来源： 凤凰网房产南京站

天气炎热，但楼市并未停止脚步。

南京二手房的成交量，已经连续11周超过2000套/周，并且这股旺盛的成交势头，还在持续！

2024年南京二手住宅逐周成交量及环比情况

△ 数据统计：我爱我家南京研究院

这其中，主要是老破小、低总价房源撑起大局。

都20、30年的房龄了，现在怎么反而老树开花了？

不是都在说居住体验升级吗？不是开发商都在说产品升级码？很多砖家不都在说：老破小要被淘汰吗？

那为什么市场就喜欢和“主流认知”反着来？

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主城双学区房，成交还是很积极

“最近感觉中介又活跃起来了，周末小区看房人特别多。” 家住鼓楼怡景花园的刘先生和本站反映，虽然最近天气很热，本来因为到了楼市淡季了，但没想到，平时晚上就总见到中介带着人看房，这种现象到了周末就更为普遍。

怡景花园凭借“拉萨路小学29中初中部”的王炸学区组合，一直是南京一线书包房中的“战斗机”。主城双学区，小户型较多，交通方便，配套一流，所以一直以来受到无数家长的追捧。

尽管怡景花园是南京上世纪九十年代建设的高层小区，房龄有近30年，但在之前楼市火热时期，该小区的房价一度被炒上两位数，二手房网站上都是“暂无价格”的存在。

2021年的时候，频频卖出10万 /㎡的天价，轰动全南京！

小区的高光时期是2021年6月，怡景花园成交了一套成交单价为13万/㎡的房源，建面约41㎡的一室一厅总价高达535万。

然而近两年楼市深度调整，加上“多校划片”呼声的传出，学区房的价格也不再坚挺。怡景花园目前在链家网上，挂牌均价还是高达6.7万/平米。

但回看今年3月31日，怡景花园成交了一套建面约77.96㎡的房源，成交单价49000元/㎡，总价382万。

成交周期仅32天，业主最初挂牌420万，最终降了38万。

现在，因为众多二手房网站已经不显示成交价格，但成交记录仍在。仅链家网上，近3个月就成交了6套，有成交就代表有需求，有需求就代表还有活力。

刚需爆买老破小

7月，南京二手房市场成交量持续稳定，周成交保持在2100-2200套，整体规模高于去年同期；挂牌行情逐周小幅波动，上周新增挂牌量价环比有所回落。

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套

从上图可以看出，上周南京二手房在工作日都是350-400套＋的成交，已经是旺季水平，表现非常亮眼。

上周，南京全市二手房成交2149套（含高淳、溧水），环比小幅下滑4.6%。从成交走势来看，7月逐周成交量非常平稳，整体交易规模较6月中下旬有小幅回落，但仍高于去年同期，一方面是市场需求量的因素，另外也受到高温天气外部因素影响。

同时，自5月13日那周开始，南京的周成交量都维持在2000套以上，已经持续了11周！

而在我爱我家的上半年总结报告中，二手房300万以内成交累计81.2%，其中尤其是100-200万的总价段，成交比例超过4成！

1、价格段整体下移，300万以下成交占比超8成

从购房总价段来看，上半年成交结构变化不大，刚需仍是市场绝对主力，但由于均价持续回落，总价段整体也有明显下移，300万以内成交累计占比达81.2%，环比增加9.1%，其中100-200万占比最高，成交比例达43.2%；高价段占比均有不同程度减少。

2023H2-2024H1南京二手住宅成交总价段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

2、中小户型比重较高，居住属性提升

户型选择上，市场依旧是中小户型成交居多，90平以内面积段成交占比达62.9%，其中60-90平占比最高，达到39.9%；环比来看，60-120平两个面积段成交占比均有小幅增加，也反映当前购房者对房屋的居住属性要求有所提升。

2023H2-2024H1南京二手住宅成交面积段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

以上低总价、中小面积占主流，均说明，刚需们正在爆买老破小！

“老破小”为什么逆袭了？

其实，不仅仅是南京，北京、上海、杭州的老破小近期成交均很好。

最根本的原因，当然是因为价格。

① 买房人都是带着“屠龙刀”而来，老破小经过这一轮房价调整，性价比更加凸显，自然而然，价格降下来的二手房和老破小就比新房要更吃香。

② 老破小，虽然小区环境不如新房，房子本身老破还小，但价格低，往往位置还好，绝对的市中心，城市界面成熟完善，配套是醇熟得不能再熟，年轻人不再追逐遥远的“诗和远方”，就要现世幸福，自然而然有一批真正的刚需粉丝。

③ 事实上，爆买老破小，意味着现在出手的恰恰才是刚需。在当下这个楼市，投资需求已经基本消失了，多数买房人都是刚需，而刚需是对于“住”的性价比是最在意的。

最终，就是市场觉得价格降得达到预期了。

不过本站也要提醒一句，因为价格再低，毕竟很多房龄已经超过了30年，已经到了住宅生命周期的尾声！没有物业、没有配套、没有环境、连户型都不太好。

哪怕你现在是价格抄底，将来也不可能会有很大的上涨空间。就算是赌拆迁之类的也是小概率事件！

但是最后，是不是也只能苦笑。

我们一直在提倡改善居住条件，享受更优越的居住环境。可现实却是，老破小成为被购买的主力，真是，只能，呵呵。