俗话说：“浦西买房看环线，浦东买房看产业。”

说起浦东的黄金置业地段，离不开“金色中环发展带”。

那么板块发展到底如何？近日，凤凰网房产「开工啦」栏目组调研了浦东金色中环带的发展现状，并对2025年的新房供应情况及项目最新进展进行了梳理。

Part.1

浦东金色中环发展带，都有哪些新盘？

上海中环线全长70公里，串联9个区和5个城市主副中心。

中环浦东段约占中环线全长的41%（29公里），两侧3-4公里范围腹地合计108平方公里，构成了金色中环发展带，包括3+5”重点地区。即：

1个中央活动区：前滩中央活动区；2个副中心：张江副中心、金桥副中心；5个潜力地区：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）和筠溪小镇（三林区域）建设。

整个金色中环发展带可开发用地总计约5平方公里，可开发建筑量超过1200万平方米。

新杨思地块（高青区域）

新杨思是金色中环最火的板块之一，可以说是下一个爆点。

这里距离前滩、世博、后滩都非常近，交通便利。根据规划，新杨思区域将以体验型生活服务+创新型生产服务为主导，融合型文化服务为特色，打造金色中环带“生活消费新高地”。

新杨思今年预计有3个重点楼盘，分别是新杨思上园、翡雲悦府，以及Z000602单元20Ea-01地块，这宗地将在2025年首批次待拍。

翡雲悦府计划于2月底开放正式售楼处及样板间，并将于3月份启动认筹。项目由小高层和叠墅组成，总计提供700余套住宅，其中120平方米的户型约有500套。

来到现场，能看到新杨思·上园项目的铝板立面已经呈现，现场有部分工人在施工。该项目总价900万起，主推建面约104-166平3-4房，有少量104平三房在售中，均价99040元/平。

前滩中央商务区

在整个金色中环，最受关注的地段便是前滩。这里在规划之初，就有着“再造一个陆家嘴”的野心，致力于打造世界级中央商务区。

目前，前滩已有太古里、四方城、东方体育中心、华师大二附中等。

住宅方面，今年1月15日，前滩公馆开盘售罄。该项目后续还有四批次新房，预计3月底入市，主推建面约76-149平的低密洋房。

张江城市副中心

张江副中心是金色中环发展带的重要节点，有张江之门双子塔、未来街区、中科路商圈、孙桥科创中心等配套。

不过因为张江最初规划为纯粹产业区，住宅用地的规划占比只有约15.3%。张江板块内除了汤臣豪园、汤臣豪庭，其余大多为老公房、动迁房。

虽然根据《张江科学城建设规划》，张江新增住宅建筑面积约920万平方米，但其中890万平方米用于租赁，商品房供应依旧稀缺。因此，张江有大量居住需求外溢至周边的北蔡、花木、唐镇等地。

金桥城市副中心

金桥城市副中心定位，是以商务办公、文化休闲、会议展示、创意研发、生态游憩为主要功能。

因此这里的产业规划，将重点植入文化艺术、体育休闲、创意研发等服务业功能。

2025年金桥将有多个住宅入市，“三件套”雏形已现。

元中心一期（美亚地块）项目，包括一栋170米（T1）花园办公楼、2栋100米云端住宅（T2、T3）。一期项目占地面积2.06万平方米，总建筑面积18.57万平方米，有312套租赁式住宅，目前幕墙基本安装完成。

元中心二期项目（春宇地块）总建筑面积35.69万平方米，包含超高层塔楼、云端住宅和山谷式商业裙房。330米超高层云端住宅，将成为金桥的门户地标，也是上海最高的住宅楼。春宇地块预计有约8.4万方住宅，共636套房源，地下空间也已结构封顶。

金桥的浦发上城项目，部分地块也已开工，预计推出建面约79-153㎡3-4房。

除此以外，开云湖璟华庭后续还有三批次待入市。该项目二批次加推221套房源，建面约83-270㎡2-4房，均价约8.25万/㎡。

浦开云璟位于浦东张家浜楔形绿地之中，前两期热度非常高，四、五期位置比之前更优，距离14号线浦东足球场站更近，预计热度更高，将是浦东千万级的热门选手。

浦开璀璨江南是纯大户型低密社区，主推户型中最小的也有140㎡，圈层纯粹。

筠溪小镇（三林区域）&沪东船厂&御桥&张江集电港

沪东船厂：全球城市中心科创水岸，金桥集团将在这里打造“金滩”，建造具有全球影响力的世界级滨水区；张江集电港：张江芯谷 IC 科创公园，是上海张江高科技园区产业基地园区之一；御桥：商贸研发特色综合型地区中心，以居住社区为主；筠溪小镇（三林区域）：滨江开放空间沿河历史人文节点，打造具有地方性文化风貌的小镇。

这些片区2025年需要关注的楼盘数量较多，预计将上演神仙打架的情形。

临近前滩和三林滨江的永泰三里城，主推建面约99-241平高层/洋房/叠加，均价8.2万/平。

中企云萃森林作为三林滨江板块内的首发住宅，1站直达前滩核心。目前四期还有少量房源，主要是建面约90/98/175平的2-4房，均价约10.5万/平。

开云艾尚里二期加推建面约86-89平的2房户型，目前正在销售中，过会均价9.2万/平。

御桥的新盘港城中环汇·云启均价6.5平/万，预计今年上半年清盘。

北蔡南新地区1A-1地块命名为浦发莲园，售楼处即将开放。这个项目分为前后9栋小高层产品，1批次预计将推出约100-133平产品。

Part.2

区域发展不均，冷热差异大

浦东金色中环发展带从2021年就开始推进，如今4年过去了，整体发展势头非常猛，但也存在一些老大难问题。

首先，是产业区域发展不平衡。

金色中环发展带主要靠产业带动发展，目前张江、前滩等核心区域产业集聚度高，城市界面焕然一新，但金桥、北蔡等地产业和配套设施相对薄弱，城市更新步伐滞后，影响了整体发展水平。

尤其是金桥开发区，虽然产业基础扎实，但以传统制造业为主，转型升级压力较大，商业配套和交通设施都需要进一步完善。

其次，是文化底蕴相对薄弱。

漫步在浦西的街道，会发现小店林立，路网密集，Citywalk的舒适度远超浦东。

多年来，浦东新区常因“有区无城”而备诟病，尽管有产业园区和居住社区，但始终缺乏城市街区的体验感。

新杨思板块“双POD”的规划理念，采用“小街坊、密路网”，把公园和商业融入居民区，一定程度上增加了生活体验的丰富度，不过具体落地情况还有待进一步观察。

最后，是产品同质化现象严重。

据了解，浦东金色中环发展带的新房以高层住宅为主，部分项目搭配少量洋房或叠墅产品，主力户型集中在90-140平方米之间，均价在8-12万元/平方米。

这种产品结构虽然满足了大部分改善客户的需求，但也导致了产品的单一化，部分新盘去化难。

2025年，金色中环区域的新房市场正处于快速发展期。不过，这里如果想要真正成为上海城市发展的金色名片，依旧任重道远。