【头部财经】深圳楼市在2020年7月15日实施的“7·15楼市政策”之后经历了巨大的变化。这一政策措施包括限购、限售、限贷等全面严格调控措施，被市场称为深圳楼市调控史上最严格的一次。然而，三年时间过去了，深圳楼市仍面临新的调整空间和挑战。

在这三年内，新房市场的成交量相对稳定，但供应量大幅增加，市场上的“日光盘”减少，许多新房的去化率低迷。二手房市场的成交量变化更加明显，2020年7-8月深圳二手住宅月度过户量突破1万套，但随后迅速进入下行态势。2021年2月指导价政策的出台进一步加大了市场的调节力度，导致月度过户量一直维持在2000-3000套的低水平。

房价方面，近三年深圳热门二手房片区的价格出现不同幅度的下跌，其中一些片区的跌幅超过15%。例如，在“7·15楼市政策”推出前，2020年7月约60%的二手房成交价与指导价偏差超过10%，其中超过20%的房源占比达到27%。直到2022年下半年，市场成交价才开始逐渐接近指导价。截至2023年6月，近五成房源的成交价低于指导价。市场的下行趋势增加了业主卖房的困难，平均成交周期从2020年下半年的113天拉长至目前的168天。

张经理，一位资深房产中介表示，“与2020年最高峰相比，深圳各个片区的房价普遍下跌。举个例子，我所在的福田八卦岭片区，房价下跌幅度超过20%。”三年前，一些二手房小区因投资客的炒作而价格迅速上涨，被市场称为网红神盘，然而，随后房价出现大幅回落。以龙华区的龙悦居四期为例，约62平方米房源的成交价曾一度上涨至705万左右，而目前同类型的房源报价约为410万左右，比指导价还低近120万元。

另一个引人关注的现象是，过去半年深圳购房者选择更倾向于全款购房。深圳贝壳研究院的数据显示，2023年上半年深圳二手住宅全款购买比例上升至32%。在业内人士看来，深圳购房者购买意愿增强，若是选择贷款也愿意多付首付，减少银行贷款的比例。

过去的三年中，深圳楼市打破了“房价只涨不跌”的预期。2020年7月15日的“7·15楼市政策”和今年以来的利好政策对楼市提供一定的支撑，如房贷利率调整和住房公积金政策调整。然而，这些利好措施的提振效果有限。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前放松二手房指导价的环境与推出指导价时已经完全不同。居民对未来收入和房价的预期并不乐观，加杠杆购房的动力也较低。开放后，低于指导价成交的房源比之前更多，这表明房价仍在下降。

展望下半年市场表现，美联物业认为，开发商可能会推出更多购房优惠，一手住宅成交量有望上涨。若没有利好刺激，二手住宅市场可能维持当前水平，成交量进一步走低的情况也不能排除。

对于下半年楼市政策走向，李宇嘉认为，放松调控政策对深圳楼市的支撑力度相对较弱。即使限购政策放开，释放的购房需求可能并不会对整体市场产生重大影响，因为目前最关键的问题仍是高房价与居民收入和工作预期之间巨大的不匹配。此外，深圳住房供应量不断增加，并且结构正朝着公共住房的调整方向发展，“房价只涨不跌”的预期已被打破，“房住不炒”的理念已深入人心。因此，稳定居民收入预期，逐步改善市场预期，仍然是当前最重要的任务。