收可以适当延缓缴纳时间。鼓励各地政府在购房补贴、税收减免方面给购房者以帮助。

8、可以考虑降低首付成数。对首套住宅购买者，首付可以考虑降到20%甚至15%水平，对第二套可以降到30%的水平。对商办物业交易，首付比例可考虑降到30%或40%。这会大大降低需求者进入市场的压力。

9、可以考虑延长按揭贷款期限。对住宅最长可延至40年，这样可以大大减轻购买者按月的还本压力。不愿意延长的，仍可选择10年、20年、30年的贷款期。对商办物业交易，贷款期最长可延至30年。原来只允许10年，实在太短，还款压力大。

10、在贷款的前五年内，允许有压力的人只还利息不还本金。这对刚刚工作的年轻人非常有意义。对暂时下岗失业又没有存款积累的按揭业主，应该考虑出台一项特别政策：允许其在亲友担保的条件下，给予1-2年的月供缓缴期，先让其保障基本生活。银行一定要有与贷款客户共渡难关的意识。

11、根据城市化和房价水平，改善房地产贷款集中度管理。要适度松绑房地产贷款集中度限制，这有利于满足大城市居民刚需和改善型住房、进城父母养老用房等合理需求。

12、处理好烂尾楼罢供问题。已出台的保交楼支持政策，必须落实好。对已经预售、购房者办理了按揭贷款的，应由主管部门牵头，尽快针对每个项目，研究出妥善处理办法，不能把风险全部转嫁给购房者，使其处于绝望状态。建议给予这些准业主一个还贷缓冲期。同时，改革预售制度的不合理之处，特别是贷款时间，完善预售制度。

13、对开发商的融资一定要出台实实在在的政策。在开发市场上，民营开发商占比高，但都很难获批开发贷款。应该根据以往的征信情况，对他们中的合格者放松贷款政策。应该重启民营开发商上市融资的政策。要允许并鼓励私募基金进入开发领域，必须尽快将REITs试点扩大至民营商业地产领域。

14、统一规定自2020年1月疫情开始到目前，因疫情影响而下岗、收入下降，发生还贷逾期的，在向银行提交说明并做出承诺后，可以不纳入征信记录。此措施亦符合合同法第94条、117条、118条中关于不可抗力与合同履行之规定。

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