前不久，现房销售又被多个城市的楼市新政提起。

现在已经不是昆明需不需要现房制度的问题，而是已经基本都是现房销售的问题。

昆明现房楼盘已近8成

预售模式，让房企钻了高负债经营的空子，为房企交付问题和挪用预售资金埋下隐患，也被认为是上一轮大量烂尾楼出现的重要原因之一。

据克而瑞不完全统计，2024年以来，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件，包括深圳、郑州在土地出让阶段就提出现房销售地块，其他三四线城市明确表态将向现房销售过渡等。

其实，房地产发展新模式的构建重点之一便包括“有力有序推进现房销售”，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。

预售制，迟早要被“废”。

只不过还需慢慢来，有部分业内表示现阶段全面推行现房依旧有一些阻碍和现实难题，拿昆明来说，房企拿地热情本就不高，推盘积极性大打折扣，若强推现房销售，无异于雪上加霜。

现阶段的现实是，现房销售无须多政策叠加，市场已经给出了答案。

全国层面，2015年～2021年，现房销售占比由23%逐步回落至10%。

但到了2024年前8月，全国商品住宅现房销售面积占总销售额的比重升至26.4%，较2023年全年增长7.7个百分点。

但这并不是开发商主动选择现房销售，现阶段的现房销售比重增加，绝大部分是因为由期房时期滞销的房源和尾盘转为现房降价销售。

昆明现房项目表（不完全统计）

不完全统计，目前昆明至少已有65个在售的现房项目（且不包括有零星尾盘房源的项目），若加上至少26个还有房源在售的、年内预计交付的项目，剔除掉重复的，昆明的现房/准现房在售楼盘已经超过90个。

昆明年底即将交付项目表（不完全统计）

或许大多数读者没有明确的概念，实际上昆明目前在售的活跃楼盘数量，也仅只有120个左右。

在我们今年4月份统计的时候，当时昆明在售现房的比例是50%左右（47 %的现房+3%期房现房均有），但到今年年底，现房/准现房比例已经到了75%，接近8成。

接近8成的现房市场意味着什么

“如果现在真的推行现房销售，昆明的市场上大部分项目完全不受影响”，这样的调侃，只存在于路人视角，毕竟接近8成的现房，这个数据太令人震惊了。

一方面进一步打击了开发商的推盘热情，另一方面也不得不重视起昆明庞大的市场库存。

虽有少数特殊楼盘是应对市场，主动选择现房销售；也有个别楼盘是问题项目化解后，重启销售。（比如熟悉的佳品苑/别样幸福城4号地块，现在打出了巫家坝旁8500起的低价宣传）。

但大量楼盘乃是销售速度不佳，从期房卖到了现房，最后甚至熬成了n年老盘。

现阶段这样的销售情况，不成现房销售也难。

根据锐理数据显示，截止2024年9月底，昆明商品房库存2069.24万方，按近一年销售面积393.19万方计算，还需5.26年去化，去化周期较上月延长。

（住宅库存694万平米，商业办公几乎也是接近700万平米的体量，数据来自锐理）

昆明商品住宅去化周期2.47年，办公去化周期8.21年，商业去化周期24.14年。

常规情况下，住宅去化周期2.47年，这段时间，也足够让期房“熬成”现房了。

若再次细分到主城内的各个区域，根据克而瑞10月18日发布的昆明中期有效公园去化周期来看，昆明有多个板块的去化周期超过了120个月，也就是说，按照现在的新房销售速度，在不新增供应的情况下，需要10年以上的销售时间才能把现在的库存卖完。

（注，这里的去化速度用的是前12月的月均销售，若这一片区域这段时间内没有明显项目推售，也导致前12月月均销售情况极差，若有新盘推售，销速上升，去化周期会缩短。典型例子就是前卫（润城）、新螺蛳湾（原俊发项目后续地块）等最近时间没有推售项目的区域。

另外，部分区域实际可以合并，比如北部山水新城区域和茨坝的昆明湖区域实际可以合并成同一个，故这里的去化周期排名可能会处于中间一些）

总体上看，一向热门的会展、度假区、双塔、市中心等，去化周期都偏高，即便是最近一年销售情况不错的呈贡板块，去化周期也达到了15.9月。

（去化周期低于10个月就算市场健康）

总体，昆明库存情况还不错的仅有巫家坝，去化周期2.1个月。

但众所周知的是，巫家坝土拍市场沉寂已久，在售的项目中海、首创、招商、中铁建等等，其实都至少是3年前拿地的项目，最近的纯新盘只有云锦东方（纯现房入市）。

在新增供应量连续多月为零、各房企以价换量的情况下，才有了去化周期仅2个月的指标。

那在这样的现房大市场环境下，期房是不是更没有市场了？那昆明房企是不是更不愿意推新楼盘了？

好在昆明正在通过不断更新城乡建设规范，在条件允许的范围内给到新项目一些规划层面上的迭代，去鼓励新盘上市。

现阶段，我们很难得地看到了一些新面孔新楼盘亮相，诸如会展板块万科的新项目，邦泰呈贡、双塔的新项目等等，虽说是期房，但明显都在户型指标上有了新的进步，得房率更高、赠送面积更大等等。

也算是另一种程度上的“时间换空间”吧。

但大趋势，依旧还是对预售说再见，全现房，不远了。