2024年，上海新房楼市的小年。

这一年，上海二手房成交了24.27万套，创下近3年来的新高。而新房，316次（不含风貌）推盘，累计供应房源59185套，仅约45856组客户参与认购，与2023年相比，减少了约6.5万组。其中85次推盘因认购人数不足而取消摇号。

与此同时，新房积分开始退场。2023年时，每4次推盘就有1次触发积分，而2024年，仅有38次触发积分，每8次推盘，才有1盘触发积分。

但这一年，却是不折不扣的豪宅大年。

这一年，56个10万以上的豪宅项目（不含风貌）正面交锋，上演了72次推盘，累计供应房源11190套，吸引了约19493组客户参与认购。

这一年，60个“日光盘”（含重复推盘项目，不含风貌）中，均价超过10万以上的豪宅“日光盘”有32个，占据了半数以上。

Part.1

38次触发积分

上海新房积分，正在退场。

有数据显示，2023年，上海共有约345次推盘，其中有78次触发积分，每4次推盘，就有1次能触发积分。然而2024年，316次推盘中（不含风貌），仅有38次触发积分制，每8次推盘，才有1盘触发积分。

从积分情况来看，有3盘入围分破百，入围分最高的来自于黄浦淮海中路的凯德茂名公馆，为114.72分，其认购率高达385.33%，热度惊人；还有滨江凯旋门积分同样破百，达113.04分，其认购率更是高达491.98%；位于徐汇滨江的汇元玺推出最后收官房源，入围分为112.8。

此外，不少项目一年中加推数次，但每次入市热度均居高不下，频频触发积分。比如闵行浦锦街道的大华星樾、浦东曹路板块的象屿联发金海汀雲台以及普陀长征板块的越秀苏河和樾府，全年推盘三次，三次均触发积分。

嘉定新城板块的理想之地、浦东前滩南的前滩公馆、浦东唐镇板块浦发唐城四期，全年推盘两次，也均触发积分，且入围分也接连上涨，以前滩公馆为例，去年9月，项目首开入围分为50分，去年11月，项目加推，入围分涨至60.87。

Part.2

近4.6万组客户参与认购

与2023年相比，2024年，上海新房市场明显降温。

有数据显示，2023年，上海共有约345次推盘，推出约87355套新房，总共有约110799组参与认购，认购率126.84%。

然而，2024年，上海新房推盘次数减少至约316次（不含风貌），推出的房源数量为59185套，参与认购的购房者约为45856组，认购率为77.48%。

具体来看，有96次推盘的认购率超过了100%，其中认购率最高的项目为杨浦东外滩板块的保利外滩序BUND45，其认购率高达725.68%；紧随其后的是静安苏河湾板块的华发仁恒苏河世纪，认购率为600%；第三位是嘉定新城板块的理想之地，认购率为563.64%。

此外，还有85次推盘因认购人数不足而取消了摇号程序，这些项目主要分布在郊区。例如，位于闵行浦江板块的大华星曜项目，四次开盘均未进行摇号；嘉定华亭板块的五个院子别墅项目，三次开盘也均未进行摇号，项目所在的嘉定华亭板块，与苏州太仓仅一河之隔，该区域内暂无轨道交通覆盖，亦缺乏大型商业配套。

Part.3

60个“日光盘”

2024年，上海的豪宅大年。

这一年，上海共诞生了60个“日光盘”（含重复推盘项目，不含风貌），其中均价超过10万以上的豪宅“日光盘”有32个，占据了半数以上。

在这些项目中，有多个项目屡开屡罄，例如徐汇滨江区域的中海领邸，五次开盘均告售罄，累计销售额已达到233亿元；黄浦董家渡区域的融创外滩壹号院二期，三次开盘均迅速售罄，总成交金额高达215亿元；普陀长征区域的越秀苏河和樾府，也实现了三次开盘三次售罄，累计销售了378套房源。

此外，一些有规划利好的板块，也是“日光盘”的聚集地，如浦东新区的唐镇、曹路、张江板块，闵行区的浦锦、梅陇板块，以及宝山区的大场板块。浦东曹路板块的象屿联发金海汀雲台、闵行浦锦街道的大华星樾均实现了三次开盘三次售罄。

有卖得好的“日光盘”，就有卖不动的“滞销盘”。

统计数据显示，包括未摇号楼盘在内，2024年，上海共有153个项目开盘当天去化低于50%。

从区域分布来看，主要集中在远郊板块，由于配套的滞后、交通不便、缺少规划支撑、人口导入少，并不受购房者的待见。例如奉贤庄行、金汇甚至更偏远的区域，金山的亭林，松江洞泾、老城，青浦华新，嘉定华亭，浦东的临港等极外围区域。

其中，金山亭林和临港尤为典型，这两个区域有个共同点，生活配套不够，区域内积压了大量品牌开发商项目。金山亭林金水湖附近，有复地湖畔和光、云湖壹号·云邸、新未来·樾湖等多个楼盘项目，在此冲击下，新华星耀东方入市8个月时间，网签去化率25%；华纺棠樾入市一年多时间，网签去化率19%。

临港的东来壹号项目，项目在首次开盘时，为吸引购房者，主动调整销售策略，将销售均价下调至2.79万/平，较原定的房地联动价2.94万/平降低了1500元/平，并额外提供家装礼包，同时启动了渠道分销业务。

然而，市场反馈并未达到预期效果，最终项目因认购人数太少而取消摇号。据该项目官方微信数据显示，项目认购期间仅收到2组有效意向认购，认购率约为1%，截至目前，开盘7个多月，项目依旧零网签。

另外，即便在市区内，一些缺乏竞争力的楼盘开盘去化情况亦表现平平。

以静安区西藏北路板块的静安玺樾为例，2024年该楼盘进行了两次推盘，首次推出307套房源，认购率为57%，开盘当天去化情况不详；第二次推出220套房源，认购率23%，开盘情况亦不详。

上海网上房地产显示，项目首开至今6个月时间里，527套房源，已售住宅套数为158套，网签去化率约30%。

END

2024年已经结束，2025年全新批次也即将入市，市中心不少顶豪产品等待面世，还有一众品质红盘扎堆，供应充足，竞争也会越发激烈。

不过，可以预见的是，在众多楼市利好政策的加持下，2025年，上海楼市走向值得期待。