土拍，楼市的“晴雨表”，特别是一些“区域限定”的地块，更是值得玩味！

近日，南宁土拍市场就上架了这样一幅“二进宫”地块。

有网友戏称，该地块不仅败给了现实，更凸显了一整个板块的“意难平”。

此话怎讲？咱们一起来看看！

计划有变，商业地块最终败给现实？

2月11日，南宁市自然资源局官网发布2025年第六期土地出让公告，将一幅位于龙岗的商业地块（GC2025-006）摆上了货架。

出让信息显示，该地块位于邕宁区龙岗大道以西、那造路以南。

▲图源自然资源局

头条君查了下，该地块就在宝能城市广场商业体的对面，临近龙岗大桥，周边更是有不少交付楼盘，人气不错。

▲图源百度地图

其他“参数”方面，该地块容积率为≤4.0，建筑密度≤35%，绿地率≥30％，建筑高度≤100米。

从“品相”上看，这的确是龙岗板块内成色还不错的一幅商业地块。

▲图源赵翔摄

但是，为何会有“败给现实”这种说法呢？

头条君翻阅了相关资料，发现了其中的问题所在。

事实上正如文章开头所说，这是一幅“二进宫”的地块。

早在2024年6月，该地块就曾进入过土拍市场，后因无人竞拍而惨遭流挂。

▲图源自然资源局

对比两次出让公告，其中的区别非常明显。

首先，地块实际出让面积“缩水”了。

“2024版”该地块的实际出让面积为23074.54平方米（折合34.612亩），而“2025版”则调整至7999.98平方米（折合12.000亩），算下来实际出让面积减少了近三分之二。

▲图源自然资源局

其次，相对苛刻的附加条件被删除。

“2024版”该地块的出让信息中，有两点值得特别关注：

①竞得人须自签订土地出让合同之日起30日内支付成交地价款的50%，剩余的50%成交地价款在签订土地出让合同之日起一年内付清。

②项目用地须于土地出让合同中约定土地交付之日起12个月内开工建设，自开工之日起36个月内完成项目的整体竣工验收。

▲图源自然资源局

而这两点在“2025版”中却消失不见了。

换言之，原本土拍中对于付款以及后期兑现的的苛刻条件被删除，这对于竞拍人而言，压力确实缓解了不少。

综上所述，该地块确实是因为此前的要求过于苛刻，而不得不做出调整后再度上架，说它败给现实，倒也可以理解。

认清现状，龙岗商业的冰火两重天！

纵观如今的土拍市场，地块“缩水”再上架的例子有不少！

为何唯独这幅地块引得各方热烈讨论？

归根结底，还是因为它属于一个让很多南宁人意难平的板块——龙岗。

▲龙岗的江景资源，图源头条君摄

这个与深圳下辖某区同名的板块，很久之前也只不过是个村落。

随着五象新区的崛起，龙岗被赋予了新的使命。

按照规划，它将发展成为南宁市区级商贸中心，打造龙岗CBD。

▲图源网络侵权删

然而，现实往往事与愿违！龙岗目前仍未长成人们心中的那个ta。

起码在商业方面，目前的龙岗还稍显单薄。

一方面，龙岗CBD作为板块头部商务核心区实际兑现效果不佳，目前仅有尚未开业的南宁城市广场（原宝能城市广场）值得期待。

在实际走访的过程中，头条君也了解了南宁城市广场的近况，只能说它距离开业还要等上一段时间。

▲图源赵翔摄

而整个区域内的大型商业体只有南宁万达茂。

只不过其位于龙岗板块西北部，辐射的范围有限。

▲万达茂航拍，图源头条君摄

另一方面，龙岗的人气，却在近两年持续走高。

板块内除了龙域香醍半岛、君华锦云等楼盘已交付多年之外，这几年的万科公望、彰泰江景湾、北投东境等楼盘都在陆续交付。

如果板块内能再多几个大型购物中心，那么住在这里的业主也就有了更多选择。

总之，人气渐涨而缺少大型商业镇场，这就是龙岗商业目前最大的困局。

还有后手，龙岗的未来握着这些“王牌”！

当然，商业部分“暂时”的薄弱，终究无法掩盖龙岗的发展潜力。

事实上，如果我们将眼光放长远来看，就能发现龙岗真的值得期待。

根据《南宁市国土空间总体规划（2021-2035年）》介绍，未来15年南宁的城市发展方向是向海、东融、向边。

邕宁位于南宁东边，具有沿江、沿海、沿空优势，牛湾港是可通航通航3000吨级的深水港口，联通平陆运河，直达出海口。

而龙岗，位于邕江以南，对望牛湾港，紧挨着新兴产业园。

目前，南宁新兴产业园共有3大主导产业，即新能源、铝精深加工、高端装备制造，主要引入的龙头企业包括比亚迪动力电池、龙电华鑫、南南铝等。

▲比亚迪动力电池项目厂区航拍图，图源南宁新闻网

南宁新兴产业园属于南宁“一体两翼”产业格局中的东翼，与伶俐新能源汽车产业基地、六景电池材料产业/化工新材料等共同扛起南宁工业强基的大旗。

总之，临江通海，又有产业带飞，龙岗的未来还是值得期待的。

除了远景之外，龙岗也有近在咫尺的利好。

比如备受瞩目的地铁4号线东段。

2022年8月，地铁4号线东段工程正式开工。

截至目前，龙岗站、清平坡站的站台纷纷出地面、装修，俨然步入最后的收尾冲刺阶段。

▲图源网络侵权删

此前曾有消息称，地铁4号线一期有望于2025年年底贯通运营，如果真是如此，龙岗居民的出行便捷程度将提升不止一个档次。

另外，龙岗人民最为关心的五象火车站，近两年也频繁更新进度条。

2024年12月31日，自治区交通运输厅印发了《广西综合交通运输发展“十四五”规划中期评估和调整报告》（桂交规划发〔2024〕93）。

▲图源自治区交通运输厅

在附表当中，南宁枢纽五象站及相关工程（简称：五象火车站）的开工时间被标注为2025年，“完工年”则为2029年。

▲图源自治区交通运输厅

换言之，今年年内我们就有希望迎来五象火车站正式动工的好消息。

当然，在梳理完整个2024年五象火车站的相关内容后，头条君觉得，我们或许离五象火车站的动工，真的只差临门一脚了。

2024年9月25日，五象新区管委会自然资源局组织召开“五象站铁路枢纽站城一体化城市设计暨建筑概念设计及产业导入研究中期成果”评审会。

五象火车站设计草案效果图首度曝光，相关规划相比之前版本有了很大调整。

▲图源五象新区管委会

紧接着11月，《五象站铁路枢纽片区市政综合专项规划》通过中期成果评审。

而在《南宁市综合交通规划（2021-2035）》中，也提到将新增南衡高铁六景联络线。

换言之，五象火车站或将直通六景站，借助平陆运河，把内河港变为海码头，实现“公铁水”多式联运，织成一个超级交通大网。

总之，五象火车站无疑是南宁未来十年内最重要的轨道交通工程。

而它的建成并投入使用，也必将推动龙岗板块更好地发展。

那么，你认为龙岗的未来值得期待吗？评论区聊聊！