近日，青浦区举办了“高效赋能·共赢未来”2025年优质地块推介会。
本次推介会共15幅地块（含组团地块，24宗地块），总出让面积达66.66公顷（约999.9亩），其中住宅用地用地面积为65.94公顷（约989.1亩）。
上期，我们编写了《2025青浦区优质地块推介会（青东篇）》。
本期，我们将详解2025青浦区优质地块推介会（新城、青西篇）。
从规划层面来说，本次推介会最大的亮点就是，去年朱家角三宗普通商品房地块容积率刚调降至标志性的1.0以下，即0.8。而这次推介会图表显示，上述三宗地块又意外再次被调升至1.0以上（即1.01）。
本期文章我们将聚焦青浦新城及青西地区（朱家角镇和练塘镇）。本次推介会上述区域共涉及9幅地块（14宗用地）。出让面积共计34.17公顷（约合512.55亩），其中住宅用地面积为33.44公顷（约合501.6亩）。
下面我们逐一介绍一下：
一、青浦新城中央商务区
本次推介会涉及青浦新城中央商务区共5幅地块（6宗用地），其中14-04、16-04为组合地块，其余为单幅独立地块（详见附图）。
中央商务区是青浦新城着力打造的“1+3”重点板块中的“1”。
上述5幅地块总出让面积10.32公顷（约合154.8亩），其中住宅用地面积为9.59公顷（143.85亩）。
如果以行政区划划分，上述地块涉及夏阳街道和香花桥街道。其中，夏阳街道涉及一幅地块，即盈港东路北侧75-04地块。
75-04地块面积0.97公顷（约14.55亩），为商住综合用地。区位优越，紧邻新城站枢纽和绿地缤纷城。
青浦区夏阳街道盈港东路北侧75-04地块规划指标：
出让面积：0.97公顷（约14.55亩）住宅用地面积：0.82公顷（约12.3亩）用地性质：商住容积率：1.8已批复的上位规划显示，原75-04地块用地面积一致，用地性质同样为商住用地（住宅40%，商务办公用地40%，商业服务用地20%），容积率高达4.0，建筑高度80米。
这意味着，上述地块将按照最新变化有一轮控规调整。
本次推介会青浦新城中央商务区另外4幅地块（5宗用地）隶属于香花桥街道。总出让面积为9.35公顷（140.25亩），其中住宅地块面积为8.77公顷（131.55亩）。
4幅地块中，竹盈路北侧14-04、16-04地块为组合用地，其中竹盈路北侧14-04地块为纯住宅用地，而竹盈路北侧16-04地块为商住综合用地。
竹盈路北侧14-04地块规划指标：
出让面积：1.99公顷（约29.85亩）住宅用地面积：1.99公顷用地性质：住宅容积率：2.2该地块推介会显示的容积率指标与已批复的上位规划一致，现有控规显示，该地块建筑高度为50米，住宅套数386套。
竹盈路北侧16-04地块规划指标：
出让面积：2.8公顷（约42亩）住宅用地面积：2.3公顷（34.5亩）用地性质：商住（住宅80%，商业20%）容积率：2.5推介会上述地块面积和容积率指标与上位规划一致，故建筑高度50米，住宅套数509套相应数据可以参考。
其余3幅地块（外青松公路东侧52-04、外青松公路东侧61-06地块、新达路南侧63-05地块），推介会资料显示这三幅地块均为单幅纯住宅用地。
但值得一提的是外青松公路东侧61-06地块。本次推介会资料显示该地块为住宅用地，这里的住宅用地用途应该为“普通商品房”。如果我们的判断成立，这意味着61-06地块将再次变更用地性质。
去年1月，《上海市青浦区青浦新城QPC1-0012单元控制性详细规划 57、61街坊局部调整（公众参与草案）》公示发布。其中，便包括了外青松公路东侧61-06地块，该公示显示，上述地块用地性质由原三类住宅组团用地调整为四类住宅组团用地（也就是人才公寓），建筑高度由36米提升至60米。
上述规划调整已于2024年3月获得批复。
上述原公示地块调整还包含了61-02地块，用地性质由原商业服务业用地、教育科研设计用地综合用地（C2C6）调整为商务办公用地。
当初，上述规划调整公示主要是为了引入中铁四局智慧创新（上海）总部项目，61-06地块计划作为中铁四局总部项目的人才公寓。
这在青浦区规划和自然资源局党组《关于巡察集中整改进展情况的通报》资料中也印证了我们此前报道的观点。“通报”提到，在导入新城标志性项目上主动跨前，对接新城公司中央商务区引入中铁四局项目的招商诉求，完成《青浦区青浦新城QPC1-0012单元控制性详细规划57、61街坊局部调整》，发挥规划引领保障作用。
如果61-06地块还是四类住宅组团用地，并用作中铁四局总部项目的人才公寓，那么其不应该被纳入这次推介会内容。
那么，61-06地块重新被规划调整为三类住宅组团用地，是否意味着引入中铁四局第二总部项目或将生变呢？有三种可能性：
1、用地范围缩减，取消原61-06地块人才公寓地块？2、整体项目取消？3、61-06地块调整为普通商品房用地，由中铁四局开发。2022年7月，中铁四局拟在青浦新城中央商务区范围内设立集团第二总部是作为市级“潮涌浦江”系列五大新城引入的重大项目之一。
原计划中铁四局项目去年三季度拿地、去年年内开工，但截至目前项目推进已长达两年多之久，但相关地块还尚未出让，更别提开工了。
外青松公路东侧52-04规划指标：
出让面积：1.39公顷（约20.85亩）住宅用地面积：1.39公顷用地性质：住宅容积率：2.0建筑高度：36米住宅套数：262套（建筑高度及住宅套数数据参考已批复的上位规划）
外青松公路东侧61-06地块规划指标：
出让面积：1.2公顷（约18亩）住宅用地面积：1.2公顷用地性质：住宅容积率：2.0建筑高度：36米住宅套数：230套（该地块规划指标接近去年1月公示调整前的用地指标，也就是新城中央商务区控规，故地块建筑高度及住宅套数数据参考上位规划。）
新达路南侧63-05地块规划指标：
出让面积：1.87公顷（约28.05亩）住宅用地面积：1.87公顷用地性质：住宅容积率：1.6相对于上位规划，该地块面积尽管一致，但容积率指标已有原批复的2.2调低至1.6，故原建筑高度50米和住宅套数385套不作参考。
这意味着，上述61-06地块、63-05地块都将面临新一轮控规调整。
青浦新城中央商务区公建配套设施齐全。
推介会地块周边幼儿园、小学、初中均有规划（详见附图）。
另外，新城中央商务区还规划了上达中央公园、新城站TOD片区（含地标建筑），市民中心、长三角演艺中心、工业博物馆、体育中心等。
青浦新城中央商务区最近一次“土拍”为去年11月，上海盘谷作为唯一竞买人如愿以底价（零溢价）总价约9.15亿元摘得该板块57-01地块，成交楼面价为18000元/平方米。
目前，青浦新城中央商务区在售楼盘均价在45000元/平方米上下。
这是该开发商在新城中央商务区拿下的第二幅住宅地块。2021年，上海盘谷正式打入青浦住宅市场。当年10月12日，上海盘谷同样以底价约10.96亿元成功竞得青浦区夏阳街道中横泾路东侧06A-01地块。
2024年7月，“最江南，最未来”2024青浦区土地推介会举行，今年推介会上的新达路南侧63-05地块、盈港东路北侧75-04地块、竹盈路北侧14-04、16-04地块也在其中。
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二、青浦新城未来城市样板区
本次推介会涉及青浦新城未来城市样板区板块共一幅组团地块（4宗用地），即由46-01、47-04、49-01、50-01地块组成。
未来城市样板区行政区划上归青浦区朱家角镇，板块上其集中建设样板区隶属于青浦新城范围。也是青浦新城“1+3”重点板块之一，是青浦新城重点打造的绿色生态城区领先示范区三大城市板块之一。
本次推介会上未来城市样板区板块组团地块出让面积总计7.46公顷（约合111.9亩），均为纯住宅用地。
未来城市样板区板块组团地块（4宗用地），本次推介会的规划数据与已批复上位规划对应地块规划指标基本一致。根据上位规划，上述地块规划住宅套数总计1369套。
4宗地块规划指标如下：
46-01地块规划指标：
出让面积：1.45公顷（约28.05亩）住宅用地面积：1.45公顷用地性质：住宅容积率：1.8建筑高度：40住宅套数：222套47-04地块规划指标：
出让面积：2.34公顷（35.1亩）住宅用地面积：2.34公顷用地性质：住宅容积率：2.5建筑高度：60米住宅套数：502套49-01地块规划指标：
出让面积：2.23公顷（33.45亩）住宅用地面积：2.23公顷用地性质：住宅容积率：1.8建筑高度：40米住宅套数：335套50-01地块规划指标：
出让面积：1.44公顷（21.6亩）住宅用地面积：1.44公顷用地性质：三类住宅组团用地容积率：2.5建筑高度：60米住宅套数：310套
青浦新城未来城市样板区规划总面积约6.8平方公里，由集中建设样板区和生态空间样板区组成。其中集中建设样板区，也就是本次推介会地块所在片区位于青浦大道以西，北至新塘江，西至新开泾江、三分荡，南至三分荡路（规划），面积约1.2平方公里；其余为生态空间样板区，即生态廊道（详见附图）。
青浦新城未来城市样板区周边规划配套完善，片区东侧有17号线淀山湖大道站，万达茂商圈。板块西侧有生态空间廊道，环境优美，东南角规划了海棠体育公园，休闲健身两相宜。
教育资源方面，板块内规划了1所九年一贯制学校和2所幼儿园。
建设中的中山医院青浦新城院区就位于板块北侧。
青浦新城未来城市样板区还尚未有住宅用地出让，但其土地出让价格可以参考青浦新城中央商务区，新城中央商务区最近一期“土拍”地块57-01地块，成交楼面价为18000元/平方米。根据容积率不同，未来城市样板区楼面价预计大致也在18000元/平方米上下浮动。
去年，青浦区土地推介会上，青浦新城未来城市样板区共涉及6宗地块，除了包含这次的4宗地块外，还有45-01地块、48-01地块。截至目前，这6宗地块均尚未出让。
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三、朱家角镇地块
本次推介会涉及朱家角镇域严格意义上应该为3幅地块（含组团），除了上述提到的青浦新城未来城市样板区地块，还有珠溪路东侧I05-26、I05-28地块和淀山湖大道南侧D02-12地块，其隶属于朱家角镇新镇单元。
官方推介会资料将上述朱家角镇后面两幅地块也列为了青浦新城，我们认为这实属不妥。这样的“简化”称呼容易引起误导。
截至目前，青浦新城范围在市级规划层面还仅限于《上海市新城规划建设导则》所规定的91.1平方公里（详见附图）。
而朱家角G50以北城市开发边界用地被青浦区内部定义为青浦新城功能联动区（朱家角）。
从开发权属来说，青浦新城功能联动区商住开发权由青浦新城公司主导。
本次推介会出乎意料的是，将去年推介会上朱家角镇3宗地块容积率均重新展示为了“1.0”以上，即容积率1.01。尽管从产品线上来说，两者区别不大，但就政策层面来说，容积率“1.0”作为开发强度的分水岭，还是很极具“标志性”意义的。
这意味着，住宅用地容积率1.0以下规划指标依旧很难松动。
事件回顾：
2024年7月29日，“最江南，最未来”2024青浦区土地推介会举行。原朱家角镇珠溪路东侧I05-06、I05-20地块及淀山湖大道南侧D02-12地块容积率被展示为了0.8。
2024年11月，《长三角生态绿色一体化发展示范区先行启动区QD-001单元控制性详细规划I01、I05、I06、I11、D02街坊局部调整公示》正式发布，上述三宗地块容积率正式被规划调整为0.8，其中I05-06、I05-20地块地块编号改为了I05-26、I05-28地块。
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这意味着，上述地块很可能还要进行一轮控规调整。
珠溪路东侧I05-26、I05-28地块和淀山湖大道南侧D02-12地块总出让面积为8.26公顷（约合123.9亩），均为纯住宅用地。
珠溪路东侧I05-26规划指标：
出让面积：1.54公顷（23.1亩）住宅用地面积：1.54公顷用地性质：住宅容积率：1.01珠溪路东侧I05-28地块规划指标：
出让面积：3.25公顷（48.75亩）住宅用地面积：3.25公顷用地性质：住宅容积率：1.01淀山湖大道南侧D02-12地块规划指标：
出让面积：3.47公顷（52.05亩）住宅用地面积：3.47公顷用地性质：住宅容积率：1.01上述地块尽管也出现在去年推介会清单中，但截至目前也均未出让。
本次朱家角镇推介会地块周边未来教育资源设施丰富，规划了两所幼儿园、一所小学和一所高中。
还有已经启用的著名民办兰生学校。
朱家角镇新镇单元最近一次“土拍”为2023年。当年10月，同济在三家竞买人中脱颖而出，最终以11.09亿元如愿摘得朱家角地块，溢价率2.12%，成交楼板价为19403元/平方米，该地块房地联动价为44000元/平方米。
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四、练塘镇地块
本次推介会涉及的练塘镇地块，我们早在2024年8月发布的一篇《青浦首座高铁小镇规划正在酝酿》中就有“剧透”。
这次练塘镇地块涉及一幅组合地块，即泾珠路东侧21、22地块，其位于泾珠路、练苇路东北角，占地8.13公顷（121.95亩），容积率仅1.01，是除了朱家角镇新镇片区3宗地块外，第四宗1.01容积率地块。
泾珠路东侧21、22地块距沪苏湖高铁练塘站直线距离约2.2公里，目前正在推进高铁站前组团总用地规模38.25公顷规划。高铁小镇将规划新的商业设施等。
泾珠路东侧21、22地块规划指标：
出让面积：8.13公顷（121.95亩）住宅用地面积：8.13公顷用地性质：住宅容积率：1.01延伸阅读：
青浦首座高铁小镇规划正在酝酿
以上为2025青浦区优质地块推介会（新城、青西篇）详解。
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